Compro casa a prezzo inferiore al valore di mercato: rischi?
Dovrei acquistare un immobile ad uso abitativo ad un prezzo inferiore a quello di mercato. Rischio accertamenti fiscali?
E’ bene sapere che la legge (articolo 1, comma 497, legge n. 266/2005) consente, a determinate condizioni, di acquistare beni immobili ad uso abitativo, ed anche le relative pertinenze (il cui vincolo deve essere esplicitato nell’atto) se dotate di propria rendita e contigue al bene principale (anche in quota), dichiarando al notaio di volere l’applicazione del cosiddetto criterio del prezzo – valore.
Richiedendo al notaio, in sede di stipula, l’applicazione di questo criterio si ottiene di determinare in modo oggettivo, ed incontestabile dal fisco, la
In altri termini, richiedendo espressamente al notaio l’applicazione di questo criterio (che dovrà essere menzionato nel rogito) si otterrà l’automatica determinazione della base imponibile per il calcolo dell’imposta di registro senza che poi, successivamente, l’Agenzia delle Entrate possa contestare l’entità del prezzo pattuito e chiedere maggiori imposte.
Il prezzo valore in sostanza coincide con il valore catastale del bene che si ottiene moltiplicando la rendita catastale complessiva dell’immobile per un coefficiente pari a 126 (se si acquista un immobile destinato a seconda casa) o a 115,5 (per acquisto di immobile da destinare a
Sul valore così ottenuto (che costituirà la base imponibile) si calcolerà l’imposta di registro (pari al 2% della base imponibile per l’acquisto di prima casa e pari al 9% per l’acquisto di seconde case) il che, nella maggior parte dei casi, effettuati gli opportuni calcoli, consente un risparmio d’imposta per l’acquirente.
Inoltre l’applicazione del criterio del prezzo valore consente di ottenere i seguenti ulteriori effetti previsti dalla legge:
- l’Agenzia delle Entrate non potrà procedere a rettificare tale valore e nemmeno, perciò, l’entità delle imposte versate;
- gli onorari di repertorio notarili sono ridotti del 30%.
Il criterio del prezzo valore può trovare applicazione a queste condizioni:
- l’acquirente deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio della sua eventuale attività commerciale, artistica o professionale;
- si intenda acquistare la proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, ecc.) di un immobile ad uso abitativo e/o le relative pertinenze (in qualsiasi numero purché rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7);
- l’atto sia a titolo oneroso (non è possibile cioè applicare il criterio alle donazioni);
- l’acquirente indichi nell’atto che intende avvalersi del criterio del prezzo valore;
- l’atto deve essere sottoposto ad imposta proporzionale di registro (perciò il criterio non è applicabile per le vendite soggette ad Iva come nel caso di vendite da parte delle imprese costruttrici entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori);
- nell’atto andrà comunque indicato il reale prezzo pattuito e pagato (che non sarà però utilizzato per il calcolo dell’imposta di registro dovuta che, come precisato sopra, sarà calcolata sul valore catastale dell’immobiliare e non sul prezzo o valore reale del bene senza poi possibilità di accertamento da parte del fisco).
Si tenga conto che se però nell’atto di compravendita si indicherà un prezzo pattuito e pagato inferiore rispetto a quello effettivamente pagato, le imposte saranno dovute sull’intero ed effettivo importo pagato (e non più sul valore catastale) oltre all’applicazione di sanzioni.
Le consiglio pertanto, se volesse, di contattare anche informalmente un notaio a cui chiedere più dettagliate informazioni attagliate al suo caso specifico.
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte