Contratto di locazione verbale: quali sono le conseguenze?
Se hai ottenuto una casa in affitto senza contratto scritto devi conoscere quali sono le conseguenze e i rischi per l’inquilino e il padrone di casa.
Capita spesso di stabilire accordi verbali per l’affitto di un appartamento, evitando di mettere per iscritto i termini dell’intesa. Questa pratica solleva dubbi sulle implicazioni legali e fiscali di un simile comportamento. Quali sono le conseguenze di un contratto di locazione verbale?
Un contratto di locazione verbale, in realtà è nullo: pertanto non è in grado di produrre gli effetti previsti da un contratto standard. Questo significa che né il proprietario dell’immobile (locatore) né chi vi abita (inquilino) possono far valere i propri diritti o le obbligazioni che normalmente discendono da un contratto di locazione regolarmente stipulato per iscritto e registrato.
Per esempio, in assenza di un contratto scritto, non sussiste l’obbligazione di rispettare la durata minima stabilita dalla legge per la locazione. Analogamente, non vi è alcun obbligo legale di corrispondere i canoni di locazione che sono stati eventualmente concordati verbalmente tra le parti.
Questa situazione porta a un quadro di incertezza sia per il locatore che per l’inquilino, con conseguenze potenzialmente problematiche per entrambi.
È quindi fondamentale comprendere che, per garantire la sicurezza e la chiarezza delle transazioni immobiliari, è sempre consigliabile formalizzare ogni accordo attraverso un contratto scritto, che definisca chiaramente diritti e doveri di ciascuna parte.
In questo articolo vedremo quali sono le conseguenze di un affitto verbale per l’inquilino e il proprietario di casa. E nel farlo dovremo distinguere due ipotesi diverse:
- quella in cui non vi è alcun contratto scritto;
- quella in cui vi è un contratto scritto ma questo indica un canone inferiore rispetto a quello concordato verbalmente.
Ma procediamo con ordine.
Indice
Si può stipulare un affitto verbalmente?
Come anticipato, non si può concordare un affitto in forma verbale. Il contratto di locazione deve essere, necessariamente ed a pena di nullità:
- scritto;
- registrato entro 30 giorni.
Cosa succede se il contratto di locazione non esiste?
Se non c’è un contratto di locazione, le parti non possono rivolgersi al giudice per far valere i propri diritti. Le conseguenze pratiche sono svariate.
Innanzitutto il locatore può mandare via l’inquilino quando vuole. Tuttavia non potrà esercitare nei suoi confronti l’azione di sfratto (consistente in una procedura accelerata) poiché questa richiede un contratto scritto. Dovrà avviare una causa ordinaria di “occupazione senza titolo” che richiede tempi e costi maggiori.
Allo stesso modo però il locatore non può pretendere il pagamento del canone pattuito e, pertanto, in caso di morosità
Questo però non significa che l’inquilino possa rimanere a sbafo nell’appartamento. Egli potrà essere mandato via e condannato a pagare un’indennità per l’uso dell’immobile, pari a un valore determinato dal giudice a titolo di ristoro, sicuramente però inferiore ai normali canoni di locazione di mercato.
Il locatore poi rischia un accertamento fiscale per non aver dichiarato i canoni di locazione. Subirà una sanzione amministrativa per l’omesso versamento delle imposte sugli utili percepiti.
Inoltre se un contratto di locazione è verbale e quindi nullo, l’inquilino ha diritto alla restituzione di tutte le mensilità pagate indebitamente come stabilito dall’articolo 2033 del Codice Civile. Questo principio è stato sottolineato dalla Corte di Appello di Catanzaro nella sentenza n. 1074 del 19 ottobre 2023. Difatti, per le
Cosa rischia l’inquilino se non ha firmato un contratto di affitto?
Sotto un profilo fiscale, l’inquilino è considerato corresponsabile, insieme al locatore, dell’imposta di registro dovuta all’atto della registrazione del contratto di locazione. Questo significa che l’Agenzia delle Entrate, che si accorga dell’affitto in nero, potrà chiedere il relativo pagamento sia al locatore che al conduttore. E in caso di omesso versamento dell’imposta richiesta dalle Entrate, entrambi riceveranno la conseguente cartella esattoriale.
Invece, la responsabilità fiscale per l’omessa dichiarazione dei canoni di locazione resta invece solo in capo al locatore.
Come abbiamo visto, l’inquilino non può far valere la durata minima della locazione prevista dalla legge (4+4 anni o 3+2 anni a seconda del tipo di accordi). Quindi il locatore può esigere la liberazione dell’immobile quando vuole. Esiste però un’eccezione nel caso in cui l’inquilino sia rimasto all’oscuro della mancata registrazione della locazione. Quando infatti l’irregolarità del contratto scritto dipende solo dalla volontà del locatore, i diritti dell’inquilino sono fatti salvi. Ma egli deve dimostrare che non era consapevole della condotta fraudolenta del locatore (cosa piuttosto difficile da dimostrare).
Inoltre l’inquilino non potrà chiedere il rimborso per le spese effettuate sull’immobile.
Che succede se il contratto di affitto prevede un canone inferiore?
Diversa è la situazione di un contratto di locazione scritto che indichi però un canone inferiore rispetto a quello concordato verbalmente. In tal caso l’inquilino può chiedere la restituzione delle maggiorazioni versate rispetto a quanto dichiarato al fisco al momento della registrazione del contratto. Può pertanto agire contro il locatore per farsi rimborsare gli extra-canoni seppure li abbia spontaneamente versati e sia stato “compartecipe” dell’accordo fraudolento.
C’è un termine massimo per ottenere tali somme: la legge infatti stabilisce che l’inquilino può pretendere la restituzione dei canoni versati entro sei mesi da quando ha lasciato libero l’appartamento