Comprare casa prima o durante il matrimonio: quali differenze
Comprendere le differenze tra comunione e separazione dei beni nell’acquisto di una casa.
L’acquisto di una casa rappresenta un momento cruciale nella vita di molte persone, simbolo di stabilità e realizzazione personale. Tuttavia, scegliere a chi intestare la proprietà, specialmente se si è in una relazione di coppia, può risultare complicato e a volte pericoloso. Contrariamente a quanto molti pensano, non è necessario essere sposati per comprare una casa insieme al partner. Tuttavia il regime legale della proprietà cambierà sensibilmente nel caso di coppie sposate in regime di comunione dei beni. Cerchiamo di comprendere meglio quali sono le differenze del comprare casa prima o durante il matrimonio
Indice
Acquisto di una casa: come scegliere l’intestatario?
L’intestatario dell’immobile è colui che, anche nei rapporti coi terzi (ad esempio il condominio, i creditori, il fisco) risulterà l’esclusivo proprietario. Sarà su di lui quindi che graveranno gli obblighi patrimoniali e le responsabilità.
L’intestatario è colui che risulta dal cosiddetto “atto di provenienza” ossia il rogito che ha decretato il passaggio di proprietà e che poi viene trascritto nei pubblici registri immobiliari. Per sapere dunque chi è il proprietario di un immobile basta recarsi all’ufficio del Territorio, presso l’Agenzia delle Entrate, e chiedere una visura. L’istanza resta anonima e non verrà comunicata all’intestatario del bene. Con tale visura è anche possibile sapere se il bene è soggetto a ipoteche o pignoramenti.
Poiché ogni cittadino risponde con tutto il suo patrimonio, presente e futuro, dei debiti contratti è sempre bene scegliere un soggetto che svolge un’attività priva di rischi. Non sarebbe prudente, ad esempio, intestare una casa al titolare di una ditta individuale, anche se artigiano. I creditori infatti potrebbero aggredirla con un pignoramento, a meno che questi non abbia una società di capitali come una Srl: solo in quest’ultimo caso la responsabilità per i debiti sociali non si trasferisce al patrimonio personale che pertanto resta inattaccabile.
Non è tutto. L’intestatario è l’unico che può trasferire il bene ai propri eredi. Sicché, chi vuol lasciare una quota dell’immobile a un soggetto che, per legge, non deve succedergli, farà bene a cointestarlo anche a quest’ultimo. In tal caso si avrà una comproprietà.
Cosa significa “regime patrimoniale”?
Per comprendere le regole di cui a breve parleremo è bene introdurre il concetto di “regime patrimoniale”. Il regime patrimoniale indica l’insieme delle regole relative ai rapporti patrimoniali tra coniugi. In assenza di una scelta diversa, al momento del matrimonio si instaura automaticamente la comunione legale dei beni. In tal caso tutto ciò che viene acquistato durante il matrimonio è di entrambi i coniugi.
Tuttavia, è possibile optare per la separazione dei beni, in forza della quale ciascun coniuge resta proprietario di ciò che compra con il proprio denaro. La separazione può risultare da una scelta fatta all’atto del matrimonio o anche in un momento successivo, con conseguente mutamento del regime patrimoniale dalla comunione alla separazione. A tal fine è sufficiente che vi sia un atto notarile.
È infatti possibile, in qualsiasi momento, modificare il regime patrimoniale in separazione dei beni, e viceversa. La legge permette ai coniugi di rivedere le scelte fatte in precedenza.
Per cambiare il regime patrimoniale, entrambi i coniugi devono recarsi dal notaio per esprimere la loro volontà attraverso un atto pubblico notarile, in presenza di due testimoni qualificati secondo le norme notarili.
La casa comprata prima del matrimonio di chi è?
Gli acquisti fatti prima del matrimonio restano di proprietà dell’acquirente, indipendentemente dal regime patrimoniale da questi scelto al momento delle nozze.
Quindi anche una persona che opta per la comunione dei beni resta titolare della casa comprata prima di sposarsi.
La casa comprata dopo il matrimonio di chi è?
Gli acquisti fatti dopo il matrimonio seguono una regola diversa a seconda del regime patrimoniale prescelto dalla coppia:
- in caso di comunione dei beni, l’immobile è in comproprietà tra i coniugi. Ciascuno ne è contitolare al 50%. La comunione è inscindibile se non con la morte o la separazione;
- in caso di separazione dei beni, l’immobile è di proprietà di chi ha sottoscritto il contratto di compravendita (il cosiddetto rogito), a prescindere da chi ne abbia pagato il prezzo. Nulla esclude che colui che paga il venditore possa decidere di cointestare il bene al proprio coniuge, creando così una comunione legale su di esso che può essere sciolta però in qualsiasi momento con l’accordo di entrambi.
La casa ricevuta in donazione o per testamento di chi è?
Donazioni e successioni non entrano mai nella comunione dei coniugi anche se i relativi beni vengono trasferiti dopo il matrimonio. Per questi quindi non si pone il problema della divisione in caso di separazione.
Acquistare casa prima o dopo il matrimonio: che differenza c’è?
Quando una casa viene acquista prima del matrimonio questa non entra mai in comunione.
Quando la casa viene invece comprata dopo il matrimonio, se la coppia è in comunione dei benianche la casa entra in comunione. Ciò significa che entrambi i coniugi ne diventeranno proprietari, indipendentemente dal fatto che partecipino insieme o separatamente al rogito notarile. Questo implica una condivisione automatica della proprietà immobiliare.
Nel caso di matrimonio con separazione dei beni, l’acquisto di un immobile da parte di un solo coniuge comporta che solo quest’ultimo ne sarà il titolare esclusivo. L’altro coniuge non diventerà automaticamente proprietario, come avviene invece nella comunione legale. Questo rende fondamentale la scelta informata del regime patrimoniale in base alle esigenze familiari.
Cosa succede se la coppia si separa?
Se la coppia decide di lasciarsi, la casa torna al proprietario. Tuttavia, nel caso in cui i coniugi abbiano figli minori o maggiorenni non ancora autosufficienti, il giudice attribuirà il diritto di abitazione nella casa coniugale al genitore con cui la prole va a vivere materialmente. E ciò fino a quando i figli non diverranno autonomi e comunque non oltre 30 anni di età.
Si può escludere una casa dalla comunione?
Un aspetto meno noto, ma di grande importanza, è la possibilità di escludere una casa acquistata durante il matrimonio dalla comunione legale dei beni per le coppie che hanno optato per questo regime. Questo può essere fatto attraverso una dichiarazione esplicita di volontà da parte dei coniugi dinanzi al notaio, ma a due condizioni ben precise:
- è necessaria la presenza, davanti al notaio, di entrambi i coniugi,
- entrambi i coniugi devono fornire al notaio la dichiarazione di voler escludere tale bene dalla comunione.