Revisione giudiziale tabelle millesimali: come funziona?
Cosa fare se l’assemblea rifiuta di modificare le tabelle che riportano valori sbagliati? Chi paga le spese processuali?
Secondo la legge, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare sita in un condominio è espresso in millesimi all’interno di un’apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Ma cosa succede se il tecnico incaricato di redigerla ha sbagliato e l’assemblea rifiuta di procedere alla correzione? Come funziona la revisione giudiziale delle tabelle millesimali? Approfondiamo l’argomento.
Indice
Tabelle millesimali: quando si possono modificare?
Secondo la legge (art. 69 disp. att. cod. civ.), la
Non serve il consenso di tutti i condòmini, ma la maggioranza degli intervenuti in adunanza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), quando:
- le tabelle sono viziate da un errore materiale, ad esempio di calcolo. L’errore è rilevante quando sussiste un’oggettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello previsto nelle tabelle;
- per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Dunque, si può procedere alla revisione a maggioranza delle tabelle allegate al regolamento solo se i millesimi sono stati calcolati male oppure non sono più attuali per via di modifiche apportate all’edificio.
Revisione giudiziale tabelle: come funziona?
La revisione delle tabelle deve essere
Se, però, l’assemblea rifiuta di apportare le modifiche necessarie, ciascun condomino può rivolgersi al tribunale affinché provveda alla revisione, secondo i valori che potranno essere accertati dal consulente tecnico d’ufficio (ctu) nominato dal giudice.
Dunque, davanti all’ostruzionismo di amministratore e assemblea, il condomino che ritiene che le tabelle sono viziate da un errore oppure sono diventate inadatte alla mutata situazione dell’edificio può fare ricorso al tribunale e chiedere la revisione giudiziale.
È uno strumento sostanzialmente analogo a quello previsto nell’ipotesi in cui l’assemblea si opponga alla revoca dell’amministratore che ha commesso gravi irregolarità, non voglia nominarne uno oppure non voglia adottare il regolamento quando è obbligatorio: l’inerzia della compagine può essere superata facendo ricorso all’autorità giudiziaria.
La legge specifica che, quando si procede alla
Tabelle revisionate: quando entrano in vigore?
Le tabelle revisionate dal giudice valgono solo per il futuro, non potendosi applicare per stabilire la ripartizione delle spese pregresse già pagate dai condòmini.
Secondo un certo orientamento (Trib. Roma, 8 febbraio 2022, n. 2013), però, il condomino che è stato ingiustamente leso dalla ripartizione delle spese effettuate su millesimi erronei può agire con l’azione di arricchimento senza causa (art. 2041 cod. civ.) contro il condomino che, al contrario, si è avvantaggiato dell’errore, pagando meno di quanto avrebbe dovuto.
Chi paga la revisione giudiziale delle tabelle?
Le spese processuali del giudizio per la revisione delle tabelle millesimali sono poste a carico della parte soccombente, cioè del condominio, se la domanda di modifica viene accolta dal giudice.
Poiché il condomino che ha adito il tribunale è controparte del condominio, se quest’ultimo è condannato non potrà chiedere al condomino vittorioso di partecipare al pagamento delle spese processuali, che quindi resteranno a carico di tutti gli altri condòmini.
La legge specifica che, quando la revisione si rende necessaria a seguito delle mutate condizioni di una parte dell’edificio, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Questa norma deve tuttavia ritenersi applicabile solo nell’ipotesi in cui si proceda alla revisione bonariamente, cioè con voto assembleare, senza ricorso all’autorità giudiziaria.