Condominio: chi paga l'amministratore per la gestione di un sinistro?
L’amministratore può chiedere un compenso extra nel caso di lavori straordinari e di pratiche risarcitorie?
L’amministratore deve occuparsi della gestione del condominio e, in special modo, della sua manutenzione ordinaria. In ipotesi eccezionali e d’emergenza, egli deve anche adottare le opportune decisioni per far fronte ad eventi straordinari, come ad esempio l’improvviso crollo di una parete o la rottura di un tubo. In questi frangenti sorge una domanda: in condominio, chi paga l’amministratore per la gestione di un sinistro?
Ci si chiede, in particolare, se al professionista sia dovuto un compenso aggiuntivo rispetto a quello preventivato, trattandosi di una situazione straordinaria che non è stata messa in conto inizialmente. Approfondiamo l’argomento.
Indice
Compenso dell’amministratore: cosa dice la legge?
La remunerazione destinata all’amministratore viene stabilita in occasione della sua designazione.
La legge specifica che, al momento dell’accettazione della nomina e, successivamente, in occasione di ogni suo rinnovo, l’amministratore deve dichiarare in dettaglio l’importo del suo compenso; in mancanza, la nomina è da considerarsi nulla (art. 1129, cod. civ.).
L’ammontare della remunerazione
Questo preventivo può includere, oltre alla remunerazione annua, anche un rimborso per determinate spese che verranno sostenute, come quelle postali per l’invio delle convocazioni assembleari o l’acquisto di materiale d’ufficio.
L’amministratore può chiedere un compenso extra?
L’amministratore ha la facoltà di richiedere un onorario extra per la realizzazione di lavori straordinari nel condominio, a condizione che questa possibilità sia stata anticipatamente considerata e inclusa nel preventivo iniziale fornito al momento della sua nomina.
Poiché non è possibile prevedere sin dall’inizio l’entità dei lavori straordinari, nel preventivo che l’amministratore sottopone all’assemblea il compenso extra è solitamente individuato sotto forma di maggiorazione rispetto quello ordinario calcolata in percentuale al costo dell’eventuale intervento straordinario.
Il preventivo può stabilire che, nel caso di lavori urgenti e imprevisti, l’amministratore abbia diritto a una maggiorazione pari al 3% del costo degli interventi.
Se il preventivo non stabilisce nulla, l’amministratore può avere diritto a un compenso ulteriore rispetto a quello originariamente prospettato solamente se è l’assemblea, con apposita deliberazione, a decidere di accordarglielo.
Gestione di un sinistro: chi paga il compenso extra dell’amministratore?
Alla luce di quanto abbiamo detto, possiamo ora rispondere alla domanda iniziale: in condominio, chi paga l’amministratore per la gestione di un sinistro?
Se nel preventivo dettagliato fornito dall’amministratore al momento dell’accettazione della nomina è compresa anche una voce relativa alla gestione di eventuali sinistri, il professionista ha senz’altro diritto a un ulteriore compenso per tale attività, il quale andrà diviso tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.
Per “sinistro” si intende un evento che ha causato un danno; nel caso di specie, la parte lesa può essere indifferentemente il
È un sinistro il danno causato all’autovettura del condomino da una tegola che si è staccata dal tetto condominiale.
È un sinistro il danno causato al portone condominiale dall’atto vandalico di un soggetto ripreso dalle telecamere della videosorveglianza.
Anche in queste ipotesi, l’amministratore è libero di stabilire, all’interno del preventivo, la maggiorazione da applicare alla sua remunerazione-base nel caso in cui occorra gestire un sinistro.
Il preventivo può stabilire che, nel caso di danneggiamenti provocati dai beni condominiali, l’amministratore abbia diritto a una maggiorazione pari al 2% degli interventi necessari per la riparazione e il risarcimento.
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Il preventivo può stabilire che, nel caso di sinistro patito dal condominio, l’amministratore abbia diritto a un extra di 100 euro per l’accompagnamento del perito nel caso di sopralluogo.
Il condomino danneggiato paga il compenso extra dell’amministratore?
Un caso particolare si verifica quando il sinistro vede come danneggiato uno dei condòmini.
In questa circostanza, il condomino danneggiato deve essere trattato come se fosse un soggetto esterno al condominio con la conseguenza che, avendo diritto al risarcimento, non dovrà contribuire al pagamento dello stesso.
Carlo è condomino di un edificio composto da dieci condòmini. Un giorno cade dalle scale dell’edificio a causa di un gradino dissestato. Il risarcimento deve essere pagato dai nove condòmini restanti, non potendo egli stesso essere incluso nel calcolo.
Ciò significa che il condomino danneggiato non dovrà nemmeno pagare il compenso extra dell’amministratore in quanto, essendo parte contrapposta al condominio, non può essere onerato della maggiorazione.