Casa in comodato: quali diritti verso il condominio?
Chi non è proprietario della casa perché ha ottenuto l’appartamento in prestito può contestare il rumore e le violazioni del regolamento condominiale?
Nel momento in cui una persona riceve gratuitamente in prestito l’appartamento di un’altra (ad esempio quella del padre), ne ha il legittimo possesso in forza di un accordo (che può essere anche verbale) chiamato “contratto di comodato”. Tale possesso però non gli conferisce la qualità di condomino, sicché i suoi diritti verso il condominio, l’amministratore e gli altri condomini sono limitati.
A chiarire quali diritti spettano verso il condominio a chi ha la casa in comodato è stata più volte la giurisprudenza. La Cassazione ha risposto a una serie di questioni: il comodatario può partecipare e votare all’assemblea? Ha la facoltà di chiedere all’amministrazione la documentazione condominiale e l’estratto del conto corrente? Può esigere il rispetto del regolamento da parte dei vicini ed agire nei confronti di chi fa rumore? Cerchiamo di chiarire tutti questi aspetti.
Indice
Quali sono i doveri che spettano al comodatario?
Prima di parlare dei diritti del comodatario verso il condominio, vediamo quali sono i suoi doveri. Egli ha innanzitutto l’obbligo di rispettare il regolamento condominiale; diversamente l’amministratore può intraprendere, direttamente contro di lui (così come contro il proprietario dell’immobile) un’azione legale volta a ottenere una condanna al rispetto delle regole comuni. Inoltre, il comodatario può essere tenuto a risarcire il danno ai vicini o al condominio procurato dalla sua condotta colpevole.
Il comodatario deve anche versare le spese per l’ordinaria manutenzione. A dire il vero, tale obbligo non si configura nei confronti del condominio ma del comodante in forza del contratto di comodato avente effetti solo tra le parti. Questo significa che, in caso di morosità, l’amministratore deve notificare il decreto ingiuntivo solo al titolare dell’appartamento che, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti del comodatario.
In particolare, sono a carico del comodatario le spese condominiali ordinarie che riguardano la gestione del condominio, la manutenzione dei suoi impianti e la fornitura delle utenze e dei servizi comuni ai condomini (ad esempio i consumi dell’acqua, della luce, del gas, il costo della ditta di pulizie pulizia, ecc.).
Al fine di garantire una corretta tenuta del registro di Anagrafe condominiale, comodante e comodatario devono comunicare all’amministratore di condominio le generalità del secondo in quanto effettivo inquilino dell’appartamento.
Diritto di partecipazione all’assemblea e di voto
Quando l’assemblea deve deliberare su questioni relative all’ordinaria amministrazione, le cui spese ricadono sul comodatario, quest’ultimo deve essere convocato dall’amministratore almeno 5 giorni prima della riunione (a mezzo raccomandata a/r, Pec, fax, lettera consegnata a mani). A tale diritto corrisponde anche quello di voto in sostituzione del proprietario dell’immobile.
Diritto di visione della documentazione condominiale
Come tutti i condomini, anche il comodatario può rivolgersi all’amministratore per ottenere la visione e la copia di tutta la
Diritto al rispetto del regolamento di condominio
Secondo l’ordinanza n. 21134/2024 della Cassazione, il comodatario non può richiedere in giudizio il rispetto del regolamento condominiale anche se è evidente che sia lui e non il proprietario a vivere nell’appartamento.
La questione è sorta a seguito di una controversia tra il comodatario di un appartamento e la società esercente un supermercato per via del
La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso. Secondo i giudici il comodatario non ha alcun diritto a proporre un’azione legale contro i vicini di casa che non rispettano il regolamento condominiale. Ne consegue quindi che se il vicino di casa fa rumore non consentito dal regolamento, il comodatario può solo rivolgersi al proprietario dell’appartamento affinché sia lui ad agire contro il responsabile del chiasso, proponendo nei suoi confronti un’azione legale volta a ottenerne la condanna.
Attenzione però a non equivocare. Tale precisazione vale solo quando i limiti del rumore sono fissati dal regolamento. Ma il comodatario ha sempre il diritto di agire contro chi supera i limiti legali di rumore, quelli cioè indicati dal codice civile. L’articolo 844 cod. civ. stabilisce infatti che il rumore non può mai superare la “normale tollerabilità”. Ne deriva che:
- se il regolamento prevede limiti più stringenti di quelli della legge, il rispetto di questi può essere fatto valere solo dal comodante;
- per le altre violazioni relative al rumore, il comodatario può agire contro i vicini che fanno chiasso.