Se il canone di affitto è troppo basso la locazione è simulata?
È valido il contratto di locazione che prevede un canone simbolico o irrisorio? È a rischio la detrazione Irpef? La simulazione assoluta è legale?
Con il contratto di locazione il proprietario può concedere la propria casa in godimento a un’altra persona, per un periodo di tempo stabilito all’interno dell’accordo. Dal contratto sorgono reciproci diritti e obblighi che, se non rispettati, ne giustificano la risoluzione. Cosa succede se le parti si mettono d’accordo per un canone mensile del tutto simbolico? Il contratto è ugualmente valido? Se il canone di affitto è troppo basso la locazione è simulata? Vediamo cosa dicono la legge e la giurisprudenza.
Indice
Cos’è la simulazione del contratto?
La
In buona sostanza, c’è simulazione ogni volta che:
- le parti dichiarano di stipulare un contratto ma, in realtà, ne vogliono un altro (cosiddetta simulazione oggettiva);
- le parti indicate nel contratto non sono quelle reali (simulazione soggettiva oppure interposizione fittizia di persone).
C’è simulazione oggettiva se le parti stipulano una compravendita ma, in realtà, si tratta di una donazione in quanto il venditore decide di non ricevere nulla dall’acquirente.
C’è simulazione soggettiva se Carlo dichiara di vendere la propria casa a Matteo ma, in realtà, la cede a Maria.
Canone troppo basso: la locazione è valida?
È nullo il contratto di locazione che prevede un canone di affitto estremamente basso rispetto ai valori di mercato.
Ciò ha un riflesso importante sulla norma che riconosce, ai proprietari di immobili che prima acquistano casa e poi l’affittano, una detrazione Irpef.
Applicando il principio appena enunciato, si potrà evitare che i contribuenti possano stipulare dei
In casi del genere si tratta di una simulazione assoluta, che si configura tutte le volte in cui le parti, benché firmino un contratto, abbiano in realtà l’intenzione reale di non firmarne alcuno, accordandosi (sottobanco) di non far discendere alcun effetto dall’accordo formalizzato (e, quindi, di non pretenderne le reciproche prestazioni).
È una pratica di norma lecita, salvo abbia finalità elusive o fraudolente.
Nel caso di specie, cioè di locazione fittizia, la simulazione assoluta ha proprio lo scopo di evitare una maggiore tassazione e, quindi, è illecita.
È questo il ragionamento seguito dalla Corte e a questa soluzione sono pervenuti i giudici non solo nel riconoscere la nullità del contratto di affitto, ma anche nel revocare la detrazione fiscale sull’Irpef.
Insomma, dietro troppa generosità non si nasconde quasi mai un affitto, ma un comodato che – a differenza del primo – è un contratto “naturalmente a titolo gratuito” (ossia che, salvo patto contrario che deve risultare per iscritto, si considera senza corrispettivo).
Canone irrisorio: ulteriori approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti sull’argomento, si legga l’articolo dal titolo Canone di affitto troppo basso: i rischi col fisco.