Quando decade l'usucapione
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a seguito di un possesso continuativo e ininterrotto. Ma in quali casi questo diritto decade? Scopriamolo insieme.
L’usucapione rappresenta un istituto giuridico che consente di acquisire la proprietà di un bene mobile o immobile altrui attraverso il possesso prolungato e ininterrotto per almeno 20 anni. Tuttavia, tale diritto non è assoluto e può venire meno in determinate circostanze, sia per un comportamento del proprietario del bene che del relativo possessore. In questo articolo, analizziamo i casi in cui il diritto di usucapione decade. Ma procediamo con ordine.
Indice
Come funziona l’usucapione?
Per poter usucapire un bene altrui è necessario che ricorrano i seguenti presupposti:
- acquisto del possesso: bisogna acquistare la detenzione del bene altrui alla luce del sole, non necessariamente con un accordo scritto tra le parti, ma di certo in modo non violento o clandestino;
- utilizzo del bene: il detentore non deve limitarsi a usare il bene altrui ma deve compiere su di esso delle opere straordinarie che solo il proprietario potrebbe compiere e senza aver chiesto il suo consenso (ad esempio una ristrutturazione o una recinzione). In alternativa deve agire in modo diverso dall’uso convenuto (ad esempio interrompendo il pagamento di un eventuale canone);
- decorso del tempo: dal primo di tali atti devono decorrere almeno 20 anni;
- comportamento del proprietario: nonostante tale comportamento del possessore, il proprietario del bene deve risultare del tutto indifferente e inerte. Non deve cioè notificare al possessore un atto giudiziario volto al recupero del bene (non basta una semplice lettera di diffida);
- accertamento dell’usucapione: è necessario che vi sia una sentenza del giudice che accerti l’intervento dell’usucapione e quindi la sussistenza di tutti i presupposti appena elencati. Tuttavia, la sentenza può essere sostituita da un accordo tra le parti concluso durante l’obbligatoria fase di mediazione che bisogna intraprendere prima del giudizio. Il giudice o il verbale di mediazione sono poi titolo per trascrivere il passaggio di proprietà nei pubblici registri immobiliari.
In quali casi decade il diritto di usucapione?
L’usucapione decade se, prima del compimento dei 20 anni, si verifica un evento tale da interrompere il termine. Ciò di solito consiste:
- in una condotta del proprietario: che rivendica la proprietà, notificando al possessore un atto di citazione tramite ufficiale giudiziario per ottenere la restituzione del bene;
- in una condotta del possessore: che potrebbe riconoscere esplicitamente (ad esempio con una dichiarazione scritta) o tacitamente (ad esempio con una richiesta di acquisto) l’altrui proprietà. Oppure l’usucapione si interrompe se il possesso del bene cessa per almeno un anno di seguito.
In particolare, il diritto di usucapione decade in presenza di:
- interruzione del possesso: Il possessore viene privato del bene per oltre un anno;
- mancanza dei requisiti del possesso: Il possesso non è continuo, ininterrotto, pacifico, pubblico e non equivoco;
- riconoscimento del diritto da parte del possessore: il possessore ammette che il bene appartiene ad altri;
- rinuncia all’usucapione: il possessore manifesta la volontà di non usucapire il bene.
Come evitare l’usucapione
Qui di seguito faremo alcuni esempi pratici in cui si interrompe il termine di usucapione. Attenzione però: interruzione vuol solo dire che, se il possesso prosegue, il termine ventennale inizia a decorrere nuovamente da capo, ossia dal primo giorno.
Vediamo allora come evitare l’usucapione con o senza la collaborazione del possessore:
- il possessore sottoscrive un documento in cui riconosce esplicitamente che l’immobile non è suo ma del proprietario;
- il possessore invia una richiesta al proprietario in cui gli chiede l’autorizzazione per eseguire dei lavori;
- il possessore invia una proposta di acquisto al proprietario;
- il possessore lascia l’immobile e non lo utilizza per oltre un anno;
- il possessore paga una rendita o un corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile;
- il proprietario conferisce una delega a un avvocato e questi notifica al possessore un atto giudiziario per ottenere la liberazione dell’immobile. Non è necessario che, ad esso, segua una causa in tribunale: basta la semplice notifica effettuata tramite l’ufficiale giudiziario.