Donazione di immobile: posso poi venderlo senza problemi?

Quali vincoli e rischi ci sono nel ricevere una casa in donazione?

Un nostro lettore vive con la madre in una casa intestata a lei, sulla quale sta ancora pagando il mutuo. Ora la donna vorrebbe intestargli l’appartamento e ci chiede quali vincoli potrebbe incontrare se, un giorno, volesse rivenderlo. La domanda è dunque la seguente: in caso di donazione di immobile posso poi rivenderlo senza problemi? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Si può donare una casa con il mutuo in corso?

La presenza del mutuo non impedisce la donazione dell’immobile. La banca mutuante ha infatti acceso un’ipoteca sul bene, quindi, anche in caso di trasferimento della proprietà, semmai il debito non dovesse essere onorato, il creditore potrebbe ugualmente pignorarlo. Lo scopo dell’ipoteca è proprio questo: far sì che eventuali cessioni del bene non siano opponibili all’istituto di credito.

Anche la “titolarità” del mutuo non cambia: l’unico soggetto obbligato resta colui che lo ha contratto, sicché il nuovo intestatario della casa non subentra nel debito.

Si può vendere una casa ricevuta in donazione?

È teoricamente possibile e lecita la vendita di una casa ricevuta in donazione.

L’unico problema sta nell’eventualità che ulteriori eredi del donante possano contestare la donazione sostenendo che li ha privati della cosiddetta “legittima”, ossia della quota minima del patrimonio del defunto che la legge riserva a determinati familiari. Tuttavia, tali soggetti (i cosiddetti “eredi legittimari”) sono solo:

• il coniuge (salvo sia divorziato o separato con addebito);
• i figli;
• in assenza dei figli, i genitori.

Tali parenti hanno:

• 10 anni dalla morte del donante per impugnare la donazione e
• 20 anni dalla donazione per pretendere la restituzione del bene dal terzo acquirente che, nel frattempo, l’abbia comprato dal donatario.

Peraltro, l’azione restitutoria degli eredi legittimari travolgerebbe anche eventuali ipoteche iscritte dalla banca. Il che significa che se il terzo acquirente dovesse ottenere un mutuo per l’acquisto della casa in questione, le garanzie acquisite dall’istituto di credito (l’ipoteca, appunto) verrebbero meno dinanzi all’azione degli eredi legittimari.

Ecco perché nessuna banca finanzia facilmente l’acquisto di una casa ricevuta in donazione ed è quindi difficile, per il donatario, rivenderla.

Tuttavia, il rischio di una contestazione della donazione è subordinato a tre circostanze:

• oltre al donatario, vi devono essere altri eredi legittimari che potrebbero contestare la donazione (quindi i figli o il coniuge non legalmente divorziato). Se una madre vedova intesta la sua casa all’unico figlio, non ci sarà alcun erede legittimario che possa un giorno contestare la donazione perché la sua quota di legittima è stata lesa;
• tali eredi legittimari devono essere stati lesi nelle quote di legittima. E a tal fine non si considera solo quanto costoro riceveranno con il testamento o la divisione ereditaria ma anche quanto hanno già ottenuto, a titolo di donazioni, dallo stesso soggetto. Così, ad esempio, dinanzi a due figli, la madre potrebbe soddisfare la rispettiva quota di legittima facendo loro due donazioni quando ancora è in vita;
• non devono essere decorsi i termini per contestare la donazione, ossia 10 anni dalla morte del donante (o, per la restituzione dal terzo acquirente, 20 anni dalla donazione stessa).

Intestazione di casa ai figli: quali sono i vincoli?

Volendo sintetizzare quanto detto finora, possiamo quindi sottolineare che non esistono vincoli legali né alla donazione di una casa al figlio, né alla successiva rivendita dell’immobile a terzi da parte del donatario. Esistono solo rischi, soprattutto per chi finanzia l’acquisto e chi compra: difatti, la possibilità che

Come vendere una casa ricevuta in donazione senza vincoli

Alla luce di quanto appena visto, alcuni studiosi del diritto hanno trovato delle valide soluzioni per risolvere il problema dell’azione degli eredi legittimari (chiamata tecnicamente “azione di riduzione per lesione della legittima”).

Partiamo subito col dire che, se il donante è ancora in vita, non varrebbe a nulla l’eventuale rinuncia scritta degli ulteriori eredi legittimari a contestare la donazione e quindi la promessa a non esperire l’azione di riduzione. Tale rinuncia, infatti, può essere effettuata solo dopo la morte del donante.

Un sistema per superare l’ostacolo è dunque il seguente. Il donatario rinuncia alla donazione ricevuta, facendo sì che il bene ritorni nella proprietà del donante. Sarà quest’ultimo a venderlo al terzo (potendolo ben fare senza che gli altri eredi possano contestare tale cessione). Il prezzo così ricavato verrà poi, dal donante stesso, ritrasferito al donatario che pertanto avrà realizzato l’utile che intendeva ottenere dalla vendita della casa.

C’è un’ulteriore soluzione: l’acquirente si fa rilasciare una fideiussione dal donante (e da coloro che ne sarebbero attualmente i suoi legittimari, nel caso in cui egli dovesse decedere). In questo modo il legittimario, titolare dell’azione di riduzione e di restituzione, sarebbe anche erede del fideiussore (e quindi acquisirebbe il relativo debito): il che lo disincentiverebbe dall’intraprendere azioni ereditarie. Tuttavia, tale soluzione viene considerata poco praticabile perché in contrasto con l’art. 549 cod. civ., che vieta di porre ipoteche o altri “pesi” sulla legittima.

Forse la strategia migliore è quella di attendere, per la vendita, la morte del donante e solo in quella sede farsi rilasciare dagli altri eredi legittimari una dichiarazione di rinuncia all’azione di riduzione.