Come intestare una casa a un minore?
Donazione di un immobile a un minorenne con o senza usufrutto: come si fa, le autorizzazioni, i costi, l’atto notarile.
Hai deciso di regalare un immobile a tuo figlio o a tuo nipote. Non sai da dove partire: a chi rivolgerti, quanto pagare, quali autorizzazioni chiedere, quali atti stipulare? Insomma vuoi sapere se si può e come intestare una casa a un minore. La risposta è abbastanza semplice e immediata: è certamente lecita la donazione a un minorenne; tuttavia le implicazioni pratiche di tale atto possono generare difficoltà e oneri che è bene conoscere in anticipo. Chi pagherà le tasse? È possibile riservarsi l’usufrutto? Quanto costa la donazione? Cosa spetta ai genitori sulle proprietà dei figli?
In questo articolo, esamineremo i presupposti e le modalità per intestare un immobile a un minore, fornendo una panoramica completa della normativa vigente e dei relativi adempimenti.
Indice
Cosa significa intestare una casa a un minorenne?
Quando si dice che si vuole intestare una casa a una persona, si intende affermare che gliela si vuole regalare. “Intestare” viene, quindi, impropriamente utilizzato come sinonimo di “donare”.
Volendo tuttavia essere precisi, l’intestazione è solo l’effetto di un atto a monte: essa rappresenta il conseguente passaggio del diritto di proprietà da un soggetto a un altro. Tale trasferimento può però avvenire a vario titolo, ad esempio a seguito di compravendita o di donazione.
Pertanto, se sentirai un padre o un nonno dire che vuole intestare la casa rispettivamente al figlio o alla nipote significa che vogliono regalarla. Quindi è necessario compiere un atto di donazione.
Come si fa una donazione?
Prima di entrare nel vivo del discorso per comprendere se e come si può intestare una casa a un minore, vediamo quali sono le regole generali per tutti i soggetti maggiorenni.
Per una donazione è sempre necessario:
- il notaio;
- la presenza di due testimoni.
Non ha valore la donazione fatta con scrittura privata, né tantomeno ha effetti vincolanti la promessa di una futura donazione (il cosiddetto “compromesso” che invece vale nella compravendita).
L’atto di donazione viene quindi stipulato dinanzi al notaio alla presenza del donante e del donatario (il quale deve dichiarare di voler accettare il diritto che gli viene offerto). Tale atto viene poi, a cura del notaio stesso, registrato e trascritto nei pubblici registri immobiliari.
A partire dalla stipula dell’atto, il nuovo proprietario dell’immobile è il donatario.
Si può intestare una casa a un minorenne?
È possibile donare una casa a un minorenne. Il minore tuttavia, anche se può essere titolare di diritti (come la proprietà) non ha la capacità d’agire, ossia di concludere contratti e di esprimere la manifestazione di volontà. Per questo la legge impone che la donazione a un minore debba essere:
- accettata dai genitori;
- con l’autorizzazione del giudice tutelare.
Non è possibile pertanto recarsi dal notaio, pretendendo di intestare la casa al figlio o al nipote senza aver rispettato la procedura che analizzeremo qui di seguito.
Come si intesta una casa a un minorenne
Prima della donazione, il padre e la madre (anche se divorziati) devono presentare un’istanza alla cancelleria del Tribunale del luogo di residenza del figlio in cui chiedono di essere autorizzati ad accettare, per suo conto, la donazione. Questa istanza può essere redatta e presentata direttamente dagli interessati, dal loro avvocato o anche dal notaio che si occupa del rogito. Di regola, bisogna dimostrare che la donazione comporti un vantaggio per il minore stesso. Difatti, il giudice potrebbe non autorizzare il trasferimento di una proprietà priva di valore, che potrebbe implicare solo costi e responsabilità.
Con l’autorizzazione in copia autentica del Tribunale, i genitori dovranno poi presentarsi dinanzi al notaio per la stipula della donazione. La presenza del minore non è necessaria, così come non è richiesto il suo consenso (essendo questo espresso dal padre e dalla madre).
È anche possibile fare una donazione a favore di una persona che è solo concepita e che ancora non è stata partorita.
L’atto notarile deve contenere l’identificazione del minore, l’indicazione del bene immobile da intestare, la precisa volontà dei genitori di procedere all’intestazione e le eventuali condizioni stabilite per l’amministrazione del bene.
Si può acquistare una casa e intestarla a un minore?
C’è un altro modo per intestare una casa a un minore: si verifica quando il donante intende comprargliela da un terzo e pagare quindi il venditore. In tale ipotesi si parla di donazione indiretta.
In questo caso:
- è necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare come nella donazione diretta di cui abbiamo parlato prima;
- è sufficiente un solo atto notarile: quello di compravendita, con cui il donante acquista l’immobile e chiede che venga intestato al minore. Non è quindi necessario un successivo e ulteriore atto di donazione.
Si può intestare la casa al figlio con una separazione o di un divorzio?
Spesso l’intestazione della casa ai figli è conseguenza degli accordi di separazione o divorzio tra i coniugi. In questo caso la procedura è diversa.
Non è più necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare: la donazione infatti viene autorizzata dal magistrato stesso che dichiara la separazione o il divorzio.
Non è neanche necessario l’atto notarile.
Non bisogna pagare le imposte di trasferimento che invece, dinanzi al notaio, i genitori devono sempre versare (di cui parleremo più avanti). Secondo la Cassazione, infatti, in questi casi non si applicano le norme tipiche della donazione.
Chi paga le spese della donazione?
Le spese della donazione sono a carico del donatario e quindi, se questo è minorenne, dei suoi genitori. Costoro dovranno:
- versare le imposte;
- corrispondere l’onorario del notaio.
Quanto alle imposte, il loro valore dipende dal fatto che l’immobile sia la “prima casa” del minore. In tale ipotesi, i genitori dovranno versare:
- imposta di registro al 2%;
- imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna.
Se la donazione proviene da un genitore o un nonno, non è dovuta l’imposta di donazione fino a un valore di 1milione di euro (1,5 se il minore è disabile grave). L’eccedenza di tale valore viene tassata al 4%.
Se la donazione proviene da altri soggetti, invece, l’imposta sulle donazioni è pari all’8%.
Quali sono le conseguenze per i genitori del minore?
I genitori hanno l’usufrutto di tutte le proprietà intestate al figlio, finché questo è minorenne. Sicché possono decidere di utilizzare la casa per le esigenze familiari (e quindi viverci), così come possono darlo in affitto e trattenere per sé i canoni di locazione.
Se i genitori sono separati o divorziati, l’usufrutto spetta al genitore che ha avuto l’affidamento del bambino ed è questi tenuto a versare le tasse sui beni di proprietà del figlio.
L’usufrutto fa reddito. Pertanto il genitore deve dichiarare al fisco i beni del figlio minorenne su cui ha l’usufrutto legale; in particolare egli deve aggiungere l’usufrutto di tali beni nella propria dichiarazione dei redditi insieme ai propri redditi.
Se la casa non viene usata come luogo di residenza e dimora del figlio, e quindi anche dei genitori, questi ultimi devono versare ogni anno l’Imu e la Tari (l’imposta sui rifiuti).
Quali sono gli effetti della donazione al minore della casa?
La donazione fatta nei confronti del coniuge o del figlio ha un importante effetto: essa si considera come un anticipo di eredità, ossia della cosiddetta “quota di legittima” spettante al donatario alla morte del donante. Questo significa che il valore del bene donato si conta come parte della “quota di legittima” che spetterebbe al beneficiario alla morte del donante. In pratica, il beneficiario deve includere il valore del bene ricevuto nell’ammontare del patrimonio ereditario che legalmente gli è dovuto. Di conseguenza, non potrà considerarsi leso se la sua quota legittima viene interamente o in parte soddisfatta attraverso il valore del bene donato.
Tuttavia, allo stesso tempo, la donazione può essere impugnata dagli eredi legittimari del donante (il coniuge, i figli o, in assenza di questi ultimi, i genitori) che non hanno ricevuto la loro parte di legittima. Ciò però può avvenire non oltre 10 anni dal decesso del donante.
Inoltre, entro cinque anni dalla sua trascrizione, la donazione può essere
Inoltre, nel primo anno dalla trascrizione, la donazione non è opponibile ai creditori che abbiano trascritto il pignoramento nei pubblici registri immobiliari.
Intestare la casa a minore con usufrutto
Il donante potrebbe voler intestare al minore solo la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto fino a una scadenza prefissata o per tutta la propria vita.
In tal caso, il minore è solo proprietario del bene, ma la possibilità di viverci o di darlo in affitto resta in capo all’usufruttuario fino alla scadenza dell’usufrutto.
L’usufrutto non si eredità: alla morte del relativo titolare, il minore (che probabilmente nel frattempo sarà diventato maggiorenne) acquista la piena proprietà del bene automaticamente.