Quando posso spostare residenza senza perdere il bonus prima casa
Spostamento residenza e agevolazioni fiscali: quali rischi per chi si trasferisce dopo aver comprato la prima casa.
Un lettore ci pone il seguente quesito in tema di residenza nella prima casa: «Se trasferisco la mia residenza entro 17 mesi nel Comune ove ho acquistato la prima casa e successivamente la sposto al diciannovesimo mese, sono in regola col fisco? Perdo le agevolazioni? In altre parole, quando posso spostare residenza senza perdere il bonus prima casa?».
Il dubbio del lettore è abbastanza comune. Difatti la legge si limita a stabilire il termine massimo – che, notoriamente, è di 18 mesi – entro cui la residenza deve essere spostata nel Comune in cui si trova l’abitazione con le agevolazioni fiscali, ma non indica un termine minimo di permanenza di tale condizione. Sicché è naturale chiedersi
Indice
Bonus prima casa: in cosa consiste
Il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale che consente di applicare un’aliquota ridotta sull’acquisto dell’abitazione. Tale aliquota è pari al:
- 2% (anziché al 9%) sull’imposta di registro per l’acquisto da privati;
- 4% (anziché 10%) sull’IVA per l’acquisto da aziende, come l’impresa costruttrice.
In più, le imposte ipotecarie e catastali (di norma pari rispettivamente al 2% e all’1%) sono dovute in misura fissa, pari a:
- 50 euro ciascuna per acquisto da privato;
- 200 euro ciascuna per acquisto da azienda.
Condizioni per il bonus prima casa
Il bonus si applica solo per l’acquisto di case destinate a civile abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 (cioè degli immobili di lusso).
Devono, inoltre, essere rispettati le seguenti condizioni:
- l’acquirente deve stabilire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. In alternativa, l’immobile può essere situato nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa;
- l’acquirente non deve possedere, su tutto il territorio nazionale, un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni. Tuttavia, è possibile ottenere il bonus anche se si possiede un’altra abitazione, a condizione che questa venga venduta entro due anni dal nuovo acquisto (sino al 2024 il termine utile era di un anno soltanto);
- l’acquirente non deve possedere, nello stesso Comune ove si trova l’immobile, un’altra civile abitazione;
- l’immobile non deve essere di lusso (abbiamo già detto sopra che non deve essere accatastato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).
Se l’immobile acquistato con il bonus viene venduto o trasferito a titolo oneroso o gratuito prima di cinque anni dall’acquisto, le agevolazioni decadono, a meno che non si proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno.
Tutte queste condizioni – compresa la volontà di trasferire la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito – devono essere dichiarate nell’atto di acquisto per poter beneficiare delle agevolazioni.
Agevolazioni sulla casa e trasferimento residenza
Come anticipato sopra, la normativa sul bonus “prima casa” prevede che l’acquirente debba trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto per mantenere le agevolazioni fiscali. Tuttavia, è possibile beneficiare delle agevolazioni anche se l’immobile si trova nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa, come specificato nella Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
In particolare, la normativa consente di usufruire delle agevolazioni anche se l’acquirente trasferisce la residenza nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende, nel caso in cui l’acquirente sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro (Risposta n. 399 del 1/08/2022; Risoluzione n. 38 del 28/05/2021). Questo significa che, se l’acquirente lavora in un Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile, può comunque beneficiare delle agevolazioni purché l’immobile sia situato nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa.
Quanto tempo bisogna mantenere la residenza nel Comune della prima casa?
Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza, una volta trasferita la residenza nel Comune entro il termine di 18 mesi, lo
La Risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che:
«Una volta che l’acquirente abbia soddisfatto la condizione di cui alla richiamata lettera a) della Nota II-bis secondo le modalità evidenziate nei citati documenti di prassi ed entro il termine di legge, lo spostamento successivo della residenza dal Comune in cui è situato l’immobile agevolato non comporta la decadenza dall’agevolazione in argomento e non è dovuto il pagamento di ulteriore imposta».
Anche la Risposta ad interpello n. 399 del 1° agosto 2022 dell’Agenzia delle Entrate conferma che:
«Una volta che l’acquirente abbia soddisfatto la condizione di cui alla richiamata lettera a) della Nota II-bis secondo le modalità evidenziate nei citati documenti di prassi ed entro il termine di legge, lo spostamento successivo della residenza dal Comune in cui è situato l’immobile agevolato non comporta la decadenza dall’agevolazione in argomento e non è dovuto il pagamento di ulteriore imposta».
Spostamento successivo della residenza: si perdono le agevolazioni?
Pertanto, la residenza può essere trasferita in qualsiasi momento, anche immediatamente dopo lo spirare del 18° mese dall’acquisto (ad esempio nel 19° mese, come nel quesito prospettatoci dal lettore). L’Agenzia delle Entrate, infatti, non potrebbe fare accertamenti e decretare la decadenza dall’agevolazione, non essendovi alcuna norma che imponga un periodo minimo di permanenza della residenza nell’immobile appena acquistato.
Dunque, e conclusivamente per rispondere alla domanda che ci è stata posta, lo spostamento della residenza al 19° mese non comporta la perdita delle agevolazioni fiscali “prima casa”.