Danni da infiltrazioni: serve la mediazione?
Secondo la giurisprudenza, la mediazione non è obbligatoria per le cause di risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua piovana.
Le infiltrazioni d’acqua piovana in condominio sono una delle cause più frequenti di liti tra vicini. Tuttavia, quando si sceglie di intraprendere l’azione legale contro il responsabile – che sia il condominio stesso o uno dei condòmini – si pone il problema del rispetto delle procedure previste dalla legge. In particolare, ci si è chiesto se, per ottenere il risarcimento del danno da infiltrazioni, serve la mediazione obbligatoria prima di procedere in tribunale o se sia possibile agire direttamente in sede giudiziaria per far valere i propri diritti.
In questo articolo, esploreremo in dettaglio la questione, esaminando le sentenze più recenti relative ai danni da infiltrazioni in ambito condominiale. Ci proponiamo di rispondere alle domande più comuni sull’argomento, offrendo una panoramica chiara e dettagliata.
Indice
Cos’è la mediazione obbligatoria?
La mediazione obbligatoria è un procedimento stragiudiziale che le parti devono esperire prima di poter iniziare una causa in tribunale per alcune specifiche materie. Serve a favorire la conciliazione tra le parti e a ridurre il numero di cause pendenti. Se la mediazione non viene esperita, l’azione legale è improcedibile e la domanda viene rigettata.
Quando è obbligatoria la mediazione in condominio?
La mediazione obbligatoria è richiesta per diverse materie, come stabilito dall’art. 5 del D.Lgs. 28/2010.
Le controversie che richiedono la mediazione obbligatoria includono quelle relative a diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria, diffamazione, contratti assicurativi, bancari e finanziari.
In particolare, per quanto riguarda le materie condominiali, la mediazione è obbligatoria per le controversie derivanti dalla violazione o errata applicazione delle disposizioni del codice civile relative al condominio, come l’impugnazione delle delibere assembleari, la responsabilità dell’amministratore, la riscossione dei contributi condominiali e la modifica delle tabelle condominiali.
La mediazione è obbligatoria per i danni da infiltrazioni?
Secondo il Tribunale di Napoli (sent. n. 2186/2024), la mediazione non è obbligatoria per le cause di risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua piovana. Questo perché la controversia non rientra tra quelle previste dall’articolo 5 del D.Lgs. 28/2010 e dall’articolo 71-quater delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, relative alla mediazione obbligatoria in materia condominiale.
Il giudice ha chiarito che la responsabilità per i danni da infiltrazioni ricade sotto l’articolo 2051 del Codice civile, che riguarda la responsabilità da cose in custodia. In sostanza, chi ha la custodia di una cosa (come il lastrico solare o il terrazzo) è responsabile dei danni che questa cosa provoca a terzi, a meno che non provi il caso fortuito. Non siamo quindi nell’ambito delle controversie in materia condominiale, ma in quelle tra privati.
Nel caso specifico, i proprietari di un appartamento avevano subito danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale e dal terrazzo di proprietà esclusiva di un altro condomino. Il Tribunale ha stabilito che sia il condominio che il condomino erano responsabili dei danni, in quanto custodi delle aree da cui provenivano le infiltrazioni. La domanda di risarcimento è stata dichiarata procedibile anche in assenza di mediazione.
L’interpretazione è condivisa dalla giurisprudenza pressoché unanime.
La sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 3498/2022 afferma che l’azione ex art. 2051 c.c. contro il condominio per danni da infiltrazioni non rientra tra le materie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi dell’art. 5 del D.Lgs. 28/2010. La stessa posizione è stata espressa dal Tribunale di Torino con la sentenza n. 4927/2021 e dal Tribunale di Roma con le sentenze n. 23886/2019 e n. 1770/2021.
Il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 20135/2018, ha ribadito che il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un condomino e provenienti dalle parti comuni non richiede la mediazione obbligatoria, poiché non attiene alla violazione o errata applicazione degli articoli dal 1117 al 1139 del Codice civile.
L’art. 71-quater disp. att. c.c. specifica che per controversie in materia di condominio si intendono quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del Codice civile e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile.
Pertanto, le azioni risarcitorie per danni da infiltrazioni, basate sulla responsabilità ex art. 2051 c.c., non rientrano tra le controversie per le quali è prevista la mediazione obbligatoria, in quanto non riguardano la violazione delle norme sul condominio, ma la responsabilità per danni da cose in custodia.
In conclusione, per il risarcimento dei danni da infiltrazioni in condominio non è necessario esperire il procedimento di mediazione obbligatoria.
Cosa fare in caso di danni da infiltrazioni?
In caso di danni da infiltrazioni, è consigliabile individuare innanzitutto, con un tecnico del settore, la provenienza del danno in modo da identificare il soggetto responsabile (il condominio o al proprietario dell’area da cui provengono le infiltrazioni).
Dopodiché è consigliabile inviare a quest’ultimo una richiesta di risarcimento. Se i tentativi bonari non dovessero sortire risultati, bisognerà rivolgersi ad un avvocato per valutare la situazione e intraprendere le azioni legali necessarie.
È comunque possibile tentare la mediazione?
Anche se non obbligatoria, la mediazione può sempre essere esperita in via facoltativa. Essa può infatti essere un utile strumento per risolvere la controversia in modo rapido ed economico. Le parti possono decidere di avviare volontariamente un procedimento di mediazione per tentare di raggiungere un accordo.