Come intestare la casa senza notaio?
Metodi alternativi per trasferire proprietà immobiliari ai figli, evitando di pagare le spese notarili.
Quando si intende intestare una casa a un figlio o a un’altra persona è necessario un atto di donazione. La donazione immobiliare si fa con “atto pubblico” ossia con un rogito notarile in presenza di due testimoni. È solo così infatti che si può trasferire la proprietà, da un soggetto a un altro, nei registri immobiliari. Si potrà poi trattare di una donazione dell’intera proprietà, di una donazione della sola nuda proprietà o di una donazione con obbligo di assistenza vitalizia. In molti si chiedono però come intestare casa senza notaio, ossia senza pagare le elevate spese connesse al rogito. Esistono alcune alternative che analizzeremo qui di seguito.
Indice
L’usucapione
Per “saltare” l’atto notarile, è possibile ricorrere all’usucapione. Ma non è così facile e, peraltro, implica alcune spese.
L’usucapione è un mezzo di acquisizione dell’altrui proprietà attraverso il possesso ventennale. È cioè necessario concedere la disponibilità materiale dell’immobile al beneficiario e lasciare che questi si comporti pubblicamente come se fosse il proprietario effettivo del bene. Dopo 20 anni bisognerà recarsi in tribunale e intentare una causa tra le parti in cui il giudice, accertati i presupposti dell’usucapione, disponga il trasferimento del bene ordinando la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
Prima di vedere, nella pratica, come donare una casa con l’usucapione, senza quindi l’atto notarile, è bene premettere che l’operazione non è priva di costi. Al di là dei lunghi tempi che essa richiede (già solo 20 anni per l’usucapione, più la durata del processo), bisogna affrontare le spese per la mediazione obbligatoria, il contributo unificato (la tassa di accesso alla giustizia), l’onorario dell’avvocato, l’imposta di registro della sentenza, i vari bolli e diritti di cancelleria. Alla fine, il costo è di poco inferiore all’atto notarile vero e proprio.
Per ricorrere all’usucapione è necessario rispettare i seguenti passaggi:
- il donante deve concedere la disponibilità materiale del bene al donatario consegnandogli le chiavi e facendo sì che questi vi viva all’interno (è anche possibile firmare un contratto di comodato scritto);
- il donatario deve compiere qualche atto di straordinaria amministrazione che non avrebbe altrimenti il potere di fare (ad esempio il cambio della serratura, la ristrutturazione dell’appartamento, ecc.), senza chiedere il permesso al donante. Di tanto deve conservare le prove (fatture, ricevute, ecc.);
- dopo 20 anni da tale atto, il donatario deve avviare un tentativo di mediazione obbligatoriacontro il donante affermando l’acquisizione del proprio diritto per usucapione;
- le parti possono raggiungere l’accordo già in mediazione e trascrivere il relativo verbale (di tanto parleremo meglio nel successivo paragrafo);
- tuttavia alcune conservatorie dei registri immobiliari non si accontentano della mediazione e richiedono invece la sentenza. In tal caso, dopo la mediazione bisogna notificare un atto di citazione al donante per convenirlo in giudizio. Si instaura una causa volta ad accertare la sussistenza dei presupposti della mediazione. È necessaria l’assistenza di un avvocato;
- la sentenza va poi registrata e trascritta nei pubblici registri.
Tutte le problematiche e le spese che possono sorgere in tali passaggi rendono a volte più conveniente la donazione tramite il notaio, specie quando per il donatario si tratta di
Usucapione in mediazione
Come abbiamo detto sopra, il metodo migliore per intestare un immobile senza notaio senza affrontare grosse spese è quello della mediazione. Ne abbiamo parlato già in Usucapione in mediazione. Cercheremo qui di seguito di fare una sintesi.
Come anticipato sopra, l’acquisizione di proprietà tramite usucapione non avviene in automatico dopo il decorso dei vent’anni, o dieci a seconda dei casi, ma necessita di un riconoscimento legale tramite un processo giudiziario che ne confermi i presupposti. Per ottenere tale riconoscimento formale, è indispensabile promuovere un’azione legale contro il proprietario dimostrando il possesso di tutti i requisiti richiesti. In caso di esito positivo, il giudice emetterà una sentenza attestante l’avvenuta usucapione, rendendo così il possessore il legittimo proprietario dell’immobile.
Nel 2013, il cosiddetto “Decreto del fare” ha introdotto una novità nell’art. 2643 del Codice Civile, aggiungendo la possibilità di certificare l’usucapione attraverso un accordo di mediazione autenticato da un pubblico ufficiale. Tale accordo, per essere valido, deve essere firmato dalle parti coinvolte, dai loro avvocati e dal mediatore, con l’autenticazione finale di un notaio.
La mediazione diventa così un percorso alternativo al giudizio in tribunale, e per le cause di usucapione è altresì un passaggio obbligatorio prima di avviare un’eventuale procedura legale.
L’accordo raggiunto in mediazione, una volta firmato e autenticato, acquista la stessa forza giuridica di una sentenza.
Questo metodo di usucapione tramite mediazione si rivela particolarmente utile quando le parti non sono in conflitto tra loro, come nel caso di un genitore che desideri trasferire un bene immobiliare al figlio, con effetti simili a una donazione.
Usucapione in mediazione: quali vantaggi?
Gli accordi di mediazione che certificano l’usucapione possono essere registrati nei pubblici registri immobiliari, realizzando il passaggio di proprietà in maniera rapida e con costi notevolmente ridotti. A differenza di una causa civile che può durare anni, il processo di mediazione si completa generalmente in un lasso temporale tra i 30 giorni e i 3 mesi. Inoltre, la procedura di mediazione è associata a
Dal punto di vista fiscale, gli accordi di mediazione godono di un regime agevolato: sono esenti da imposta di bollo, imposte ipotecarie e catastali e anche dall’imposta di registro fino a un valore di 50.000 euro, oltre il quale si applicherà un’aliquota proporzionale.
Al contrario, l’usucapione riconosciuta tramite sentenza del tribunale sonosoggette all’imposta di registro del 9%, con un minimo di 1.000 euro, sebbene si possano applicare le agevolazioni per la “prima casa” se il nuovo proprietario soddisfa determinati requisiti.
La donazione indiretta
Un metodo alternativo alla tradizionale donazione è la cosiddetta
In tal caso, il donante non trasferisce direttamente l’immobile, ma fornisce al donatario il denaro necessario per acquistarlo. Il donante può:
- versare i soldi per l’acquisto direttamente al venditore (tramite assegno o bonifico) imponendogli di intestare l’immobile al donatario;
- versare i soldi per il pagamento del prezzo al donatario, lasciando che sia questi a pagare il venditore e a firmare l’atto di compravendita.
Anche questa procedura non è esente da imposte e da spese notarili. Difatti se anche la donazione del denaro può avvenire senza notaio (benché di elevato valore) è comunque necessario un atto notarile, quello di
Questo metodo permette di trasferire la proprietà immobiliare senza l’intervento immediato di un notaio per la donazione, richiedendo la sua presenza solo nel momento del rogito di compravendita. La donazione indiretta rappresenta quindi una soluzione vantaggiosa per ridurre i costi notarili e semplificare il processo di trasferimento.
Il testamento olografo
Un’ultima possibilità per intestare la casa senza notaio è tramite successione, eventualmente redigendo testamento olografo (senza cioè notaio). L’atto deve essere datato, firmato e custodito in un luogo sicuro.
Anche in questo caso però il notaio è necessario per la successiva pubblicazione del testamento. Le parti potrebbero evitare il notaio solo se sono tutte d’accordo, procedendo alla voltura catastale. Ma l’atto notarile sarà poi necessario quando si intenderà a propria volta vendere o donare la casa a terzi.
In alternativa si può evitare di fare testamento se si ha certezza che, secondo le disposizioni di legge che intervengono nella successione priva di testamento, l’immobile finirà a una persona specifica (ad esempio il figlio unico).
Quanto costa donare casa con il notaio?
Sotto un profilo fiscale, la donazione non è così onerosa come possa sembrare. Si consideri innanzitutto che
Sono inoltre dovute:
- l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile;
- l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile
Quando per il donatario sussistono i presupposti per ottenere il bonus prima casa, l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro ciascuna.
C’è poi l’imposta di registro che è pari a 200 euro.
Oltre a tali imposte è sempre dovuto l’onorario del notaio.
La separazione
Nel delicato contesto delle separazioni e dei divorzi consensuali, è comune assistere a una particolare forma di trasferimento di proprietà. In questi casi, è frequente che uno dei coniugi decida di trasferire la proprietà di un immobile all’ex partner o ai propri figli. Questo trasferimento avviene attraverso la
Prendiamo ad esempio un marito e una moglie che decidono di divorziare. Nel corso della procedura, possono concordare che la casa familiare, fino a quel momento di proprietà condivisa, diventi interamente di uno dei due o venga assegnata ai figli. Questo accordo viene poi incluso nella sentenza di divorzio. Non è necessaria la presenza di un notaio per autenticare il trasferimento della proprietà, né vi è l’obbligo di pagare le imposte generalmente associate a un atto di donazione.
La Corte di Cassazione ha chiarito che questo tipo di trasferimenti di proprietà, avvenendo all’interno di un contesto legale specifico come quello della separazione o del divorzio, non sono soggetti alle imposte tipiche degli atti notarili. Questa esenzione rappresenta un notevole vantaggio finanziario per le parti coinvolte, alleggerendo il carico fiscale che normalmente accompagnerebbe un trasferimento di proprietà.
In sintesi, la separazione e il divorzio consensuale offrono una via privilegiata per il trasferimento di immobili, semplificando le procedure e eliminando i costi notarili e fiscali. Tuttavia, è fondamentale che tale accordo sia chiaramente espresso e formalizzato all’interno della sentenza del tribunale per garantire legalità e certezza al trasferimento di proprietà.