Cosa rischia il proprietario di casa che affitta senza contratto?
Affitto in nero: conseguenze fiscali e civili per il locatore. La nullità del contratto e lo sfratto.
L’affitto senza contratto – ossia “in nero” – è considerato nullo e pertanto non esplica effetti sul piano civile. Oltre a ciò, sul piano fiscale invece, esso rappresenta un’evasione fiscale. Cerchiamo allora di comprendere cosa rischia il proprietario di casa che affitta senza contratto, ossia senza registrare la locazione all’Agenzia delle Entrate: quali sono le conseguenze dell’affitto in nero e quali le possibilità di sfrattare l’inquilino moroso? Procediamo con ordine.
Indice
Le conseguenze dell’affitto senza contratto
Come anticipato, possiamo distinguere le conseguenze dell’affitto in nero in due categorie:
- conseguenze civili, derivanti dalla nullità del contratto e quindi dall’impossibilità di far valere i diritti derivanti dall’accordo con l’inquilino dinanzi al giudice. Tra questi effetti vi è il divieto di ricorrere alla procedura di sfratto per morosità o finita locazione;
- conseguenze fiscali, risultanti dall’evasione dell’imposta di registro e dell’Irpef per non aver dichiarato i canoni di locazione percepiti.
Analizziamo tali aspetti separatamente.
Contratto di affitto non registrato: è valido?
Anche se scritto e firmato dalle parti, il contratto di locazione non dichiarato all’Agenzia delle Entrate (ossia non “registrato”) non produce effetti. Esso si considera nullo. Con la conseguenza che il locatore non potrà far valere, dinanzi al giudice, le tipiche pretese nei confronti dell’inquilino che, di norma, si pongono nel corso dell’esecuzione del rapporto (ad esempio diritto alle riparazioni, diritto al pagamento del canone concordato, ecc.).
Tale nullità, tuttavia, può essere sanata in qualsiasi momento procedendo alla registrazione tardiva. In linea di principio, la
Affitto senza contratto: cosa rischia il proprietario?
Veniamo alle conseguenze per il locatore di un affitto in nero. Questi innanzitutto non può pretendere che il conduttore paghi il canone nella misura concordata, né può chiedere contro di lui un decreto ingiuntivo con cui il giudice lo condanni a versare eventuali mensilità arretrate. Tutt’al più potrà esigere (sempre innanzi al Tribunale) il versamento di una “indennità di occupazione”, che è di gran lunga inferiore ai valori di mercato della locazione.
In secondo luogo, qualora il conduttore risulti moroso o non restituisca le chiavi di casa alla scadenza del contratto, il locatore non potrà accedere alla procedura di sfratto, sicuramente più rapida di un normale giudizio civile (essa infatti si compone di non più di due udienze). Dovrà, al contrario, agire con una normale azione di “occupazione senza titolo”, lunga e onerosa.
Dall’altro lato però, essendo il contratto nullo in ogni sua parte, il locatore non è tenuto a rispettare il termine convenuto con l’inquilino, potendo esigere da questi la liberazione dell’appartamento in qualsiasi momento.
Il proprietario che non registra il contratto perde poi ogni possibilità di chiedere il risarcimento per i danni arrecati all’immobile o per la manutenzione non effettuata dall’inquilino e invece concordata a voce tra le parti (si pensi alla tinteggiatura delle pareti).
Affitto senza contratto: conseguenze fiscali per il proprietario
Sotto un profilo fiscale, le conseguenze di un affitto senza contratto sono altrettanto gravose.
Difatti il Fisco può innanzitutto recuperare, entro 10 anni, l’omesso versamento dell’imposta di registro, quella cioè dovuta per la registrazione della locazione.
Sul punto è bene ricordare che sussiste una responsabilità solidale anche da parte dell’inquilino: quest’ultimo infatti potrebbe vedersi recapitare una richiesta di pagamento integrale da parte dell’Agenzia delle Entrate (salvo poi rivalersi nei confronti del locatore per il 50% di quanto versato all’Erario).
Oltre a ciò, potrà scattare l’accertamento fiscale sui redditi non dichiarati, derivanti dai canoni di locazione in nero. Al recupero delle imposte non versate si aggiungeranno le sanzioni che, in base alla più recente riforma fiscale, ammontano al 70% in caso di dichiarazione infedele.
In buona sostanza, il 70% viene calcolato sulle imposte che il contribuente avrebbe dovuto versare sui canoni di locazione se li avesse regolarmente dichiarati.