Devo pagare l'IMU se affitto la mia prima casa?
Affitto totale o parziale dell’appartamento: l’IMU è dovuta se il proprietario vi mantiene la residenza?
Un nostro lettore ci chiede testualmente: devo pagare l’IMU se affitto la mia prima casa? In caso affermativo, posso mantenere la residenza all’interno dell’immobile e far risultare che affitto solo una stanza?
Nel rispondere al lettore vedremo, innanzitutto, quando è riconosciuta l’esenzione IMU. Comprenderemo poi quali sono le regole IMU per l’affitto totale o parziale di una casa. Procediamo per gradi.
Indice
Quando non è dovuta l’IMU?
L’IMU non è dovuta solo sull’
- sia luogo di residenza;
- sia luogo di dimora abituale del contribuente.
Ciò significa che non basta dichiarare, al Comune, la propria residenza all’interno di un immobile per godere dell’agevolazione fiscale. È necessario anche viverci per gran parte dell’anno.
Il requisito della residenza viene accertato, in modo assai semplice, dalle registrazioni anagrafiche.
Al contrario, la dimora abituale, non risultando da alcun registro, può essere verificata tramite controlli sui consumi delle utenze che il Comune può farsi dare dalle società fornitrici della luce, dell’acqua e del gas. A bassi consumi corrisponderà la presunzione di non utilizzo dell’immobile.
Coppia sposata con due case: quando non è dovuta l’IMU?
Una coppia sposata, con due immobili di proprietà di ciascun coniuge, può decidere liberamente su quale di essi ottenere l’esenzione IMU. A tal fine dovrà fare la dichiarazione al Comune. A seguito di ciò, sarà dovuto l’IMU solo su una delle due abitazioni.
Tuttavia, come chiarito dalla Corte Costituzionale, se i due coniugi risiedono ciascuno nel proprio immobile e, altresì, vi dimorano effettivamente (potendo non convivere, ad esempio, per esigenze lavorative), allora l’IMU non sarà dovuta su nessuna delle due abitazioni, purché non ci siano comportamenti fraudolenti. La stessa Corte ha infatti raccomandato ai Comuni di effettuare i controlli sulle false dichiarazioni dei proprietari di case.
Se si affitta la casa bisogna pagare l’IMU?
Chi affitta la propria “prima casa” deve versare su di essa l’IMU (che invece non grava sull’inquilino). Ciò perché vengono meno i due requisiti per l’agevolazione fiscale: quello della residenza e quello della dimora abituale. Ciò vale anche se il locatore non ha ulteriori immobili in cui vivere.
In buona sostanza, non c’è bisogno che l’appartamento affittato sia la seconda casa per dover versare l’IMU al Comune. Esso potrebbe continuare ad essere l’unica abitazione del contribuente. Tuttavia, se questi non vi dimora abitualmente e non vi risiede, l’imposta municipale sugli immobili è comunque dovuta.
Se mantengo la residenza nella casa data in affitto devo pagare l’IMU?
Molti proprietari, per non pagare l’IMU sulla casa data in affitto, mantengono in essa la propria residenza. Tuttavia, tale comportamento è illegittimo per due ragioni:
- non si può mantenere la residenza in una dimora ove non si abita. La legge impone a ciascun cittadino di essere reperibile e quindi di dichiarare la residenza nel luogo ove effettivamente vive per la maggior parte dell’anno;
- pur mantenendo la residenza nella casa in affitto, mancherebbe il secondo requisito per l’esenzione IMU: quello della “dimora abituale”, ossia il fatto di abitarvi in modo prevalente.
In tali casi, qualora la polizia municipale dovesse accertare l’assenza del locatore, il Comune potrebbe anche revocargli.
In caso di affitto parziale della casa si deve pagare l’IMU?
Qualora il proprietario dell’appartamento dovesse affittare solo una stanza o una parte della propria “prima casa”, egli non sarebbe tenuto a pagare l’IMU (né dovrà provvedervi l’inquilino).
Quanto sopra è stato confermato anche dal MEF (Ministero Economia e Finanze) con FAQ n. 12 del 20 gennaio 2016. In essa il Dicastero ha affermato che: «Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU prevista per tale fattispecie».
In buona sostanza, chi affitta una stanza o una parte della propria abitazione, mantenendovi la residenza e continuando ad abitarvi abitualmente, non deve versare l’IMU al Comune. In particolare, l’affitto deve essere compatibile con la destinazione della casa ad “abitazione principale” del proprietario.
Naturalmente, anche in questo caso, sono vietate le simulazioni. Chi dichiara falsamente di risiedere in una casa ove non abita può essere oggetto di
Ricordiamo comunque che l’affitto a un amico o a un estraneo, con mantenimento della residenza di entrambi nello stesso immobile, non fa sì che l’ISEE dei due si sommino se questi non dichiarano che appartengono allo stesso nucleo familiare.
Cosa si rischia in caso di accertamento IMU?
L’omesso versamento dell’IMU non è un reato ma un illecito tributario, con sanzioni solo di natura pecuniaria. In tali ipotesi, il Comune può sottoporre ad accertamento solo gli ultimi 5 anni poiché per il periodo anteriore si è formata orma la prescrizione.
La sanzione ordinaria per chi non paga l’IMU o effettua dichiarazioni di falsa residenza è pari al 30% dell’imposta dovuta. Nei primi due anni è possibile però ravvedersi e pagare le sanzioni in misura ridotta, a patto che non sia intervenuto già l’accertamento. Bisogna ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, grazie al quale prima avviene la regolarizzazione e minori saranno le sanzioni.