In quali casi si può sfrattare un inquilino senza contratto
Cosa succede in caso di affitto in nero se l’inquilino non paga o non va via di casa?
Per essere valido, un contratto di locazione deve essere scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. L’affitto in nero è nullo, anzi inesistente. Il che significa che nessuna delle due parti può rivolgersi al giudice per ottenere la tutela dei propri diritti. A questo punto sorgerà spontanea una domanda: in quali casi si può sfrattare un inquilino senza contratto? La questione merita un approfondimento, a partire proprio dal concetto di nullità del contratto che non sempre riverbera effetti negativi nei confronti del conduttore. Ma procediamo con ordine.
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La nullità relativa del contratto di affitto in nero
Come anticipato,
Questo aspetto è molto importante. Difatti l’inquilino potrà pretendere, ad esempio, il rispetto del termine di durata minima della locazione e potrà subire lo sfratto solo nei casi previsti dalla legge. Di tanto parleremo meglio nel successivo paragrafo.
Quando si può avere lo sfratto?
In un contratto di locazione registrato, lo sfratto può avvenire solo in due casi:
- sfratto per morosità: ricorre in due ipotesi: a) ritardo di oltre 20 giorni nel pagamento anche di un solo canone di locazione; b) ritardo di oltre 60 giorni nel pagamento degli oneri condominiali (con decorso dalla richiesta del locatore), sempre che il debito accumulato sia pari ad almeno due mensilità del canone di locazione;
- sfratto per finita locazione: ricorre quando il locatore ha dato disdetta con almeno sei mesi di anticipo rispetto al rinnovo automatico del contratto.
Ebbene, in un contratto di affitto in nero, il locatore non può avvalersi della procedura accelerata di sfratto
Dall’altro lato, però, egli può pretendere in qualsiasi momento la liberazione dell’immobile. Difatti, come anticipato sopra, il contratto è nullo e dunque è altresì nulla la clausola del termine minimo di durata. Fa eccezione solo l’ipotesi della “nullità relativa”, di cui abbiamo parlato nel primo paragrafo.
Pertanto, per ottenere la restituzione delle chiavi, il locatore non ha bisogno neanche di motivare la domanda giudiziale con la morosità o la finita locazione: gli basta semplicemente dimostrare la proprietà dell’immobile e che lo stesso è
Né si può ritenere che una mossa del genere costituisca una sorta di “autodenuncia” del locatore. Difatti, l’omissione del versamento dell’imposta di registro non costituisce un reato, sicché il giudice non potrebbe informare di ciò l’Agenzia delle Entrate o la Finanza.
In sintesi, quindi, il locatore può sfrattare un inquilino senza contratto in qualsiasi momento.
Dall’altro lato però non potrà ottenere nei suoi confronti una condanna al pagamento dei canoni non versati (il famoso “decreto ingiuntivo” che, in materia di locazione, viene emesso con la stessa ordinanza di sfratto). E ciò perché, se è nullo il contratto, lo è anche la previsione del corrispettivo. Questo tuttavia non significa che l’inquilino possa rimanere a scrocco nell’appartamento. Il giudice lo potrà condannare a versare al locatore un’indennità di occupazione (che tuttavia non sarà mai pari al canone di locazione secondo le tariffe di mercato).
Il proprietario può sfrattare l’inquilino in nero?
Un’ultima importante precisazione merita di essere fatta. La Cassazione ritiene che il contratto di affitto in nero può essere registrato tardivamente con efficacia sanante rispetto al passato e quindi con effetto retroattivo. Una soluzione del genere consentirà al locatore non solo di ottenere lo sfratto con la procedura accelerata, ma anche il pagamento dei canoni arretrati tramite decreto ingiuntivo.