A chi pagare l’affitto se il proprietario muore?
Come deve comportarsi l’affittuario con gli eredi del padrone di casa? A chi di questi deve pagare il canone di locazione?
Ipotizziamo che il proprietario di un appartamento dato in affitto muoia, lasciando i suoi familiari nel dubbio se accettare o meno l’eredità. La legge concede loro dieci anni di tempo per prendere una decisione. Nel frattempo, a chi dovrà versare l’inquilino i vari canoni di locazione in scadenza? In altre parole, a chi pagare l’affitto se il proprietario muore? La questione è particolarmente interessante perché la legge non offre una risposta chiara, sicché la stessa può ricavarsi in via interpretativa.
Ci sono innanzitutto alcune importanti considerazioni da fare in merito ai diritti e doveri del conduttore, nonché agli adempimenti che questi deve rispettare per non essere considerato moroso e rischiare uno sfratto.
La prima considerazione riguarda la prosecuzione del contratto di affitto in capo agli eredi. In generale, nel momento in cui il titolare di un immobile muore, vende o dona la proprietà, il contratto di affitto si trasferisce automaticamente al nuovo titolare dell’immobile, con tutti i diritti e doveri pendenti. Quest’ultimo pertanto non può modificare il termine o le condizioni dell’affitto, dovendolo rispettare sino alla successiva scadenza. Solo allora potrà decidere se proseguire il rapporto con l’inquilino o dare la disdetta con preavviso di sei mesi.
Pertanto gli eredi del proprietario defunto non possono mandare via l’inquilino, a meno che questi fosse “senza contratto” ossia in nero. Difatti la locazione non registrata si considera nulla, sicché anche il termine concordato dalle parti non può essere fatto valere dinanzi al giudice. I nuovi proprietari potranno quindi intraprendere un’azione contro l’inquilino per ottenere la restituzione del possesso dell’immobile (con la cosiddetta “azione di occupazione senza titolo” e non anche con la più celere procedura di sfratto che si compone di una sola udienza).
La seconda importante considerazione è che, ai sensi del Codice civile, chi paga a un soggetto che non è l’effettivo creditore non si libera dal debito. Di conseguenza, l’inquilino che versa il canone a un individuo che si qualifica come “erede”, ma che ancora non ha formalizzato l’accettazione dell’eredità, potrebbe essere costretto a versare una seconda volta l’importo agli effettivi eredi.
Si tenga poi in considerazione che, in presenza di più coeredi dello stesso bene, l’affittuario può limitarsi a versare il prezzo nelle mani di uno solo di questi, liberandosi dall’obbligazione. Sarà poi quest’ultimo a dover dividere l’importo con gli altri coeredi.
C’è una terza e fondamentale considerazione da fare. Colui che riscuote il canone di locazione compie un atto di accettazione tacita dell’eredità e pertanto, oltre a rispondere dei debiti del defunto, non può più tornare indietro rinunciando all’eredità stessa. Ma ciò si verifica solo a patto che tale riscossione avvenga nel proprio interesse, ossia al fine di utilizzare l’importo per le proprie personali esigenze. Al contrario, se la riscossione avviene solo a scopo di “accantonamento della somma” in favore degli eredi e in attesa della definizione successoria, onde poi procedere alla divisione tra gli aventi diritto, la conclusione è opposta: in tal caso, infatti, il ricevimento del pagamento del canone non si considera accettazione tacita.
Detto ciò, a chi deve pagare l’affitto l’inquilino dopo la morte del proprietario? Innanzitutto, può rivolgersi ai familiari diretti del defunto per ottenere maggiori informazioni sul soggetto (o soggetti) che hanno accettato l’eredità, in quanto solo a loro dovrà versare i canoni di locazione. A tal fine, può chiedere copia dell’atto di accettazione dell’eredità, formalizzato dal notaio o dal cancelliere del Tribunale. Tale verifica gli consentirà di non rischiare di dover pagare a un soggetto non legittimato e di liberarsi dal debito in modo sicuro.
In attesa di avere la certezza sull’identità degli eredi, l’inquilino farà bene a trattenere per sé le somme per poi versarle a chi di dovere. Affinché il proprio comportamento non venga scambiato per morosità, il conduttore farà bene a inviare una raccomandata a/r ai familiari diretti del defunto sollecitando gli stessi a fornirgli tutta la documentazione da cui evincere chi è il nuovo titolare dell’appartamento.