Adeguamento Istat affitto: quando non va versato
I casi in cui il proprietario di una casa affittata può pretendere l’aggiornamento del canone di locazione per l’aumento del costo della vita.
Un lettore ha problemi con il locatore della sua casa, che improvvisamente gli ha fatto richiesta di somme dipendenti dall’aggiornamento Istat degli anni precedenti. Si tratta di un pagamento dovuto? Quando non va versato l’adeguamento Istat dell’affitto? E in quali casi vanno pagati gli arretrati? Per dare una risposta a queste domande bisogna distinguere tra diverse situazioni: infatti la legge stabilisce differenti regole secondo il tipo di contratto. Vediamo quali sono e come si applicano nei casi concreti.
Indice
Cos’è l’aggiornamento del canone secondo gli indici Istat?
Iniziamo dal chiarire
Nei contratti di locazione il canone rappresenta il corrispettivo per l’uso dell’immobile. È evidente che l’importo concordato inizialmente tra locatore e inquilino perderà valore con il passare degli anni. In termini di potere d’acquisto, i 500 euro del 2024 non avranno lo stesso valore negli anni successivi. Questo vale, a maggior ragione, per i contratti di lunga durata.
Per risolvere questo problema, è possibile prevedere l’adeguamento del canone di locazione in base all’andamento del costo della vita. Questo dato viene fornito dall’Istituto Centrale di Statistica (Istat), un ente pubblico di ricerca che, con metodi scientifici, calcola le variazioni periodiche dei prezzi, che vengono espresse in percentuale. In particolare, per le locazioni si utilizza la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (Foi).
Come si calcola l’aggiornamento Istat del canone di locazione?
La misura dell’aggiornamento del canone di locazione secondo gli indici Istat varia secondo il tipo di contratto. Vediamo, di seguito, le varie ipotesi.
I contratti di locazione abitativa a canone libero [1] sono quelli in cui il canone di locazione viene stabilito con un accordo tra proprietario e inquilino. Essi durano 4 anni e, in assenza di disdetta, si rinnovano automaticamente per un uguale periodo alla prima scadenza. Per questi contratti l’aumento del canone di locazione viene calcolato in base al 100% dell’incremento dell’indice Istat.
Invece, i contratti abitativi a canone concordato [2] sono quelli in cui il canone è determinato da accordi, stipulati a livello territoriale, tra le associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini. Essi durano 3 anni, con possibilità di rinnovo automatico per altri 2 anni alla prima scadenza. La misura dell’aggiornamento del canone per questi contratti è del 75% dell’indice Istat.
Per i contratti di locazione ad uso commerciale, l’aumento può essere pari al 75% dell’indice Istat [3]. La legge prevede la possibilità di concordare una percentuale più elevata per i contratti di durata superiore a 6 anni [4] e per quelli il cui canone annuo sia superiore a 250.000 euro [5].
Facciamo ora un esempio pratico. Poniamo che in un contratto di locazione, iniziato nel luglio 2022, il canone annuo sia di 6.000 euro. L’aumento secondo la variazione dell’indice Istat può avvenire a partire dal secondo anno, quindi nel luglio 2023.
L’indice Istat, nel luglio 2023, ha registrato un aumento del 5,7% rispetto allo stesso mese del 2022.
Se il contratto è a canone libero, l’aumento va calcolato secondo il 100% del suddetto indice. Pertanto, applicando al canone annuo la percentuale del 5,7%, si otterrà un incremento di 432 euro, per un totale di 6.432 euro annui.
Se, invece, il contratto è a canone concordato, oppure se si tratta di una locazione a uso commerciale, l’aumento si baserà sul 75% dell’incremento dell’indice Istat, che, nel caso specifico, sarà pari a 4,27%. Quindi l’incremento sarà di 256,2 euro, per un totale annuo di 6.256,2 euro.
Quando non è previsto l’aggiornamento Istat del canone di locazione?
Un’eccezione a quanto detto finora è rappresentata dai contratti di locazione con opzione per il regime della cedolare secca.
La cedolare secca consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito derivante dalla locazione. L’opzione per questo regime comporta anche l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto.
L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone annuo stabilito dalle parti, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Chi sceglie questo regime rinuncia agli aggiornamenti del canone secondo gli indici Istat [6].
Contratti di locazione: quando è dovuto l’aggiornamento del canone?
Cominciamo col dire che, perché il locatore possa pretendere l’aggiornamento Istat del canone, questo deve essere previsto espressamente nel contratto di locazione.
Fatta questa premessa, se la locazione è ad uso abitativo. si possono presentare due situazioni diverse:
- il contratto prevede che l’aggiornamento Istat avvenga automaticamente, di anno in anno. In tal caso, non è necessario che il locatore si attivi per farne richiesta all’inquilino, ma sarà dovere di quest’ultimo informarsi per conoscere l’entità dell’aumento e provvedere al pagamento;
- le parti concordano l’aggiornamento Istat, ma non che questo debba avvenire automaticamente. In tal caso, dovrà essere il locatore a chiedere all’inquilino il pagamento del canone debitamente aumentato.
Se, invece, la locazione è ad uso commerciale, il locatore deve sempre chiedere espressamente l’importo aggiornato, sempre che l’aumento Istat sia previsto nel contratto. Un’eventuale clausola che preveda l’aggiornamento automatico, senza preventiva richiesta, sarebbe nulla
Aggiornamento Istat del canone di locazione: quando sono dovuti gli arretrati?
Cosa succede se, pur essendo previsto nel contratto l’aggiornamento secondo gli indici Istat, il locatore non chiede l’aumento del canone all’inquilino? Può pretendere, a distanza di anni, il canone aggiornato con gli arretrati?
La risposta a questa domanda richiede, ancora una volta, di distinguere tra i vari casi.
Se il contratto prevede l’aggiornamento automatico del canone anno per anno, l’inquilino ha il dovere di corrispondere l’importo aumentato senza necessità di richiesta esplicita del locatore. Pertanto, quest’ultimo può chiedere le differenze relative agli anni arretrati, tenendo conto però del fatto che tale diritto si prescrive in 5 anni
Se, viceversa, il contratto prevede l’aggiornamento del canone, ma per legge (come nelle locazioni commerciali) o per accordo delle parti è necessaria la preventiva richiesta del locatore, il diritto di quest’ultimo al pagamento della differenza sorge soltanto da tale momento. Di conseguenza, se ha omesso di chiedere l’aumento negli anni passati, non potrà più farlo.
In ogni caso, però, il locatore potrà aggiornare il canone in ragione di tutti gli incrementi dell’Indice Istat degli anni precedenti. Questo aggiornamento deve essere calcolato utilizzando il criterio della variazione assoluta, ovvero prendendo come riferimento sempre il canone iniziale e applicando la variazione dell’indice Istat che si è verificata durante l’intero periodo tra la determinazione del canone originale e la richiesta dell’aggiornamento. Non importa se l’aggiornamento non è stato chiesto in qualche anno intermedio; in questo caso, ciò impedisce solo di pretendere gli arretrati, ma non influisce sul calcolo del canone attuale.
Facciamo, anche in questo caso, un esempio. Un contratto di locazione commerciale comincia a decorrere dal mese di agosto 2020. A partire da agosto 2021, il locatore potrebbe chiedere l’aumento Istat, ma non lo fa e continua a comportarsi così anche negli anni successivi. Giunti al 2024, egli non ha diritto di chiedere il pagamento delle differenze arretrate; può, però, calcolare il canone attuale secondo le variazioni Istat verificatesi anno per anno.