Quali sono le spese condominiali che si dividono in millesimi?
La ripartizione delle spese di condominio si fa sempre secondo i valori degli appartamenti.
Una domanda che spesso ci si pone in ambito condominiale è la seguente: quali sono le spese condominiali che si dividono in millesimi?
È l’amministratore di condominio che, dopo aver redatto il bilancio consuntivo annuale (meglio noto come “rendiconto di gestione”), predispone il cosiddetto “piano di riparto” delle spese tra tutti i condomini, definendo così la quota che ciascun di questi deve versare. E, nel farlo, deve seguire le regole indicate dal regolamento o, in mancanza, dalla legge. Quali sono queste regole e come si dividono le spese condominiali? È proprio qui che subentra spesso la polemica tra chi vorrebbe una divisione in parti uguali e chi invece secondo il valore delle singole proprietà.
In verità, la polemica è sterile. Il codice civile spiega in modo molto chiaro come debbano avvenire tali calcoli. E, nel farlo, si riferisce principalmente alle tabelle millesimali. Cerchiamo allora di comprendere quali sono le spese condominiali che si dividono in millesimi e quali invece le spese condominiali che si dividono in parti uguali (se mai ve ne fossero). Ma procediamo con ordine.
Indice
I criteri di ripartizione delle spese condominiali
Ci sono servizi condominiali che tutti i condomini usano allo stesso modo: si pensi al citofono, alla luce nelle scale o nel cortile, al giardinaggio. E ci sono servizi che alcuni condomini usano più degli altri: si pensi al riscaldamento, all’acqua, all’ascensore, ecc.
Questa diversa situazione porta alcuni a ritenere che, nel primo caso, le spese vadano divise in parti uguali e, nel secondo, in base ai millesimi. Ma non è così.
La regola generale per la divisione delle spese condominiali vuole che queste siano sempre ripartite secondo millesimi, salvo che vi sia una diversa volontà approvata però all’unanimità, ossia da tutti i condomini.
Anche la regola dei millesimi però trova due eccezioni.
Cerchiamo allora di fare il punto della situazione per comprendere come si dividono le spese condominiali.
Tutto è scritto all’articolo 1123 del codice civile. Questa norma stabilisce tre principi fondamentali per la suddivisione delle spese: il primo è il principio di base, mentre gli altri due vengono applicati in situazioni particolari:
- criterio proporzionale: le spese sono suddivise in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino, come indicato nelle tabelle del regolamento condominiale;
- criterio del maggior utilizzo: per le parti comuni o i servizi che beneficiano maggiormente alcuni condomini, le spese sono divise tenendo conto di tale utilizzo più intensivo;
- criterio secondo l’uso ristretto: in condomini con strutture separate, come diverse scale o edifici, le spese per le parti comuni utilizzate esclusivamente da alcuni condomini ricadono soltanto su di loro.
Analizziamo più da vicino questi principi.
Suddivisione basata sulla proporzionalità. Questa regola prevede che ogni condomino contribuisca alle spese comuni in base alla quota di proprietà espressa in millesimi ed indicata nella tabella allegata al regolamento. Questo significa che la quota di partecipazione alle spese si calcola in base al valore dell’unità immobiliare posseduta all’interno del condominio. Vari sono i criteri che influiscono sui millesimi: dimensione dell’appartamento, funzione dei locali, altezza, orientamento dell’immobile, luminosità, prospetto, affaccio.
Suddivisione in base all’utilizzo. Ci sono casi in cui alcune parti comuni del condominio, come l’ascensore o le scale, sono utilizzate più frequentemente da alcuni condomini, specialmente quelli che abitano ai piani superiori. In queste situazioni, la ripartizione delle spese tiene conto di questo uso più intensivo.
Suddivisione per uso esclusivo. In alcuni condomini, soprattutto quelli più grandi o articolati in più corpi di fabbrica, può capitare che certe spese riguardino solo alcune parti dell’edificio e, di conseguenza, solo i condomini che ne usufruiscono direttamente. Un esempio è la manutenzione di un ascensore situato in una scala la cui spesa non può gravare sui condomini che vivono nelle altre scale; oppure la riparazione del tetto di uno dei blocchi che compongono il condominio che grava solo su coloro che si trovano al di sotto di esso.
Questi criteri offrono un metodo equo e trasparente per la ripartizione delle spese condominiali, assicurando che ciascun condomino contribuisca in modo giusto e proporzionato alle spese comuni.
Quando le spese si dividono per millesimi?
Torniamo alla domanda di partenza: quali sono le spese che si dividono per millesimi? Praticamente tutte, salvo per quei servizi destinati solo a una parte del condominio (condominio parziale), secondo il terzo criterio che si è visto sopra. Ad esempio, in un condominio composto da due edifici diversi, i condomini della palazzina A non pagano le spese relative alla manutenzione della palazzina B.
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Si possono modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali?
Questi criteri, detti anche “legali” perché previsti dalla legge, possono essere derogati dalla volontà dei condomini solo se si raggiunge l’unanimità. E ciò si può realizzare in tre modi diversi:
- con un regolamento condominiale approvato dall’assemblea con il voto favorevole di tutti i condomini che compongono il condominio;
- con un regolamento condominiale redatto dal costruttore e poi da questi allegato ai vari rogiti di compravendita e quindi accettato (sebbene in momenti separati) da tutti i condomini;
- con un apposito atto scritto firmato da tutti i condomini, anche in momenti separati.
Raggiunta l’unanimità è possibile ad esempio stabilire un criterio di ripartizione delle spese condominiali per quote uguali oppure ridurre la quota di alcuni condomini (ad esempio, in una residenza estiva, per coloro che abitano gli immobili solo un mese l’anno) o ancora esonerare alcuni condomini da determinate spese (ad esempio i titolari dei negozi dalle spese per l’ascensore, che altrimenti dovrebbero sostenere in quota parte).
In tutti questi casi, è molto importante che la deroga ai criteri legali sia annotata nei pubblici registri immobiliari in modo che sia opponibile ai successivi acquirenti o comunque a coloro che diverranno proprietari degli immobili in un momento successivo. In alternativo, per rendere la clausola del regolamento valida anche nei confronti dei successivi condomini, è possibile allegare il regolamento all’atto di compravendita.
Quando si possono dividere le spese in parti uguali?
L’unico modo per dividere le spese in parti uguali è raggiungere quindi l’unanimità o in assemblea o con l’approvazione del regolamento al momento della compravendita o con un apposito contratto.
Secondo la giurisprudenza, al di là di tale ipotesi, è possibile dividere in parti uguali solo la spesa per la buca delle lettere. Invece altre spese, come il citofono o il giardinaggio, per quanto avvantaggino tutti i condomini nella stessa misura, sono divise secondo millesimi di proprietà.