Penale su contratto d’affitto: tassazione e comunicazione
L’Agenzia delle Entrate si conforma all’orientamento della Cassazione secondo cui la penale sul contratto di locazione non deve essere tassata, ma resta da indicare.
Non capita di rado che, in un contratto di affitto, il locatore inserisca una clausola penale a carico del conduttore che non paghi regolarmente il canone o che non restituisca tempestivamente le chiavi dell’immobile alla scadenza della locazione. Si è a lungo discusso se tali clausole penali scontino un’imposta ulteriore rispetto a quella di registro – in quanto autonome pattuizioni – o se vengano assorbite da quest’ultime. In questo articolo vedremo il funzionamento della penale sul contratto di affitto, la tassazione e la comunicazione all’Agenzia delle Entrate
Indice
Le penali nel contratto di locazione
Sono diverse le clausole accessorie dei contratti di locazione: da quelle che prevedono una maggiorazione degli interessi di mora a quelle che impongono il pagamento di un certo importo predeterminato, a titolo di risarcimento del danno, in caso di inadempimento da parte del conduttore. Queste ultime sono dette “clausole penali”.
Generalmente, infatti, in un contratto di affitto, al fine di tutelarsi da eventuali inadempimenti o da risoluzioni anticipate, sia il locatore che il locatario prevedono, volontariamente, l’inserimento di clausole penali (disciplinate dall’articolo 1382 del Codice civile) con cui si stabilisce, in via preventiva, la somma che dovrà essere corrisposta da una delle parti all’altra in caso di inadempimento, o di una caparra confirmatoria (disciplinata dall’articolo 1385 del Codice civile) che, invece, implica il versamento anticipato della somma in caso di inadempimento.
Ecco qualche esempio di clausola penale nell’affitto:
- in caso di mancato pagamento puntuale del canone e degli oneri accessori, l’inquilino è obbligato a pagare gli interessi di mora calcolati in base al tasso ufficiale di sconto maggiorato;
- in caso di mancata riconsegna dell’appartamento in affitto alla scadenza prevista dal contratto, o da un suo eventuale rinnovo, l’inquilino è tenuto a pagare – oltre al canone – una penale giornaliera pari secondo un importo predeterminato, salvo i maggiori danni. Nella prassi, anche le penali di questo tipo possono assumere diverse formulazioni: ad esempio, potrebbe essere prevista una maggiorazione percentuale aggiuntiva al canone, anziché un coefficiente moltiplicatore come nel caso dell’interpello.
Tassazione delle clausole accessorie nel contratto di locazione
Il d.P.R. 131/86 individua soltanto la
Il silenzio della norma ha da sempre indotto i contraenti a non assoggettare la clausola penale a un’autonoma e ulteriore imposta di registro e a versare soltanto quella per la registrazione del contratto di affitto.
La giurisprudenza ha tentato di colmare tale lacuna, stabilendo (ormai in modo costante) che la clausola penale apposta dal locatore in un contratto di locazione
Altre clausole – diverse dalla penale – sono regolate dal d.P.R. 131/1986. Il deposito cauzionale non è sottoposto all’imposta di registro se la garanzia è prestata da una delle parti (come succede di solito quando è pagato dal conduttore). È tassato invece allo 0,5% se è versato da terzi.
Anche la clausola risolutiva espressa non è soggetta a imposta di registro; il decreto si limita a stabilire che la risoluzione derivante da una clausola o da condizione contrattuale è sottoposta all’imposta fissa.
Tassazione clausola penale: la posizione dell’Agenzia delle Entrate
Per lungo tempo, gli uffici dell’Agenzia delle Entrate hanno sostenuto che alla clausola penale dovesse applicarsi, per analogia, la disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva (disciplinati dall’articolo 27 del d.P.R. 131/86), con conseguente tassazione:
- al momento della registrazione, tramite un’imposta fissa pari a 200 euro;
- e, all’atto della esplicazione dei suoi effetti, tramite un’imposta proporzionale nella misura del 3% al netto dei 200 euro già versati.
Questa posizione è stata aspramente criticata dalla Cassazione (sent. n. 30983 del 7 novembre 2023 e n. 3466 del 7 febbraio 2024), secondo cui la penale dell’affitto non va tassata.
Finalmente, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello 185/2024 del 18 settembre, si è allineata a quanto affermato dalla Suprema Corte.
Secondo il Fisco, la tassazione sul contratto assorbe quella delle clausole accessorie, comprese le penali. Detto diversamente, in questi casi, applicando l’articolo 21 del d.P.R. 131/1986 va tassata solo la disposizione – tra il contratto e la clausola accessoria – che subisce la tassazione più gravosa (considerando la penale pattuita soggetta all’imposta fissa di 200 euro, come chiarito nella risoluzione 91/E/2004).
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Alcune incertezze possono sorgere anche in merito al modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione, che nel quadro A contiene la casella «Clausola penale volontaria». Le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate sulla compilazione della registrazione della locazione, indicano che la casella va barrata «nel caso in cui nel contratto è prevista una clausola penale apposta volontariamente dalle parti». Tuttavia, alla luce della recente posizione del’Agenzia, sarebbe opportuno aggiornare le istruzioni. Pertanto, bisognerebbe specificare che ad oggi tale casella non deve essere più barrata.