Il condominio può obbligare a fare lavori?
La giurisprudenza richiede il consenso dei condòmini nell’approvazione dei lavori ai balconi, al terrazzo o all’interno delle proprietà private.
L’approvazione dei lavori di ristrutturazione all’interno dei condomini è spesso fonte di complesse vicende giudiziarie, in particolare quando si tratta di interventi su beni di proprietà esclusiva. Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 4236 del 26 ottobre 2023, ha stabilito che le delibere assembleari che incidono su beni esclusivi sono nulle senza il consenso diretto del condomino interessato. Vediamo, più nel dettaglio, se il condominio può obbligare a fare lavori. Scopriremo cosa significa che una delibera è nulla, entro quanto tempo può essere impugnata e quando invece l’assemblea può imporre il singolo condomino ad effettuare una ristrutturazione. Ma procediamo con ordine.
Indice
La vicenda
Nel caso specifico, l’assemblea condominiale aveva deliberato l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria sul terrazzo di un condomino, che minacciava di danneggiare gli appartamenti sottostanti a causa di infiltrazioni di acqua. Le spese venivano in parte addebitate al condominio e in parte al proprietario. Non avendo tuttavia quest’ultimo ottemperato al pagamento delle relative quote, il condominio agiva nei suoi confronti per il recupero del credito notificandogli un decreto ingiuntivo. Contro l’ingiunzione di pagamento il condomino proponeva opposizione che il giudice accoglieva. E ciò sulla base del seguente principio:l’assemblea di condominio non può imporre lavori nelle proprietà private, neanche se questi sono necessari e urgenti. Tutt’al più il condominio può agire in giudizio contro il titolare del bene danneggiato (il terrazzo, il balcone, il lastrico solare, ecc.) affinché sia il giudice a obbligarlo ad eseguire le opere in questione. Insomma, solo la magistratura può imporre un’opera sulla proprietà esclusiva, non certo il condominio che è un soggetto privato, neanche se la delibera viene presa a maggioranza.
Come si regolano le ingerenze nella proprietà esclusiva da parte del condominio?
L’assemblea condominiale ha il potere di gestire i beni e i servizi comuni e non può deliberare interventi su beni esclusivi come i terrazzi, salvo ottenere il consenso del proprietario.
Anche la Cassazione ha decretato la nullità della delibera avente ad oggetto manutenzioni sulla proprietà privata adottate in assenza dell’autorizzazione del condomino titolare esclusivo del bene (Cass. n. 13116/1997 e n. 4726/2016).
La decisione dell’assemblea sarebbe invalida perché va oltre i poteri che la legge le attribuisce. I poteri del condominio non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini a meno che tale invasione sia specificamente accettata nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda (Cass. n. 4726/2016). In mancanza, ogni ingerenza nella proprietà altrui è invalida e priva di efficacia.
La conseguenza è che la delibera è nulla e può essere impugnata senza limiti di tempo, quindi in qualsiasi momento. Pertanto ben può il condomino astenersi dal contestare la votazione dell’assemblea e rinviare il ricorso in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, quando il condominio pretenderà il pagamento delle spese.
Quando il condominio può imporre i lavori?
Nel caso dei balconi l’assemblea condominiale può intervenire sulle parti che svolgono una funzione ornamentale e contribuiscono ad abbellire il palazzo come i parapetti, le fioriere in cemento, i frontalini. Tali beni infatti sono condominiali perché fanno parte del decoro architettonico che è un bene comune. Dunque solo su di essi il condominio ha il potere di deliberare i lavori di manutenzione ponendo le spese a carico di tutti i condomini secondo millesimi, anche quelli con balconi non interessati ai lavori.