Locazione a studenti universitari: come funziona?
Gli affitti per studenti universitari fuori sede sono regolati da una normativa specifica che offre vantaggi sia ai locatori che ai conduttori. Scopriamo come funziona questo tipo di contratto di locazione.
La locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto di locazione abitativa, disciplinata dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, all’articolo 5. Questo tipo di contratto è pensato per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede, offrendo condizioni specifiche sia per i locatori che per i conduttori. In questa guida vedremo come funziona la locazione per studenti universitari, qual è la durata del contratto, il canone e cosa succede alla scadenza. Ma procediamo con ordine.
Indice
Caratteristiche principali della locazione a studenti universitari
Fermo restando che uno studente universitario ben potrebbe stipulare un normale contratto di locazione abitativa (della durata di 3+2 anni se a canone concordato, o di 4+4 anni se a canone libero), la forma tuttavia più ricorrente è quella pensata proprio per chi deve frequentare un ateneo e quindi ha delle esigenze limitate nel tempo. Proprio per questo è stata creata la locazione per studenti universitaricon specifiche caratteristiche. Eccole:
- durata del contratto: i contratti di locazione per studenti universitari hanno una durata minima di sei mesi e massima di tre anni. Alla scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo di altri due anni, salvo disdetta del conduttore. Tale disdetta deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza. Il conduttore può recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno 3 mesi;
- contratto-tipo: è obbligatorio utilizzare un contratto conforme ai modelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Il Decreto Interministeriale del 16 gennaio 2017 ha stabilito i criteri generali e i contenuti obbligatori di questi contratti;
- canone concordato: il canone di locazione è determinato sulla base di accordi locali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, nel rispetto dei criteri stabiliti a livello nazionale. Questo significa che il canone è calmierato e deve rientrare in specifiche fasce di prezzo;
- agevolazioni fiscali: i locatori che stipulano contratti per studenti universitari possono optare per la cedolare secca con aliquota ridotta. Dal canto loro i conduttori (lo studente o il genitore che lo mantiene) possono usufruire di una detrazione fiscale del 19% fino a un tetto massimo di spesa pari a 2.633 euro l’anno.
Requisiti del conduttore
Il contratto è riservato a studenti universitari, anche stranieri, iscritti a corsi di laurea, master o dottorati. È possibile stipulare contratti anche con gruppi di studenti o con enti per il diritto allo studio universitario.
È necessario allegare al contratto la documentazione che attesti lo status di studente universitario del conduttore, come il certificato di iscrizione all’università.
Per la validità legale di tale contratto, è necessario che siano soddisfatte due condizioni essenziali:
- lo studente deve avere la residenza in un Comune differente da quello dell’istituzione universitaria che frequenta. Questo dettaglio deve essere esplicitamente indicato nel contratto;
- l’immobile oggetto della locazione deve essere situato nel comune in cui si trova l’università, oppure in un comune che ospita una facoltà distaccata dell’università o un comune adiacente a quello dell’università.
Procedura di stipula
I Comuni sede di università possono promuovere specifici accordi locali per definire i canoni di locazione e le condizioni contrattuali. A tali accordi partecipano le organizzazioni dei proprietari, degli inquilini, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni studentesche.
Le parti possono richiedere alle rispettive organizzazioni di categoria un’attestazione che certifichi la conformità del contratto agli accordi locali e alla normativa vigente. Questa attestazione è necessaria per beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Il contratto di locazione destinato agli studenti universitari deve essere stipulato in forma scritta, al fine di consentirne la registrazione che, come vedremo, è obbligatoria.
Esistono alcuni dettagli fondamentali che non devono essere omessi nella stesura del documento. È essenziale includere le informazioni personali complete delle parti coinvolte, una descrizione dettagliata e la localizzazione dell’immobile oggetto della locazione, nonché specificare esplicitamente che il locatario è uno studente universitario non residente iscritto a un corso di studi presso l’università locale.
Il documento deve altresì specificare la durata dell’accordo, l’ammontare del canone di locazione e le modalità di pagamento concordate.
In aggiunta, è imperativo che il locatario attesti di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione concernente l’attestazione di prestazione energetica dell’immobile, inclusa la certificazione specifica. In caso di mancata inclusione di questa dichiarazione nel contratto, sia il locatore che il locatario sono tenuti a rimediare fornendo la suddetta documentazione entro un periodo di 45 giorni. La negligenza in questo aspetto comporta, infatti, l’applicazione di una sanzione amministrativa per entrambe le parti.
Similmente ad altri tipi di contratti di locazione che superano la durata di 30 giorni, il contratto di locazione destinato agli studenti universitari deve essere registratopresso l’Agenzia delle Entrate. Questo adempimento deve essere compiuto entro 30 giorni dalla firma del contratto.
Per facilitare e velocizzare la registrazione, è importante essere preparati con due copie del contratto stesso, aver effettuato il pagamento dell’imposta di registro, e fornire una marca da bollo del valore di 16 euro ogni quattro pagine del contratto. Questi requisiti sono essenziali per assicurare che il contratto sia formalmente riconosciuto e legalmente valido ai sensi delle normative fiscali vigenti.
Qual è la durata di una locazione a studenti fuori sede?
La durata del contratto di locazione destinato agli studenti universitari è strettamente legata alla necessità degli stessi di soggiornare in una determinata città per seguire il proprio percorso di studi, e quindi si estende per un arco temporale specifico e circoscritto.
Nonostante ciò, le parti coinvolte nel contratto (locatore e locatario) non godono di completa autonomia nella definizione del periodo di locazione. Quest’ultimo, infatti, deve conformarsi ai limiti temporali previsti dalla normativa vigente, che stabilisce una durata minima di 6 mesi e una massima di 36 mesi per questo tipo di contratti.
In tale contesto, il proprietario dell’immobile, quando decide di affittare il suo spazio abitativo a studenti, deve necessariamente rispettare questi parametri temporali. Qualsiasi accordo che trasgredisca queste disposizioni viene considerato nullo. In tal caso, la legge prevede l’applicazione automatica delle norme che regolamentano la durata minima o massima del contratto, a seconda della specifica violazione commessa. Queste misure sono state introdotte per garantire un equilibrio tra le necessità abitative degli studenti e la sicurezza giuridica per i locatori.
All’arrivo della prima scadenza, il contratto studenti si rinnova automaticamente per un periodo uguale a quello inizialmente stabilito, a meno che il locatario non decida di porvi fine comunicandolo al locatore con un
Nel caso in cui ci siano più studenti inquilini in uno stesso contratto, e solo uno di loro scelga di recedere anticipatamente, gli altri rimangono responsabili per il pagamento integrale del canone di locazione, dividendo tra loro la quota dell’inquilino uscente. Tuttavia, è possibile, con l’approvazione del proprietario dell’immobile, sostituire lo studente che ha effettuato il recesso dal contratto con un altro, assicurando così la continuità nel pagamento del canone senza gravare eccessivamente sugli altri inquilini.
Locazione a studenti universitari: come si determina e si paga il canone?
Il canone di locazione che gli studenti si accordano a versare al proprietario per l’uso dell’immobile locato offre un certo grado di flessibilità nella sua determinazione.
Sebbene il decreto legislativo del 30 dicembre 2002 stabilisca che i canoni di locazione debbano essere stabiliti in base ad
Per quanto riguarda il pagamento del canone, le parti hanno libertà di scegliere il metodo che ritengono più conveniente, incluso il pagamento in contanti. Tuttavia, è fondamentale attenersi ai limiti imposti dalla normativa vigente sul trasferimento di denaro contante, che è volta a garantire la trasparenza e la tracciabilità delle transazioni finanziarie, nel rispetto delle leggi anti-riciclaggio e delle altre regolamentazioni in materia di movimentazione di denaro.
Locazione a studenti universitari: come si dividono le spese?
Per concludere questa guida su come funziona la locazione a studenti universitari, consideriamo la ripartizione
La distribuzione delle spese deve essere effettuata seguendo le linee guida specificate nell’allegato g) del decreto ministeriale datato 30 dicembre 2002. Esso classifica in maniera dettagliata le diverse tipologie di spesa, organizzandole in ampie categorie che includono: la gestione amministrativa, il servizio di ascensore, l’autoclave, gli impianti di illuminazione, videocitofono e impianti speciali, gli impianti di riscaldamento, di condizionamento, per la produzione di acqua calda e per l’addolcimento dell’acqua, le strutture sportive, l’impianto antincendio, l’impianto televisivo, le parti comuni del fabbricato, le parti interne specifiche dell’appartamento affittato, il servizio di portineria e le attività di pulizia.
Questa categorizzazione ha lo scopo di chiarire e semplificare l’accordo tra le parti riguardo alla responsabilità finanziaria per ciascuna di queste voci di spesa.