Come si dividono i parcheggi in un condominio?
Come assegnare i posti auto in condominio: maggioranze e uso individuale.
Quando lo spazio del cortile non è sufficiente per tutti, è normale chiedersi come si dividono i parcheggi in condominio. A chi spetta il posto più vicino al portone (fondamentale quando piove o si scaricano i bagagli)? È possibile assegnare in modo permanente uno spazio a uno o a più condomini e quale maggioranza è necessaria a tal fine? Chi ha diritto al posto anche per la seconda auto?
Molto spesso si pensa che la ripartizione dei posti auto debba avvenire secondo i millesimi di proprietà o tramite estrazione a sorte. Entrambe queste soluzioni però sono errate.
La giurisprudenza ha più volte chiarito
Indice
Chi ha diritto a parcheggiare nel cortile?
Salvo che il regolamento condominiale disponga diversamente, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile il cortile è un’area comune, appartenente cioè a tutti i condomini. Pertanto ogni proprietario di appartamento, di magazzino o di ufficio può utilizzarlo liberamente. Da ciò deriva il
Il regolamento può derogare a tale disposizione attribuendo ad uno o più condomini il diritto esclusivo a un’area del cortile o all’intero spazio. Tuttavia, affinché ciò sia possibile è necessario che detto regolamento sia stato approvato all’unanimità. Il che può avvenire o con votazione in assemblea (cui partecipino tutti i condomini) o con l’allegazione del regolamento ai singoli atti di compravendita da parte del costruttore e contestuale approvazione.
Che succede se lo spazio del cortile non è sufficiente per tutti i condomini?
Se il cortile non è sufficientemente grande per ospitare almeno un’auto a testa, è diritto di ciascun condomino imporre all’assemblea l’adozione di un
Se l’assemblea non provvede, è diritto di ogni condomino ricorrere al tribunale affinché infligga una condanna al condominio ad adottare tale decisione.
Finché non viene adottata la regolamentazione dei posti auto, ciascun condomino ha diritto a parcheggiare ma, di fatto, prevarrà chi arriva prima.
Come vanno assegnati i posti auto in condominio?
Non è corretto ritenere che chi ha più millesimi abbia diritto a maggiore spazio per parcheggiare l’auto. Così, non è possibile attribuire, ad esempio, a chi ha l’appartamento più grande un secondo posto auto. Questo perché l’articolo 1102 del codice civile garantisce a tutti i condomini
Come chiarito infatti dalla Cassazione (sent. n. 26226/2006), il godimento delle parti comuni deve essere garantito a tutti i condomini.
Chi ha diritto al secondo posto auto?
Se lo spazio del cortile è sufficiente a ospitare un parcheggio a testa, il secondo posto auto segue le stesse regole che abbiamo visto per il primo. Sicché, in assenza di una previsione del regolamento adottato all’unanimità, è necessario stabilire un criterio rotatorio.
Chi ha diritto al posto più vicino al portone?
La giurisprudenza ha stabilito che il diritto ad avere il posto auto più vicino al portone spetta ai disabili e portatori di handicap, in quanto insito nella nostra Costituzione che tutela le persone con difficoltà motorie.
In assenza di tali soggetti, è ancora una volta il regolamento a definire i criteri di rotazione, potendo stabilire dei turni “temporali”.
Si può attribuire in via permanente un posto auto a un singolo condomino?
Quanto abbiamo appena detto riguarda l’uso del posto auto che deve essere garantito a tutti. La proprietà resta invece sempre del condominio.
Tuttavia, qualora si volesse assegnare in via permanente un posto auto a un condomino sarebbe necessaria l’unanimità.
Il Tribunale di Brescia (sezione III civile 7 novembre 2023, numero 2847) ha così stabilito che «l’assegnazione esclusiva di posti auto in cortile richiede l’approvazione unanime».
Nel caso di specie, un regolamento condominiale assegnava ad un singolo condòmino la metà dei posti auto disponibili. Il giudice pertanto dichiarava la nullità della relativa clausola (approvata con delibera assembleare) in quanto attributiva di «maggiori diritti sull’utilizzo della cosa comune». Difatti una tale decisione, per poter essere valida, doveva essere adottata all’unanimità.
Si può usucapire un posto auto?
Chi utilizza sempre lo stesso posto auto nel cortile condominiale non può usucapirlo ossia divenirne proprietario dopo un uso indisturbato per almeno 20 anni. Nel caso infatti di beni comuni, come quelli condominiali, l’usucapione richiede qualcosa in più rispetto al semplice uso: ossia l’impedimento e l’esclusione degli altri condomini dall’accesso all’area. Il che può avvenire con l’apposizione di catene, cancelli o dissuasori di parcheggio.