Trasformazione di garage in abitazione: cosa dice la legge?
Il Consiglio di Stato stabilisce la necessità di un permesso edilizio per trasformare un garage in spazio residenziale.
La conversione di un garage in spazio abitativo è un tema che interessa molti proprietari di immobili. Tuttavia, questo tipo di intervento richiede un’attenta valutazione legale non solo delle norme urbanistiche ma anche di quelle condominiali. Recentemente, il Consiglio di Stato ha affrontato una questione relativa alla conversione di un garage in una “tavernetta”, evidenziando le normative e le implicazioni legali di tali modifiche. Cerchiamo di comprendere meglio cosa dice la legge sulla trasformazione di un garage in abitazione. Risponderemo a una serie di interessanti domande quali: come cambiare la destinazione d’uso di un garage? Quanto costa il cambio di destinazione d’uso? Ma procediamo con ordine.
Indice
Si può trasformare un garage in abitazione?
Il Consiglio di Stato ha esaminato il caso del proprietario di una villetta che aveva trasformato il proprio garage in tavernetta. Tale modifica è stata ritenuta un intervento di “nuova costruzione”. Essa infatti comporta
Da ciò traiamo già le prime risposte alle domande da cui siamo partiti: per trasformare un garage in uno spazio abitabile (sia esso tavernetta, ufficio, studio, ecc.) è necessario il permesso di costruire del Comune.
Se si tratta di un edificio condominiale, non vi deve essere alcun divieto nel regolamento di condominio. Un impedimento di tal tipo però deve essere approvato all’unanimità. Sicché solo un regolamento cosiddetto “contrattuale” (ossia allegato a tutti gli atti di compravendita o accettato da tutti i condomini) può contenere una clausola simile.
I giudici amministrativi hanno chiarito che la trasformazione di un garage in un ambiente abitativo o lavorativo, con un cambiamento di destinazione d’uso, è considerata un ampliamento della superficie residenziale, richiedendo quindi un permesso di costruire originale; non si tratta quindi di interventi di semplice manutenzione edilizia.
Trasformazione di garage in magazzino o deposito
Diversa è la conclusione nel caso in cui il garage venga trasformato – con o senza opere – in magazzino o deposito. In tal caso esso rimane spazio accessorio, senza permanenza di persone. Pertanto non richiede alcun permesso edilizio. Invece la trasformazione in vano destinato alla
Quali sono le conseguenze di una trasformazione non autorizzata?
Oltre alle sanzioni amministrative come la demolizione dell’opera (che non è soggetta a prescrizione e che può essere imposta in qualsiasi momento), se l’autore dell’opera vende la proprietà, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo pagato, a meno che non fosse consapevole dell’abuso edilizio.
Quanto costa il cambio di destinazione d’uso
Il costo di un cambio di destinazione d’uso varia a seconda di diversi fattori, tra cui:
- il tipo di immobile: il costo è generalmente più alto per gli immobili commerciali rispetto a quelli residenziali;
- la superficie dell’immobile: il costo è proporzionale alla superficie dell’immobile;
- il Comune in cui si trova l’immobile: le amministrazioni locali hanno un margine di discrezionalità nel determinare gli oneri urbanistici ed edilizi;
- le spese per la ditta e per il professionista: è necessario il coinvolgimento di un tecnico abilitato per la presentazione della pratica di cambio di destinazione d’uso.
Per il cambio di destinazione d’uso da garage/magazzino a spazio abitativo (come una tavernetta), i costi sono in genere i seguenti:
- oneri di segreteria per le pratiche generali (150 euro);
- oneri per la presentazione della documentazione (100 euro);
- oneri per il rilascio del Permesso di Costruire (100 euro);
- marca da bollo per la Segnalazione Certificata di Agibilità (16 euro);
- imposta di variazione catastale (da 50 a 100 euro).
C’è poi da pagare la ditta edile e il progettista.
Come cambiare la destinazione d’uso di un garage
Per cambiare la destinazione d’uso di un garage in spazio abitabile (cantina, tavernetta, appartamento, ufficio, ecc.) è opportuno affidarsi, oltre che a una ditta edile, anche a un ingegnere o un architetto esperto in pratiche edilizie che potrà, anche tramite un accesso al Comune, realizzare tutti i passaggi necessari per compiere l’opera nel rispetto della legge. Successivamente è infatti necessaria anche una modifica catastale che solo un esperto del settore può fare. Ma vediamo, in linea generale, quali sono i passaggi per cambiare la destinazione d’uso di un garage.
Verificare la fattibilità del cambio di destinazione d’uso
La prima cosa da fare è consultare il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune per conoscere le destinazioni d’uso ammesse nella zona in cui si trova il garage. Quindi andranno consultanti i regolamenti Edilizi Locali (RE) e eventuali vincoli urbanistici.
Bisogna poi verificare la conformità del garage alle normative igienico-sanitarie e di sicurezza.
Si può poi presentare una domanda di “pre-istruttoria” o “accesso agli atti” per avere informazioni precise sulle procedure da seguire e sui documenti necessari.
Progettazione e documentazione
Compiuti tali passaggi è necessario incaricare un tecnico abilitato (architetto, ingegnere) il quale rediga un progetto che illustri le modifiche strutturali e impiantistiche necessarie per adeguare il garage alla nuova destinazione d’uso.
Richiedere le autorizzazioni e i permessi necessari (es. permesso di costruire, autorizzazione paesaggistica).
Presentazione della domanda
A questo punto bisogna:
- compilare la modulistica predisposta dal Comune;
- indicare la nuova destinazione d’uso del garage;
- allegare il progetto redatto dal tecnico abilitato;
- versare i diritti di segreteria.
Istruttoria della pratica
L’ufficio tecnico del Comune esaminerà la domanda e il progetto:
- verificherà la conformità alle normative vigenti.
- potrà richiedere integrazioni o modifiche alla documentazione.
Rilascio dell’autorizzazione
Se la domanda è completa e conforme, il Comune rilascerà l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso.
Richiedere l’agibilità
Ottenere il permesso di costruire non basta: è necessario poi il certificato di agibilità che attesta la conformità dell’immobile alle normative vigenti.
Voltura catastale
Infine è necessario aggiornare il catasto con la nuova destinazione d’uso. A tal fine bisogna:
- presentare una domanda di voltura catastale;
- pagare le imposte catastali e ipotecarie.
Quanto al tempo necessario per ottenere l’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso: la pratica può richiedere diversi mesi.