Spese di registrazione contratto di locazione: chi paga e come?

Affitto: chi deve versare l’imposta di registro? In che misura si divide la spesa?

La legge impone che la locazione sia necessariamente registrata presso l’Agenzia delle Entrate. Diversamente, il contratto non produce effetti e non consente alle parti di tutelare i propri diritti in sede giudiziaria (così, ad esempio, il locatore non potrà esigere i canoni non pagati dall’inquilino e questi non potrà pretendere il rispetto del termine di scadenza). Vista l’importanza di tale obbligo, cerchiamo di comprendere meglio chi paga le spese di registrazione del contratto di locazione e come.

A breve vedremo che è necessario analizzare la questione sotto due diversi profili: quello dei rapporti col fisco e quello dei rapporti tra le parti, in particolare con riferimento a chi debba pagare l’imposta di registro e in che percentuale. Ma procediamo con ordine.

Cosa succede se non si paga l’imposta di registro?

Come anticipato, il contratto di affitto in nero – ossia non registrato – è nullo.

L’obbligo di registrare il contratto di locazione – ossia di “comunicarlo” all’Agenzia delle Entrate – grava sia sul locatore sia sull’inquilino, anche se, il più delle volte, è il primo ad occuparsi di tale incombenza.

Pertanto la responsabilità per l’omessa registrazione determina una responsabilità solidale tra le parti: una responsabilità comunque di natura amministrativa (di tipo cioè tributario). Ciò significa che il fisco può recuperare l’intera imposta sia dal proprietario dell’immobile che dall’affittuario, pretendendo oltre al tributo anche le sanzioni.

La registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Nulla toglie la possibilità di una registrazione tardiva, con effetto retroattivo e sanante.

Chi deve pagare le spese di registrazione dell’affitto?

Le spese di registrazione del contratto di locazione, secondo la legge (art. 8 L. 392/78), sono divise in parti uguali tra locatore e conduttore.

Tuttavia, le parti sono libere di concordare diversamente, ad esempio addebitando l’intera imposta al locatore. Attenzione però: è nulla qualsiasi clausola che tenti di scaricare l’intero onere sul conduttore (Trib. Roma 25 febbraio 2009 n. 4051).

Quindi, ad esempio, il locatore non può addebitare le spese di registrazione sull’inquilino.

Riassumendo:

• se il contratto non prevede nulla a riguardo, l’imposta di registro è dovuta per il 50% dal locatore e per l’altro 50% dall’inquilino;
• il contratto può prevedere una quota maggiore a carico del locatore (fino al 100%) ma mai inferiore;
• entrambi i soggetti, comunque, restano responsabili in solido per il pagamento. In parole semplici, significa che se l’Agenzia delle Entrate dovesse scoprire che l’imposta di registro non è stata versata, potrebbe richiedere il pagamento (con interessi e sanzioni) a entrambi;
• naturalmente, il pagamento da parte di uno dei due soggetti estinguerebbe il debito anche per l’altro (art. 57 d.P.R. 131/86).

Come si paga l’imposta di registro?

Vediamo ora le modalità per registrare l’affitto. Ci sono due possibilità;

• registrazione cartacea: modello F24 Elide (anche telematico);
• registrazione telematica: pagamento telematico contestuale alla registrazione.

La registrazione va fatta una tantum, ossia solo all’atto della stipula del contratto. Non deve essere ripetuta ad ogni rinnovo del contratto.

L’imposta può essere pagata in due modi:

• annuale: per ogni anno di durata del contratto;
• in unica soluzione: per l’intera durata del contratto, con una riduzione (art. 17 c. 3 e art. 5 tar. parte I nota I d.P.R. 131/86). In ogni caso, per la prima annualità l’importo minimo da versare è di 67 euro.