Il massetto degli appartamenti è condominiale?
Il proprietario del piano di sopra ha realizzato alcuni lavori (verosimilmente, un impianto di riscaldamento a terra) al di sotto del suo pavimento. Questi interventi hanno provocato lesioni al soffitto della mia cantina. Il massetto è da considerarsi in comproprietà? In caso positivo, avrebbe dovuto chiedermi il permesso prima di iniziare i lavori? Come posso tutelarmi?
Il massetto di un’abitazione condominiale è di natura esclusivamente privata: pertanto, appartiene al proprietario dell’unità immobiliare.
Il massetto, infatti, non è equiparabile a un solaio, trattandosi di un blocco di calcestruzzo di limitato spessore sul quale viene posata la pavimentazione (lo strato su cui si cammina, in pratica).
Al di sotto del massetto c’è poi il sottofondo, cioè lo strato che si trova più in profondità, che – solitamente – ricopre gli impianti elettrico ed idrico.
Il sottofondo, quindi, è lo strato che si trova tra il solaio e il massetto.
Tanto chiarito, nel caso di specie il proprietario che ha eseguito i lavori all’interno del suo appartamento deve risarcire i danni causati all’unità immobiliare inferiore.
Non può trovare applicazione, infatti, quanto previsto dall’art. 1125 cod. civ., – a tenore del quale «Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto» – atteso che le lesioni sono state causate dalla condotta colpevole altrui.
Per acclarare i danni è possibile fare ricorso al tribunale è chiedere immediatamente un
Ottenuta la relazione favorevole del giudice, se la controparte continua a non voler adempiere al proprio obbligo è possibile agire per ottenere il risarcimento dei danni e/o il ripristino dei luoghi a spese del convenuto.
Va ricordato che, secondo l’articolo 1227 cod. civ., il risarcimento è diminuito in considerazione della gravità della colpa del danneggiato stesso e dell’entità delle conseguenze che ne sono derivate.
Inoltre, il risarcimento non è dovuto per i danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.
In buona sostanza, la legge impone a chiunque – anche al danneggiato – di attivarsi tempestivamente per evitare di aggravare la propria situazione.
Di conseguenza, se il condomino danneggiato non fa nulla
Nella controversia non può invece essere coinvolto il condominio, trattandosi di vicenda esclusivamente privata, a meno che i lavori eseguiti dal proprietario del piano superiore non abbia intaccato anche parti comuni.
Ad esempio, la rottura delle tubazioni potrebbe aver causato infiltrazioni anche nelle scale o nell’androne.
Se i lavori effettuati hanno leso le tubazioni, occorrerà risponderne all’effettivo proprietario, che va individuato in base al soggetto che delle stesse beneficiava: se la conduttura serviva il proprietario inferiore, allora la servitù era a beneficio di quest’ultimo; se invece serviva l’intero condominio, allora il danneggiato sarà la compagine.
Per avere certezza di ciò occorrerebbe conferire incarico a un tecnico.
Va infatti nuovamente ricordato che, di regola, ciò che c’è al di sotto del massetto è di proprietà del titolare dell’appartamento, salvo il ricorrere di una servitù.
In ogni caso, la lesione del solaio inferiore è causa di un danno diretto al proprietario della cantina, che può chiedere il risarcimento a prescindere dalle intenzioni del condominio di procedere o meno contro il danneggiante.