Qual è la differenza tra prezzo base e offerta minima
Aste immobiliari: come funziona il meccanismo giudiziario dei ribassi sul valore iniziale stabilito e dei rilanci degli offerenti.
Chiunque abbia intenzione di partecipare ad un’asta immobiliare giudiziaria deve conoscere qual è la differenza tra prezzo base e offerta minima. Il meccanismo che ti illustreremo in questo articolo è molto semplice, ma è fondamentale conoscerlo per evitare di presentare offerte azzardate oppure irricevibili perché sotto soglia o comunque fuori dal limite stabilito.
D’altronde, se è vero che nelle aste giudiziarie si possono fare ottimi affari, è altrettanto vero – ed ancor più importante – sapere come vanno presentate le offerte per gli immobili che ci interessa acquistare: devono essere valide e congrue, e a tal fine il meccanismo di predeterminazione del prezzo è essenziale: i potenziali acquirenti possono muoversi solo all’interno di una determinata fascia, e non possono sforarla al ribasso. Ma l’offerta minima si chiama così proprio perché è inferiore al prezzo stabilito a base d’asta: vediamo meglio.
Indice
Come funzionano le aste immobiliari
Le aste immobiliari vengono indette nell’ambito delle procedure esecutive volte alla vendita forzata dei beni di un debitore insolvente: ad esempio, chi non ha rimborsato più di 8 rate del mutuo si vedrà pignorare e mettere all’asta la casa, che era stata già ipotecata dalla banca a garanzia del suo credito. La procedura esecutiva, però, è sottoposta a particolari garanzie legali, per evitare gli altrimenti facili approfittamenti dei creditori in danno dei loro debitori.
Così la legge – e in particolare il Codice di procedura civile – prevede una serie di adempimenti, formali e sostanziali, per arrivare alla fase della vendita giudiziaria, e anch’essa è regolata in modo dettagliato per ciò che concerne la determinazione del prezzo posto a base d’asta, che viene stabilito, per ogni immobile oggetto della procedura (o per lotti omogenei di lotti di beni venduti nell’ambito della medesima procedura) dal giudice sulla base delle indicazioni fornite dal perito che ha valutato i beni.
Espletate tali operazioni, l’avviso di vendita di un bene immobile emesso dal giudice o dal suo delegato – questo atto viene pubblicato telematicamente sugli appositi siti dedicati, ed è consultabile da tutti – contiene l’indicazione del
Il meccanismo dei ribassi sul prezzo base
Di regola, il valore del bene determinato nell’ordinanza di vendita giudiziaria dell’immobile – che, è bene saperlo, è quasi sempre inferiore al suo reale valore di mercato – costituisce il prezzo iniziale di vendita all’asta, ed è suscettibile di ribassi nel caso in cui l’edizione telematica (o la seduta in presenza, a seconda che si tratti di
Quando tale situazione di asta andata deserta si verifica, il giudice dell’esecuzione dispone un ribasso, che solitamente è del 25% sul prezzo iniziale. Questo nuovo valore costituirà la base minima per la presentazione delle offerte nelle successive edizioni dell’asta. Se nonostante ciò ancora non vengono presentate offerte valide, il tribunale può stabilire
Differenza tra prezzo a base d’asta e offerta minima
Da quanto abbiamo detto è possibile intravedere la differenza tra il prezzo a base d’asta e l’offerta minima: quest’ultima è inferiore del 25% – cioè di un quarto – rispetto al primo. In altre parole, l’offerta minima è l’importo più basso con cui i partecipanti possono partecipare all’asta, e tale importo viene determinato con una decurtazione di un quarto sul prezzo a base d’asta, che viene stabilito dal giudice sulla base delle valutazioni di stima fatte dal perito da egli incaricato.
Chiariamo meglio il concetto con un paio di esempi:
Se il prezzo base d’asta è fissato dal tribunale a 100mila euro, l’offerta minima che gli acquirenti possono presentare è di 75mila euro; se il prezzo base d’asta è di 150mila, l’offerta minima non dovrà essere inferiore a 112.500 euro, altrimenti non sarebbe valida.
La norma che consente questa facoltà, ossia di presentare un’offerta minima inferiore del 25% rispetto al prezzo base d’asta, è l’articolo 571 del Codice di procedura civile, che è stato modificato in tal senso nel 2015 allo scopo di velocizzare le procedure di vendita e renderle più appetibili, efficienti e proficue per i partecipanti e per i creditori che si soddisfano sul ricavato delle vendite (anche se l’applicazione pratica non è riuscita, in molti casi, a realizzare questi intenti auspicati dal legislatore).
L’offerta di una somma inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dal tribunale come base d’asta non è efficace, e dunque non potrà essere presa in considerazione, al pari dell’offerta tardiva e di quella per la quale non è stata depositata cauzione presso il tribunale, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo offerto.
Quando il prezzo base d’asta scende ulteriormente
Le ulteriori edizioni dell’asta – che, come abbiamo visto, vengono indette quando le precedenti vanno deserte, o ricevono offerte invalide e/o sotto soglia – seguono la medesima regola: le riduzioni di prezzo stabilite dal giudice incidono sul
Nell’ambito di ogni specifica edizione dell’asta, possono poi verificarsi i rilanci, cioè l’offerta di una somma maggiore, che ciascun partecipante, già ammesso con un’offerta valida, può presentare (seguendo le stringenti regole temporali e formali stabilite nell’ambito della procedura, che è molto veloce) per cercare di aggiudicarsi il bene immobile offrendo di più del suo avversario. Come tipicamente avviene in tutte le aste, vince chi presenta, entro il tempo stabilito, l’offerta maggiore, e sarà lui ad aggiudicarsi il bene, pagando l’intera cifra che ha offerto (al netto della eventuale cauzione già versata al momento di deposito dell’offerta).
Richiesta di assegnazione dell’immobile: cosa succede?
Il meccanismo che abbiamo descritto subisce un’importante eccezione quando il creditore procedente richiede egli stesso – con un’apposita istanza, presentata al giudice almeno 10 giorni prima della data indetta per lo svolgimento dell’asta – l’assegnazione, in suo favore, del bene pignorato. In questo caso egli deve presentare la sua offerta determinandola sulla base d’asta, senza ribassi di un quarto, a differenza degli altri partecipanti.
È evidente che, in questa situazione, se si registra la contemporanea presenza del creditore procedente – che ha offerto almeno il prezzo a base d’asta, o una cifra ancora maggiore – e di un partecipante esterno – che, invece, offre il minimo, cioè il prezzo base d’asta ridotto del 25% – entrambe le offerte saranno valide, ma l’immobile verrà aggiudicato al primo, perché ha offerto di più. Il partecipante esterno potrebbe battere il creditore se offrisse un prezzo superiore a quello posto a base d’asta, anziché attenersi all’offerta minima.
A livello pratico, chi ha interesse a partecipare a un’asta immobiliare può verificare la presenza di una richiesta di assegnazione formulata dal creditore procedente semplicemente controllando se tale informazione è presente nel fascicolo telematico della procedura: in caso affermativo, saprà che non potrà presentare offerte ribassate rispetto al prezzo posto a base d’asta, perché il creditore procedente è vincolato ad offrire tale importo, e perciò vincerebbe inevitabilmente.
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