Come tutelare il diritto di panorama?
Cosa prevede la legge e quali sono le pronunce giurisprudenziali in ordine alla servitù riguardante il godimento di un’ampia visuale dal proprio immobile.
Immaginate di svegliarvi ogni mattina, avvicinarvi alla finestra e lasciarvi accogliere dalla vista mozzafiato che si estende oltre il vetro: un panorama che abbraccia dalle colline verdi in lontananza fino ai dettagli architettonici del quartiere sottostante. Questo scenario quotidiano, fonte di ispirazione e di serenità, rappresenta un valore aggiunto inestimabile per la vostra abitazione. Tuttavia, la possibilità di godere ininterrottamente di questa vista può essere messa a rischio da nuove costruzioni o da modifiche all’ambiente circostante. In questo contesto, diventa cruciale comprendere
Indice
Cos’è una servitù?
L’art. 1027 cod. civ. stabilisce che la servitù rappresenta un peso imposto a un immobile, indicato come fondo servente, a favore di un altro immobile, detto fondo dominante, di proprietà di un altro individuo.
Si tratta di un diritto reale, riguardante cioè una cosa alla quale è inscindibilmente legata (dal latino res, che significa, appunto, cosa). Essa è detta prediale perché si manifesta attraverso l’uso di un fondo (in latino praedium) a beneficio di un altro fondo.
La servitù si caratterizza per la sua indissolubilità dal fondo a cui si applica e si trasmette con la cessione di esso, indipendentemente dal fatto che si tratti del fondo dominante o del fondo servente.
È necessario che gli immobili appartengano a proprietari distinti e siano situati in prossimità tale da permettere l’instaurarsi di un rapporto di servizio tra l’uno e l’altro (per esempio, la presenza di un lembo di terra di terzi fra i due fondi non nega la fattibilità di una servitù, purché si dimostri che tale lembo non impedisca l’uso del passaggio).
Il beneficio per il fondo dominante si traduce in qualsivoglia vantaggio, anche non monetario, che ne faciliti un migliore impiego.
Il titolare del fondo servente deve accettare la servitù senza essere obbligato a compiere azioni attive (a meno che non si richieda una prestazione aggiuntiva esclusivamente per garantire l’effettiva attuazione della servitù).
In cosa consiste il diritto di panorama?
È ampiamente riconosciuto che le proprietà dotate di una vista panoramica godono di maggiore stima e conseguentemente assumono un valore superiore sul mercato immobiliare. In tale contesto, il cosiddetto diritto di panorama non solo è riconosciuto, ma può anche essere difeso dal proprietario dell’immobile qualora si trovi ad affrontare restrizioni, specialmente in aree urbane, dovute ad esempio alla costruzione di strutture limitrofe o alla presenza di vegetazione.
Effettivamente, il codice civile non menziona espressamente il diritto di panorama, il quale emerge piuttosto come un concetto sviluppato dalla giurisprudenza.
L’interpretazione estensiva dell’art. 907 cod. civ., che disciplina il diritto di veduta – ovvero la facoltà del proprietario di un fondo (termine che include anche le abitazioni) di godere di una vista non ostruita dalla proprietà adiacente fino a una certa distanza (definita legale) – ha portato alla nascita del diritto di panorama.
Quest’ultimo, tuttavia, ha un ambito di applicazione ben più vasto: si tratta del diritto di osservare l’orizzonte senza intralci, beneficiando così di una vista panoramica incondizionata.
Analogamente al diritto di veduta, il diritto di panorama si manifesta come una servitù negativa. Essa concede al proprietario del fondo dominante la facoltà di opporsi alla realizzazione, da parte del proprietario fondo servente, di strutture permanenti che possano nuocere alla specifica prospettiva e al fascino dell’edificio.
Come precedentemente sottolineato, il diritto di panorama è frutto di
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 17922/2023, ha chiarito che il diritto di panorama, considerato come servitù negativa, può essere ottenuto:
- per contratto tra i proprietari dei fondi interessati;
- per destinazione del padre di famiglia. Ciò si verifica quando i due fondi appartenevano in origine a un unico proprietario, che ha realizzato su uno di essi opere permanenti per l’esercizio della servitù;
- per usucapione, mediante l’esercizio di fatto del diritto per almeno 20 anni in modo pacifico, ininterrotto e palese.
La Suprema Corte ha precisato che, negli ultimi due casi, è necessaria anche la prova di modifiche visibili e permanenti oltre a quelle che permettono la semplice veduta, tali da potere esercitare il diritto di panorama.
Come si tutela il diritto di panorama?
Vediamo ora come tutelare il diritto di panorama, quando vengono realizzate costruzioni o viene piantata vegetazione che ne pregiudicano l’esercizio.
Per prima cosa, il titolare del diritto di panorama (il proprietario del fondo dominante) ha la possibilità di sollecitare il proprietario del fondo servente a onorare tale diritto, esortandolo a eliminare gli ostacoli (come, ad esempio, potare o trasferire alberi che limitano la vista).
Nel caso in cui non si ottenga una risposta volontaria, l’opzione rimanente è procedere per vie legali. A questo proposito, l’art. 1079 cod. civ. stabilisce che il titolare della servitù ha il diritto di ottenere in sede giudiziaria il riconoscimento della sua esistenza nei confronti di chi ne impedisce l’uso e può richiedere la rimozione di qualsiasi ostacolo o disturbo. Inoltre, egli è legittimato a chiedere il ripristino dello stato precedente delle cose e il risarcimento per i danni subiti.
Pertanto, l’onere della prova ricade sul proprietario del fondo dominante, il quale deve fornire dimostrazione non solo dell’esistenza del diritto di panorama ma anche dell’esistenza, sull’immobile servente, di modifiche permanenti e visibili che compromettano il piacere della veduta panoramica.