Quando l’erede può vendere?
Come vendere un bene caduto in successione e cosa succede se uno degli eredi non vuole procedere alla vendita?
È morto un tuo parente che ti ha lasciato un immobile. Hai già trovato chi è disposto ad acquistarlo, ma ti chiedi come e quando procedere. Vediamo allora quando l’erede può vendere un terreno, una casa, un appartamento o qualsiasi altro bene ricevuto in successione, quali sono i passaggi e le procedure che deve rispettare, specialmente se l’immobile in questione è in comunione con altri coeredi.
Indice
Le procedure per vendere un bene
Innanzitutto, l’erede deve
La vendita senza accettazione dell’eredità è ugualmente valida, ma implica l’accettazione tacita dell’eredità.
È bene ricordare che l’accettazione non è mai revocabile e implica il subentro in tutti i debiti del defunto, in proporzione alla propria quota ereditaria.
Il secondo e altrettanto importante passaggio è la dichiarazione di successione. Si tratta di una comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate, necessaria ai fini della liquidazione delle imposte. Questo passaggio è necessario solo ai fini fiscali e non anche per l’acquisizione della qualità di erede o per la validità della vendita dell’immobile in successione.
La dichiarazione di successione va compiuta entro un anno dal decesso, a pena di sanzioni pecuniarie.
Successivamente è necessario stipulare l’atto di compravendita vero e proprio, cui di solito si perviene sempre tramite la previa firma di un
Così l’erede potrà firmare il compromesso in attesa di completare tutte le pratiche di successione.
L’atto di compravendita va effettuato obbligatoriamente dinanzi a un notaio.
Le imposte sono a carico dell’acquirente, così come la parcella del notaio (il quale però, se non riceve l’onorario, può rivalersi anche contro il venditore).
Quanto tempo deve passare per vendere una casa ereditata?
Non c’è un tempo minimo per vendere una casa ereditata. Certo è che, entro 10 anni dall’apertura della successione, i cosiddetti eredi legittimari (ossia il coniuge e i figli o, in assenza di figli, i genitori del de cuius) possono impugnare il testamento o comunque le donazioni fatte dal defunto se questi non ha rispettato le quote di legittima spettanti a costoro.
Per evitare problemi all’acquirente, sarà bene che il venditore, prima di procedere alla cessione, ottenga un atto scritto di
Quando si vende un bene ereditato che succede?
Con la vendita, come anticipato, si ha un’accettazione tacita dell’eredità, a meno che ovviamente non sia stata già fatta quella in forma espressa. La conseguenza è che il venditore diventa automaticamente responsabile di tutte le obbligazioni collegate all’eredità e al bene in questione (ad esempio oneri condominiali arretrati): il tutto però in proporzione alla propria quota di successione. Per i debiti invece maturati dopo la morte (ad esempio l’Imu, la Tari, le quote condominiali), la responsabilità è del proprietario dell’immobile.
Se l’immobile è in comproprietà tra più eredi
Quando l’immobile è passato in successione a più eredi si forma una cosiddetta comunione ereditaria. Ciascun coerede ne ha una semplice quota ideale che potrà anche vendere, rispettando tuttavia il diritto di prelazione degli altri coeredi (da esercitare entro due mesi dalla comunicazione della volontà di vendita, completa dell’indicazione del prezzo e delle modalità di vendita).
È assai difficile vendere la quota di un bene indiviso: la comunione infatti implica che tutti possono utilizzare il bene senza poter impedire agli altri di fare altrettanto. Si tratterà, cioè, di accettare una convivenza con “estranei”.
Invece, se si vuole vendere il bene nella sua interezza è necessario il consenso di tutti gli eredi. La maggioranza quindi non è sufficiente, anche perché sul rogito è necessaria la firma di ciascun proprietario del bene.
Quindi in questi casi, se tutti gli eredi sono d’accordo a vendere, dovranno presentarsi dinanzi al notaio per la firma del contratto di compravendita e poi dividere il ricavato in percentuali. Il compromesso è ugualmente valido se firmato anche da un solo coerede (ma è sempre meglio ottenere la firma di tutti per evitare successive contestazioni).
Che succede se un erede non vuol vendere?
Se un erede non vuol vendere l’immobile, la procedura si complica. Difatti in questo caso, in assenza di un accordo tra le parti, non resta che rivolgersi al Tribunale affinché disponga la cosiddetta
- verificherà se, tra i coeredi, c’è un interessato all’acquisto. Questi dovrà però liquidare agli altri comproprietari le rispettive quote in denaro. Tra i più interessati all’acquisto viene preferito chi già vive nell’immobile o, in assenza, chi ha la quota maggiore. In caso di quote uguali si estrae a sorte;
- in mancanza di un acquirente, il magistrato metterà l’immobile all’asta pubblica per poi dividere il ricavato tra gli eredi.