Quanti metri quadri per parcheggio deve avere un condominio?
Quali diritti hanno i condomini sulle piazzole dei posti auto? A chi appartiene il cortile in un condominio e come può essere utilizzato per le soste di auto e moto?
L’articolo 1117 del Codice civile stabilisce che il cortile è una parte comune dell’edificio condominiale: quindi, ai sensi dell’articolo 1102 dello stesso Codice, tutti i condomini ne possono fare uso. Ma non sempre lo spazio è sufficiente per tutti e, in tali casi, l’assemblea ha l’obbligo – che può essere imposto anche dal giudice – di stabilire un regolamento, assegnando dei turni d’uso per ciascuno. Nel frattempo però ci si può chiedere quali sono le responsabilità del costruttore che non ha lasciato sufficiente spazio per le auto dei condomini (magari nell’intento di sfruttare tutta la volumetria edificabile possibile). Vediamo allora, per legge,
Ti diremo anche cosa fare se il parcheggio condominiale è troppo piccolo e non basta per tutti, e se il costruttore che non aveva riservato sufficiente spazio per il posteggio delle auto o moto deve risarcire i proprietari esclusi. Ma procediamo con ordine.
Indice
Obblighi del costruttore per il parcheggio condominiale
Gli obblighi del costruttore di un palazzo condominiale in relazione ai parcheggi destinati ai condomini sono disciplinati principalmente dall’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765/1967, e successive modifiche. Tale normativa impone al costruttore di riservare spazi per parcheggi in
In particolare, il costruttore deve destinare una superficie minima a parcheggio pari a 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi di costruzione. Tale vincolo è imperativo e inderogabile: deve, pertanto, essere rispettato al momento della progettazione e costruzione dell’edificio.
Questa riserva di parcheggio imposta dalla legge (che non riguarda le costruzioni realizzate in passato, prima della sua entrata in vigore) mira, da un lato, a rendere più vivibili le città e, dall’altro, a tutelare gli acquirenti di un appartamento.
Quali diritti hanno i condomini sul parcheggio?
Come abbiamo detto all’inizio, la legge riconosce ai condomini il diritto di utilizzare il cortile per il parcheggio dei propri veicoli.
Il costruttore però non deve necessariamente trasferire loro la proprietà delle piazzole adibite a posti auto: egli è solo tenuto a garantire un diritto reale d’uso sugli spazi destinati a parcheggio (Cass. sent. n. 24919/2021). Ciò significa che, pur potendo riservarsi la proprietà delle aree, deve comunque assicurare ai proprietari delle unità immobiliari il diritto di utilizzare tali spazi per il parcheggio.
Il vincolo di destinazione a parcheggio è di natura pubblicistica e non può essere derogato da accordi privati (Cass. sent. n. 33122/2023). Qualsiasi
Proprietà del cortile
Secondo l’art. 1117 del Codice civile i cortili condominiali sono considerati parti comuni dell’edificio, salvo diversa indicazione nei titoli di acquisto, che potrebbero assegnarli in proprietà esclusiva. Quindi, in assenza di una chiara riserva di proprietà da parte del costruttore, il cortile appartiene pro quota a tutti i condomini, nella misura ideale corrispondente al valore delle rispettive proprietà, espresso nelle tabelle millesimali.
Ne deriva che il costruttore non può riservarsi la proprietà del cortile senza farne espressa menzione nei contratti di vendita, ossia nei rogiti notarili che trasferiscono la proprietà delle unità immobiliari ai rispettivi acquirenti.
Conseguenze in caso di spazio insufficiente
Se lo spazio effettivamente destinato a parcheggio è inferiore a quanto previsto dalla legge, il costruttore può essere ritenuto responsabile per inadempimento degli obblighi legali. I condomini pertanto possono:
- richiedere il rispetto del vincolo: hanno cioè il diritto di ottenere il riconoscimento del loro diritto reale d’uso sugli spazi disponibili, proporzionalmente alla normativa vigente;
- in caso di impossibilità di ottenere lo spazio dovuto, possono agire per il risarcimento del danno subito a causa della mancata disponibilità dei parcheggi previsti (Trib. Catanzaro, sent. n. 1450/2015; C. App. Messina, sent. n. 1040/2024).
Approfondimenti
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