Quante assemblee condominiali si possono fare in un anno?
Tutti i casi in cui l’amministratore di condominio è obbligato a convocare l’assemblea condominiale.
Ci sono condomini ove l’assemblea si riunisce due o più volte all’anno ed altri invece in cui l’amministratore è del tutto inerte e non provvede alla convocazione neanche per l’annuale approvazione del bilancio. I meno esperti della materia si chiederanno allora quante assemblee condominiali si possono fare in un anno? Possiamo già dire che non esiste un numero massimo, ma ne esiste uno minimo. Inoltre il Codice civile prevede l’obbligo per l’amministratore di convocare l’assemblea tutte le volte in cui gli venga chiesto da un numero minimo di condomini.
Di tali argomenti parleremo nel seguente articolo: chiariremo innanzitutto chi convoca l’assemblea e qual è la differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria. Poi affronteremo il tema del numero di assemblee che si devono tenere nel corso dell’anno. Ma procediamo con ordine.
Indice
Chi convoca l’assemblea?
A convocare l’assemblea è l’amministratore di condominio. Egli sceglie la data di prima e seconda convocazione, tenendo conto delle esigenze dei condomini per evitare che le riunioni vadano deserte.
L’amministratore convoca l’assemblea inviando a tutti i condomini un avviso di convocazione almeno 5 giorni prima dalla data della prima convocazione. L’avviso contiene l’indicazione delle date, dell’orario e del luogo ove avverrà la riunione.
Quante volte bisogna convocare l’assemblea in un anno?
L’assemblea deve essere convocata almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio preventivo (ossia delle spese occorrenti durante l’anno per l’ordinaria gestione del condominio), del rendiconto annuale (ossia del bilancio consuntivo predisposto dall’amministratore, chiamato a rendere conto del suo operato) e per la relativa ripartizione tra i condomini (è il cosiddetto piano di riparto).
Nella stessa riunione bisogna anche decidere in merito al rinnovo dell’incarico all’amministratore o alla sua revoca e contestuale nomina di un sostituto. Difatti l’amministratore dura in carica un anno, al termine del quale egli cessa automaticamente dalle funzioni (senza bisogno di apposita delibera). Se l’assemblea non dispone né la revoca, né il rinnovo, l’amministratore entra in uno stato di “quiescenza” chiamato “prorogatio” in cui è autorizzato a compiere solo l’ordinaria amministrazione fino a quando non verrà materialmente sostituito da un altro professionista o non sarà riconfermato.
Possono però sorgere, nel corso dell’anno, delle necessità di carattere straordinario che devono essere sottoposte alla valutazione dei condomini: in tal caso l’amministratore può convocare l’assemblea per decidere su di esse. Si parla, a riguardo, di assemblee straordinarie, per contrapporle a quella ordinaria costituita appunto da quella annuale obbligatoria.
Convocazione dell’assemblea su richiesta dei condomini
Il singolo condomino può chiedere all’amministratore di convocare un’assemblea apposita per decidere su questioni di interesse comune o per proprie necessità (ad esempio l’avviso di lavori di ristrutturazione per riparare una perdita che sta danneggiando l’appartamento).
L’amministratore tuttavia è obbligato a convocare l’assemblea se ne fanno richiesta almeno due condomini che rappresentino un sesto dei millesimi. In tal caso, l’amministratore non può rinviare la convocazione. Se non lo fa, oltre a configurarsi un’ipotesi di responsabilità personale (che potrebbe determinarne la revoca), decorsi invano 10 giorni i condomini potranno provvedere essi stessi a convocare l’assemblea spedendo gli avvisi di convocazione.
Casi in cui l’amministratore deve convocare l’assemblea su richiesta dei condomini
Ecco ulteriori casi in cui l’amministratore deve convocare l’assemblea su richiesta anche di uno solo dei condomini:
- quando il singolo condomino è interessato all’adozione di delibere relative a innovazioni per opere e interventi con agevolazioni (articolo 1120, comma 2, n. 1, 2 e 3 del Codice civile). La convocazione va effettuata entro 30 giorni dalla richiesta (articolo 1120, 3° comma del Codice civile);
- quando siano emerse gravi irregolarità contabili/fiscali o se non si è provveduto ad aprire e a usare un conto corrente postale o bancario intestato al condominio. L’assemblea dispone la cessazione della violazione o revoca l’amministratore (articolo 1129, comma 11 del Codice civile);
- quando vengono installati impianti non centralizzati per la ricezione radio tv o per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio e si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni. L’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio (articolo 1122 bis del Codice civile);
- in caso di esecuzione di opere nell’unità immobiliare del singolo condomino che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio (articolo 1122 del Codice civile).
Ecco invece i casi in cui l’assemblea ordinaria e straordinaria può essere convocata su iniziativa del singolo condomino:
- manca l’amministratore perché deceduto o assente;
- i condomini sono meno di otto e non è obbligatoria la nomina dell’amministratore;
- l’amministratore è cessato dall’incarico per la perdita dei requisiti richiesti dagli articoli 71-bis, lettere a) b) c) d) e e) e 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La convocazione dell’assemblea da parte di un soggetto non legittimato integra un’ipotesi di annullabilità delle delibere eventualmente assunte e non di nullità assoluta delle stesse.