Quando si può non pagare l'agenzia immobiliare?
Tutti i casi in cui il mediatore incaricato di fare concludere un contratto di vendita o di locazione di un immobile non ha diritto al pagamento della provvigione.
Durante la ricerca della casa perfetta, Marco decide di affidarsi a un’agenzia immobiliare, sperando di trovare finalmente la soluzione ai suoi bisogni abitativi. Tuttavia, dopo settimane di proposte inadeguate e un servizio che ritiene insoddisfacente, inizia a chiedersi: Quando si può non pagare l’agenzia immobiliare? L’agente ha sempre diritto alla provvigione, anche quando il servizio non è all’altezza delle aspettative?Questa esperienza personale solleva questioni legali complesse riguardanti gli obblighi contrattuali e i diritti dei consumatori nel contesto del mercato immobiliare. Questo articolo si propone di esaminare i dettagli di questa tematica giuridica, offrendo una panoramica sulle possibili vie di protezione per i clienti insoddisfatti dei servizi ricevuti dalle agenzie immobiliari.
Indice
In cosa consiste l’incarico a un’agenzia immobiliare?
L’incarico dato a un’agenzia immobiliare è contenuto in un contratto redatto per iscritto, attraverso il quale una parte, che può essere il venditore o l’acquirente, affida all’agente il compito di portare a termine specifiche operazioni volte al perfezionamento di un’operazione di vendita di beni immobili. L’incarico può avere anche ad oggetto, anziché la vendita, la locazione di un immobile: in tal caso viene conferito dal proprietario di quest’ultimo oppure da chi cerca casa.
Il contratto con l’agente immobiliare rientra nello schema della mediazione, disciplinata dall’art. 1754 e seguenti cod. civ..
L’incarico e il mandato conferiti all’agenzia immobiliare sono espressioni che delineano lo stesso principio: si tratta della facoltà data dal committente all’agente di svolgere le attività indispensabili per l’acquisto o la vendita di una proprietà immobiliare, oppure per la sua locazione.
Si distinguono due tipi di mandato all’agenzia: esclusivo e non esclusivo:
- nel primo caso, l’aspirante venditore o locatore si obbliga a non ricorrere al servizio di altre agenzie né ad agire per conto proprio per tutta la durata del contratto, garantendo all’intermediario il diritto alla provvigione pattuita anche se l’affare avviene attraverso l’intervento di soggetti terzi o per iniziativa diretta del venditore;
- nel secondo caso, il proprietario dell’immobile si riserva il diritto di ricorrere simultaneamente ad altri mediatori o di finalizzare personalmente la vendita o la locazione, senza l’obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia designata, a meno che non sia proprio quest’ultima a determinare la conclusione dell’affare.
La decisione di optare per un mandato esclusivo o non esclusivo è influenzato dalle specifiche necessità del cliente. Di norma, l’esclusiva assicura un impegno più intensivo da parte dell’agenzia, interessata a chiudere l’affare nel minor tempo possibile. Invece, l’incarico non esclusivo concede al proprietario una maggiore elasticità di scelta e trattativa, oltre alla possibilità di economizzare sulla provvigione nel caso in cui individui direttamente un compratore o un inquilino.
Quanto dura l’incarico con l’agenzia immobiliare?
Il contratto stipulato con un’agenzia immobiliare prevede un periodo di validità definito consensualmente dalle parti interessate, il quale può estendersi da alcuni mesi fino a più anni e deve essere esplicitamente indicato all’interno del documento contrattuale.
È molto importante, prima della sottoscrizione, valutare attentamente la durata del contratto in relazione ai propri progetti e obiettivi. È altresì fondamentale accertarsi dell’assenza o della presenza di termini che consentano il rinnovo automatico del contratto; qualora siano presenti, esso si rinnoverà automaticamente per periodi analoghi a meno che non vi sia una disdetta formale da parte di uno dei soggetti contrattuali. Tale disdetta deve essere espressa per mezzo di comunicazione scritta, rispettando i termini di preavviso, che di norma ammontano a 30 o 60 giorni, come specificato nel contratto stesso. La risoluzione anticipata del contratto prima del suo termine naturale è permessa nei casi seguenti:
- se il committente individua autonomamente un acquirente o un venditore e, in presenza di un mandato non esclusivo, non è tenuto al pagamento della provvigione all’agenzia;
- se il committente ha gravi motivi per ritirarsi dal contratto;
- se l’agenzia non adempie correttamente ai suoi obblighi, ovvero in caso di inadempimento contrattuale.
La comunicazione di tale recesso deve avvenire per iscritto tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento (oppure con posta elettronica certificata), fornendo adeguata motivazione delle ragioni del recesso. Qualora la risoluzione anticipata non si basi su motivazioni legittime, l’agenzia ha il diritto di chiedere il versamento della penale prevista dal contratto.
Quando l’agente immobiliare non ha diritto alla provvigione?
- operato illecito dell’agenzia immobiliare. L’intermediario immobiliare è tenuto a essere iscritto all’albo professionale presso la Camera di Commercio e deve mostrare la propria tessera professionale qualora gli venga richiesto; in mancanza di ciò, non ha titolo per rivendicare alcuna provvigione;
- mancanza di neutralità. È imperativo che l’agente mantenga una condotta autonoma e leale, assicurando una completa imparzialità. È vietato ogni rapporto di dipendenza, cooperazione o rappresentanza con le parti coinvolte nell’affare, e non si deve favorire nessuna di esse a discapito dell’altra. Un intermediario che viola il principio di neutralità, danneggiando una parte a vantaggio dell’altra, perde il diritto a essere pagato;
- omissione di informazioni cruciali. L’intermediario ha l’obbligo di comunicare in maniera chiara e trasparente, divulgando ogni circostanza di fatto e di diritto che concerne la proprietà al centro della negoziazione. Ad esempio, l’acquirente deve essere informato sin dall’inizio su eventuali difetti o problemi non facilmente identificabili dell’immobile, che l’intermediario avrebbe dovuto conoscere esercitando la dovuta diligenza. Le difformità edilizie rappresentano una delle situazioni più frequenti. Per quanto riguarda le questioni legali, si includono principalmente l’esistenza di ipoteche, espropriazioni o diritti di servitù gravanti sull’immobile. La mancata comunicazione di informazioni decisive per l’acquisto esonera dal pagamento della provvigione, anche se l’intermediario non ne fosse a conoscenza. L’agente deve svolgere indagini dettagliate sull’immobile, limitatamente a quanto previsto dal mandato, ma è comunque tenuto a informarsi sullo stato fisico e legale del bene, agendo con ordinaria prudenza;
- comunicazione di dati inesatti o non accurati. L’intermediario è responsabile di fornire alle parti dati verificati e precisi, consentendo loro di valutare correttamente l’affare. La fornitura di informazioni inaccurate, imprecise o errate, sia spontaneamente che su esplicita richiesta delle parti, comporta la perdita del diritto alla provvigione, a condizione che tali informazioni fossero essenziali per la conclusione dell’affare;
- servizio non sollecitato. La regola è semplice: se una delle parti ha manifestato il proprio rifiuto di avvalersi dei servizi dell’agenzia, non è tenuta al pagamento di alcun onorario, diversamente dalla parte che ha conferito il mandato;
- conclusione del contratto oltre la scadenza del mandato. L’intermediario ha diritto alla provvigione anche se il contratto viene stipulato dopo la scadenza del mandato, purché le trattative siano state avviate in modo tempestivo. Se l’incontro tra le parti avviene successivamente alla scadenza, l’intermediario perde il diritto al pagamento;
- fallimento della trattativa. Normalmente, l’intermediario ha diritto al compenso per il servizio reso, purché abbia agito con diligenza e integrità, indipendentemente dall’esito della negoziazione. La giurisprudenza riconosce tale diritto a partire dalla firma del contratto preliminare di vendita o di locazione. Tuttavia, può essere specificato nell’incarico che la commissione sia condizionata al successo dell’operazione, e in questi casi, la provvigione è dovuta solo in caso di effettuazione del rogito notarile o di stipula del contratto di locazione;
- motivo legittimo di recesso. Nel caso in cui una delle parti riconsideri la propria decisione riguardo l’operazione, l’agente di mediazione immobiliare mantiene il diritto alla remunerazione, purché abbia facilitato un contesto favorevole per l’accordo e abbia operato in maniera integra. Tale diritto non sussiste, tuttavia, qualora il recesso derivi da cause legittime legate a eventi successivi o di recente acquisizione. Ad esempio, si configura una causa legittima per il recesso qualora il venditore desista dall’operazione venendo a conoscenza che l’acquirente prevede di effettuare il pagamento del prezzo in un momento successivo;
- prescrizione del diritto alla della provvigione. Il diritto alla remunerazione per l’agente di mediazione immobiliare prende avvio dal momento della finalizzazione dell’accordo e si estingue dopo un anno. Di conseguenza, l’agente non è in grado di rivendicare la propria provvigione qualora sia trascorso tale periodo senza che abbia intrapreso azioni formali per la richiesta del pagamento. La stessa regola si applica se l’affare viene concluso oltre l’anno dalla fine del mandato; tuttavia, se la conclusione tardiva è frutto di un inganno, il termine di prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui l’agente ne viene a conoscenza.