Il condominio può vietare di giocare a pallone nel cortile?
Condominio e uso del cortile: si può impedire ai bambini di giocare e fare schiamazzo?
Chi mai può voler impedire ai bambini di giocare nel cortile? Sicuramente chi abita al primo piano o chi teme che una pallonata possa rovinargli la macchina. E dunque non è così infrequente che, nei condomini, si possano verificare liti del genere. A questo punto la decisione finale spetta all’assembla, sempre che il regolamento non preveda già una disciplina sull’uso degli spazi all’aperto.
Proprio di recente il tribunale di Catanzaro si è trovato dinanzi a una diatriba legale che aveva appunto ad oggetto il seguente quesito: il condominio può vietare di giocare a pallone nel cortile?
Indice
I bambini possono giocare in cortile?
L’articolo 1102 cod. civ. stabilisce che tutti i condomini – compresi i loro figli – possono usare le parti comuni dell’edificio, come il cortile e il giardino, purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri di fare altrettanto.
Poiché dunque la funzione dello spazio all’aperto è anche quella ricreativa, tale norma generale ci porta a una conclusione abbastanza ovvia: nessun condomino può opporsi a che i bambini o i ragazzi giochino in cortile. Né potrebbe farlo l’amministratore, essendo questi un semplice attuatore della volontà dell’assemblea.
Naturalmente vanno rispettate le regole della pacifica convivenza quali:
- il divieto di fare rumore negli orari del riposo;
- il divieto di danneggiare le auto e gli oggetti altrui (dei danni causati dai figli minorenni ne rispondono i genitori).
Il condominio può vietare il gioco nel cortile?
Se il singolo condomino non può impedire il gioco dei bambini, può invece farlo l’assemblea? Sì, certo: l’assemblea è padrona degli spazi comuni. Il punto però è comprendere quale debba essere la maggioranza per derogare a un principio tanto generale, quanto importante come quello del pari uso delle parti comuni stabilito dal citato
Sul punto troviamo precedenti di segno opposto.
Secondo una prima interpretazione, fornita dal Tribunale di Milano (sent. n. 662/2020) e dalla Cassazione (sent. n. 12580 del 10/06/2019), non si può limitare il diritto di ciascun condomino sulla proprietà comune se non con l’unanimità. Unanimità che si può raggiungere o con votazione totalitaria dell’assemblea o con un regolamento contrattuale. Il regolamento contrattuale è quello approvato da tutti i condomini in sede di assemblea o allegato ai singoli atti di compravendita dall’originario costruttore.
Affinché tale limitazione sia poi valida per i successivi condomini, essa deve essere annotata nei pubblici registri immobiliari. In alternativa il regolamento deve essere richiamato o allegato ai successivi atti di compravendita.
In senso contrario, la sent n. 949 del 25 luglio 2023 della Corte di Appello di Catanzaro ha affermato che un condominio può decidere, a semplice maggioranza di vietare ai ragazzi di giocare nelle aree comuni come i cortili. La maggioranza deve essere composta dal 50%+1 dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
Questo tipo di decisione è considerata una norma regolamentare piuttosto che contrattuale, mira infatti a regolamentare l’uso degli spazi comuni per garantire una convivenza equilibrata e serena tra tutti i residenti.
Questa sentenza sottolinea che le regole imposte dall’assemblea condominiale riguardo all’uso delle parti comuni non devono essere viste come limitazioni personali ai diritti dei singoli condomini, ma come norme volte a migliorare la qualità della vita all’interno del condominio. Pertanto, non è necessaria l’unanimità, perché non si risolve in una limitazione a tutti gli altri usi consentiti dalla legge dell’area comune.
Differenza tra norma regolamentare e clausola contrattuale nel contesto condominiale
Le norme regolamentari, come quelle discusse in questa sentenza, riguardano l’uso delle parti comuni e sono volte a garantire un utilizzo pacifico e ordinato di tali spazi. A differenza delle clausole contrattuali, non alterano i diritti esclusivi o comuni dei proprietari né attribuiscono privilegi specifici a determinati condomini.
La restrizione imposta dalla maggioranza dell’assemblea condominiale non limita specificamente alcuni individui dall’uso delle parti comuni, ma stabilisce una regola generale che regola l’uso di queste aree per prevenire comportamenti che potrebbero disturbare la quiete e l’ordine. Il riferimento ai “ragazzi” è un esempio di come, basandosi sull’esperienza comune, si cerchi di moderare attività che tipicamente possono portare a disturbo, senza per questo negare il diritto di accesso o godimento delle aree comuni a determinate categorie di persone.
Il principio affermato dalla Corte d’Appello è dunque il seguente: « Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni – limitazioni all’uso delle scale, dei cortili e così via – e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri, hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o servitù prediali, da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti dell’edificio condominiale.
Al contrario, per la variazione delle clausole che disciplinano l’uso delle cose comuni, è sufficiente la deliberazione assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 2 comma del codice civile.
Pertanto in forza dell’art. 1138 c.c., 1 comma, l’assemblea condominiale può legittimamente vietare un determinato uso della cosa comune, al fine di favorire un ordinato, pacifico ed equilibrato godimento della cosa da parte di tutti i condomini».
E se l’assemblea non decide che fare contro i bambini che giocano in cortile?
Se l’assemblea non dovesse votare la mozione volta a impedire ai bambini di giocare in cortile, il singolo condomino non può agire in tribunale, a meno che il gioco non crei un disturbo dimostrabile (schiamazzi, danneggiamenti). I rumori – afferma l’articolo 844 del codice civile – devono superare la normale tollerabilità.
Bisognerà quindi intraprendere una causa civile contro il condominio o direttamente contro i genitori dei responsabili (se minorenni) per chiedere un’interdittiva nei loro riguardi e il risarcimento del danno.