Tabelle millesimali del condominio errate: ti restituiscono i soldi?
La modifica delle tabelle millesimali non ha valore retroattivo e opera solo da quando viene disposta. Tuttavia è possibile chiedere il rimborso delle somme versate in eccesso.
Quando si verifica un’errata ripartizione delle spese condominiali a causa di tabelle millesimali sbagliate, sorge il dubbio se i condomini che abbiano sino ad allora pagato in eccesso rispetto agli effetti millesimi accertati vantino il diritto al rimborso. Il che equivale anche a chiedersi se la modifica dei millesimi abbia effetto retroattivo o meno.
Sul punto si è espressa più volte la Cassazione. Vediamo dunque se, in caso di tabelle millesimali del condominio errate ti restituiscono i soldi
Indice
Cosa dice la legge sulla revisione delle tabelle millesimali?
L’articolo 69 del Codice Civile stabilisce che è possibile rettificare o modificare i valori proporzionali delle singole unità immobiliari nelle tabelle millesimali in due casi specifici:
- quando sono conseguenza di un errore commesso dal tecnico incaricato di redigere le originarie tabelle;
- quando cambiano le condizioni di una parte dell’edificio per una sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari. In particolare deve essere alterato per più di un quinto il valore proporzionale di almeno un appartamento (e in tal caso il relativo costo deve essere sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione).
La modifica delle tabelle è retroattiva?
Le modifiche alle tabelle millesimali non ha effetto retroattivo. Questo significa che le
Le spese di gestione sostenute dal condominio fino al momento della modifica devono essere ripartite secondo le vecchie tabelle, anche se errate.
Ad esempio, se il condominio si accorge che di un errore nei millesimi e l’assemblea, convinta di ciò, decide di affidare a un tecnico la revisione degli stessi, finché le nuove tabelle non vengono definitivamente stilate e approvate con il voto assembleare, si applicano quelle errate (così ha deciso la Cassazione a Sezioni unite con sentenza del 30 luglio 2007, numero 16794, del 22 novembre 2000, numero 15094 e del 8 settembre 1994, numero 7696). In altre parole le tabelle millesimali conservano la loro piena efficacia e validità sino a quando non intervenga una rituale modifica delle tabelle stesse (Cassazione sentenza 2 giugno 1999, numero 5399).
Cosa può fare chi ha pagato di più in base a millesimi errati?
Il fatto che le nuove tabelle millesimali, quelle cioè corrette, non abbiano valore retroattivo non esclude che chi, sino ad allora, è stato pregiudicato da un errore di calcolo non possa chiedere il rimborso delle somme versate in esubero. Lo deve fare però con una apposita procedura. Vediamo quale.
Se la modifica delle tabelle avviene all’unanimità, sarà di certo l’assemblea a regolamentare l’eventuale restituzione dei soldi a chi ha pagato di più in passato.
Se invece la modifica avviene a maggioranza (e, in tal caso, sarà necessaria quantomeno la maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi), allora è possibile adire il giudice in assenza di accordo. Difatti, i condomini che si ritengono danneggiati dalla permanente validità delle vecchie tabelle millesimali possono tutelarsi attraverso la cosiddetta azione di ripetizione dell’indebito o di arricchimento senza causa. Sono due azioni civili che vengono esperite dinanzi al tribunale attraverso chiaramente un avvocato.
Queste azioni sono percorribili a partire dal passaggio in giudicato della sentenza che modifica le tabelle millesimali. La prescrizione per queste azioni inizia a decorrere solo dal momento del definitivo accertamento della situazione giuridica.
La Cassazione (sent. n. 16794/2007) ha ribadito che, fino al passaggio in giudicato della sentenza di revisione, le vecchie tabelle millesimali rimangono valide. Pertanto, i condomini che hanno subito un pregiudizio economico possono, solo successivamente all’approvazione delle nuove, fare valere i loro diritti ossia una volta che la situazione giuridica sia stata definitivamente accertata.