Quante sono le mensilità anticipate per l'affitto?
Come funziona l’anticipo nel contratto di affitto e quali sono le tutele del conduttore in caso di sfratto per morosità.
Oltre alla caparra (meglio definito “deposito cauzionale” o, più semplicemente “cauzione”), il locatore, alla stipula del contratto di locazione può chiedere anche una o più mensilità anticipate. Si tratta di una previsione piuttosto ricorrente che serve a tutelare il proprietario dal rischio di morosità. Di solito, infatti, tali importi vengono scalati da quelli dovuti alla scadenza della locazione (anche se nulla toglie che gli stessi vengano detratti dalle prime mensilità di canone). Ci si chiede tuttavia spesso quante sono le mensilità anticipate per l’affitto
In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sull’argomento, spesso tralasciato dalle guide che affrontano il tema dell’affitto. Ma procediamo con ordine.
Indice
Quante mensilità di anticipo il proprietario può chiedere?
A differenza di quanto avviene per il deposito cauzionale (che non può mai superare le tre mensilità), non esiste una norma di legge che stabilisca un limite massimo all’anticipo che il conduttore debba versare al momento della sottoscrizione del contratto. La sua misura, pertanto, è rimessa alla libera trattativa tra le parti.
È tuttavia necessario che tale patto rispetti le seguenti condizioni:
- non può essere contenuto in un documento separato. Esso va inserito, a pena di nullità, nello stesso contratto di locazione;
- non può costituire una forma di elusione delle norme che vietano al locatore di procurarsi vantaggi economici ulteriori rispetto al canone. Di conseguenza, l’anticipo deve essere obbligatoriamente scalato dalle mensilità dovute (all’inizio o alla scadenza del contratto). In ogni caso, è produttivo di interessi (anche se diversamente previsto nel contratto). A tal riguardo, è bene ricordare come l’art. 79 della Legge n. 392/1978 prevede la nullità di «ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge»;
- la clausola deve essere chiaramente espressa nel contratto di locazione e quindi accettata da entrambe le parti. Inoltre, in assenza di specifiche pattuizioni, il canone si intende generalmente dovuto in via anticipata per il mese corrente.
In un precedente del Tribunale di Roma (sent. n. 17870 del 22 settembre 2017), le parti hanno concordato che il conduttore dovesse corrispondere anticipatamente le prime 12 mensilità relative ai primi 12 canoni (da settembre 2015 ad agosto 2016). Tale pattuizione è stata ritenuta lecita anche se anticipi di tale entità sono più frequenti nei contratti di locazione a uso non abitativo (commerciale).
Differenza tra cauzione e anticipo
C’è una profonda differenza tra la funzione della cauzione e quella dell’anticipo. La cauzione serve a garantire il locatore da eventuali danni all’immobile e dal rischio di morosità. Essa quindi può essere trattenuta fino alla scadenza del contratto. L’inquilino non ha il diritto unilaterale di compensarla con le ultime mensilità; se così fosse, qualora l’appartamento dovesse presentare dei danni, il locatore perderebbe la propria garanzia.
Invece la funzione dell’anticipo è proprio quella di corrispondere, in via preventiva, specifiche mensilità in modo da assicurare una copertura finanziaria del locatore e gestire il rischio di inadempimento da parte del conduttore. Con la conseguenza che, se non viene scalato dai canoni dei primi mesi, esso deve essere necessariamente compensato dagli ultimi che l’inquilino, pertanto, non è più tenuto a versare.
Si può sfrattare se è stato pagato l’anticipo?
Qualora l’accordo tra le parti, per come riportato nel contratto di locazione, preveda che l’anticipo vada a coprire gli ultimi canoni di affitto, il proprietario dell’appartamento può procedere allo sfratto nel caso in cui si verifichi una morosità nel corso della locazione, per poi trattenere detto anticipo dagli importi maturati e non versati.