Che maggioranza serve per lavori condominiali?
Appalto e lavori di ristrutturazione, manutenzione e innovazioni in condominio: la guida completa.
Quando l’assemblea di condominio decide di effettuare lavori sulle parti comuni, la maggioranza per l’approvazione della delibera è diversa a seconda della natura delle opere da realizzare: alcune di queste infatti (come quelle relative all’efficientamento energetico) vengono incentivate e quindi richiedono un quorum più basso.
In questa guida vedremo pertanto che maggioranza serve per i lavori condominiali: quali adempimenti bisogna svolgere prima e dopo la sottoscrizione del contratto di appalto con la ditta edile, a partire dalla costituzione dell’apposito fondo in bilancio fino all’eventuale compenso “extra” dovuto all’amministratore per assistere alle attività. Ma procediamo con ordine.
Indice
Approvazione dei lavori e ruolo dell’assemblea condominiale
Il primo passo nella gestione di un appalto in un condominio è rappresentato dall’approvazione dei lavori da parte dell’organo decisionale supremo, ossia l’assemblea dei condomini. Quest’ultima, attraverso il raggiungimento delle maggioranze stabilite dalla normativa (e di cui parleremo a breve), ha il potere di deliberare su ogni aspetto relativo alle attività: dall’analisi dei preventivi alla scelta della ditta, dal contenuto del contratto all’ammontare del pagamento e alle modalità con cui questo dovrà avvenire.
Un esempio concreto di questo processo decisionale si verifica quando si necessita di interventi per la manutenzione delle parti comuni, come la ristrutturazione della facciata o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centrale. In tali occasioni, l’assemblea valuta le proposte e decide in merito all’impresa da incaricare, sempre nel rispetto delle norme che regolano le decisioni condominiali.
In caso di lavori urgenti e necessari di manutenzione straordinaria, dalla cui omissione potrebbe derivare un danno grave alle proprietà comuni, l’amministratore ha la facoltà di agire in autonomia, senza previo mandato dell’assemblea, per garantire la sicurezza e l’integrità dello stabile. Tuttavia, è tenuto a fornire immediatamente notizia all’assemblea alla prima riunione utile, affinché questa ne ratifichi l’operato.
Tale intervento dell’amministratore è chiaramente subordinato alla presenza di fondi sufficienti sul conto condominiale, non essendo tenuto ad anticipare le spese di tasca propria.
Il ruolo del Consiglio dei condomini
L’assemblea potrebbe delegare le attività preparatorie al Consiglio dei condomini. Quest’ultimo non è un organo deliberativo ma ha funzioni preparatorie e di coordinamento dei lavori dell’assemblea stessa. Lo si può delegare, ad esempio, a raccogliere i preventivi, analizzarli e rendere poi conto all’assemblea di un’analisi preliminare.
Il Consiglio tuttavia non potrebbe mai decidere l’approvazione dei lavori, neanche se di piccolo importo: tale compito spetta inderogabilmente all’assemblea.
La costituzione del fondo lavori straordinari
La legge stabilisce l’obbligo, con l’assemblea di approvazione dei lavori, di istituire un apposito fondo in cui accantonare le quote corrisposte dai condomini per il pagamento della ditta, da riscuotere preventivamente o a SAL (stato di avanzamento lavori).
Senza la costituzione di tale riserva in bilancio, la delibera è nulla e i condomini sono autorizzati a non pagare le rispettive quote.
Il ruolo dell’amministratore nei lavori condominiali
L’amministratore di condominio gioca un ruolo fondamentale nella gestione degli appalti, occupandosi degli aspetti formali come la predisposizione e la formalizzazione del contratto, nonché della sua esecuzione. Questo include la raccolta delle quote condominiali necessarie e l’effettuazione dei pagamenti alle scadenze previste.
L’amministratore può esigere un compenso extra per l’attività di controllo dei lavori, solo se esplicitamente previsto nel preventivo manifestato all’assemblea al momento della sua nomina. Diversamente, questi non ha diritto ad alcuna indennità o rimborso.
Nel contratto – a cui viene allegato il capitolato – devono essere inseriti l’oggetto dei lavori, il costo concordato, la durata massima prevista (escludendo i ritardi per maltempo o cause di forza maggiore), l’acconto iniziale, l’importo e le scadenze delle successive rate da versare in base allo stato di avanzamento dei lavori (Sal), le verifiche in corso d’opera, la verifica finale e il collaudo dell’opera che comporta la sua accettazione, il foro competente per le controversie oppure la clausola arbitrale o quella conciliativa.
Molto diffuso è il ricorso all’arbitrato per predeterminare i costi del giudizio e fissare la durata massima del procedimento; però, per essere realmente efficace, la clausola arbitrale va predisposta di volta in volta, in base alla situazione specifica.
La delibera e le maggioranze
È necessario che l’opera oggetto dell’appalto sia chiaramente indicata all’interno dell’ordine del giorno dell’assemblea. È prassi comune, soprattutto per lavori di grande entità o particolarmente complessi, convocare un’assemblea straordinaria, al fine di dedicare l’attenzione e il tempo necessari alla discussione e alla presa di decisioni informate.
Inoltre, le imprese selezionate per l’esecuzione dei lavori devono necessariamente essere iscritte alla Camera di Commercio e in possesso del Documento Unico di Regolarità Contributiva (DURC), attestante la regolarità dei versamenti contributivi.
L’amministratore è chiamato a svolgere un’accurata verifica dell’idoneità tecnica e professionale delle imprese, al fine di assicurare la qualità e la sicurezza degli interventi.
Maggioranze per l’approvazione dei lavori in condominio
I quorum assembleari per l’approvazione dei lavori sono diversi a seconda del tipo di intervento previsto. In particolare:
- per interventi di manutenzione ordinaria, quali la riparazione del portone d’ingresso o il rifacimento della tinteggiatura delle scale, è richiesta in seconda convocazione la maggioranza dei partecipanti all’assemblea, con voti che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’edificio;
- per gli interventi di maggiore impatto, come la ricostruzione di parti dell’edificio danneggiate da eventi straordinari o le riparazioni che incidono significativamente sulla struttura, è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà dei millesimi dell’edificio;
- per l’approvazione di innovazioni, che includono l’installazione di nuovi impianti tecnologici o modifiche strutturali finalizzate al miglioramento e all’aggiornamento dell’edificio, è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno due terzi del valore dell’edificio;
- per interventi legati all’efficienza energetica, al sisma bonus, all’installazione di impianti fotovoltaici o di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, nonché per i relativi finanziamenti, è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, in linea con quanto stabilito dall’articolo 121 del Dl 34/2020.
Il direttore dei lavori
Nonostante non sia obbligatorio, è consigliabile che l’assemblea nomini un direttore dei lavori per controllare, nell’interesse del condominio, lo svolgimento dei lavori e la corretta esecuzione dell’opera .A seconda dei lavori, l’assemblea deve nominare pure il responsabile dei lavori o il coordinatore per la progettazione e per l’esecuzione dei lavori in base al Dlgs 81/08.
Responsabilità legali nell’appalto
La legge tutela i condomini anche in termini di garanzie post-realizzazione, attraverso disposizioni specifiche che riguardano la responsabilità dell’appaltatore. L’articolo 1667 del Codice civile detta una garanzia generale a carico dell’appaltatore per difformità o vizi dell’opera. L’amministratore tuttavia deve denunciare alla ditta tali vizi entro sessanta giorni dalla loro scoperta. L’azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell’opera.
Esiste anche una specifica garanzia che opera per l’appalto: per gli edifici e per le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, la legge attribuisce la responsabilità all’appaltatore verso il committente e i suoi aventi causa per dieci anni in caso di rovina o gravi difetti dell’opera, ma impone di denunciare il vizio entro un anno e il diritto al risarcimento si prescrive in ogni caso dopo un anno dalla denunzia.
I gravi difetti previsti dall’articolo 1669 del Codice civile, che determinano la responsabilità dell’appaltatore verso il committente e i suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone il normale utilizzo; e quindi rilevano pure vizi che non impediscono del tutto l’uso dell’immobile, come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, anche se incidono solo su parti comuni dell’edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (Cassazione 24230/2018).
Rientra fra gli atti conservativi dell’amministratore disciplinati dall’articolo 1130 del Codice civile pure l’azione prevista dall’articolo 1669 diretta a rimuovere i gravi difetti di costruzione che riguardano l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, trattandosi di causa comune di danno che abilita ad agire per il risarcimento in alternativa l’amministratore e i singoli condomini (Cassazione 2436/2018).