Cosa fare se un fratello non vuole firmare l'atto divisorio?
Come si divide un’eredità tra comproprietari: il frazionamento in natura e la vendita all’asta.
Spesso capita che due o più fratelli siano comproprietari dello stesso immobile, che, pur essendo divisibile, rimane cointestato. Avviene, il più delle volte, a seguito di successione ereditaria. Ebbene, in tali situazioni, può accadere che uno dei fratelli desideri vendere o affittare la propria quota, mentre l’altro si opponga. In questi casi, come si procede? Cosa fare se un fratello rifiuta di firmare l’atto divisorio?
La legge offre una soluzione chiara: ogni comproprietario ha il diritto di rivolgersi al tribunale per chiedere la “divisione giudiziale del bene”, anche senza il consenso degli altri coinvolti.
Tuttavia, la procedura può essere lunga e costosa. Per questo motivo, la legge impone preliminarmente di esperire il cosiddetto “tentativo di mediazione”. Questa procedura avviene di fronte a un organismo privato, autorizzato dal Ministero della Giustizia, il cui obiettivo è cercare un accordo tra le parti. Se la mediazione non porta a una soluzione, la vertenza prosegue in tribunale. Qui, il giudice farà ogni tentativo per raggiungere una divisione amichevole dell’immobile e, solo come ultima opzione, procederà alla vendita all’asta.
In questa guida, esploreremo le azioni da intraprendere se un fratello non vuole dividere un immobile in comproprietà e come tutelare i propri diritti. Ma procediamo con ordine.
La domanda che ci ha posto un nostro lettore tramite il servizio “Chiedilo all’avvocato“, e alla quale adesso risponderemo, è la seguente: Due fratelli sono comproprietari di un immobile separato in due abitazioni distinte ma ancora in comunione. Cosa fare se un fratello non vuole firmare l’atto divisorio? Qual è la procedura da seguire?
Indice
Diritto di chiedere la divisione dell’immobile cointestato
L’articolo 1111 del codice civile stabilisce il diritto di ciascun comproprietario di chiedere al tribunale del luogo ove si trova l’immobile lo
Questo significa che se uno dei cointestatari decide di dividere il bene, gli altri non possono opporsi, neanche se ciò dovesse comportare una riduzione del valore del bene o la vendita di un ricordo di famiglia.
La domanda di divisione deve essere proposta nei confronti di tutti i comproprietari: questo significa che bisogna citare in giudizio anche quelli che, nell’eventualità, dovessero essere all’estero. In caso di irreperibilità, la notifica dell’atto giudiziario si deve effettuare presso la casa comunale dell’ultima residenza nota.
Cos’è la divisione giudiziale?
La divisione giudiziale è un procedimento di natura civilistica che si svolge dinanzi al giudice del tribunale. L’iter è rivolto a verificare innanzitutto la divisibilità in natura del bene, soluzione questa che viene preferita rispetto a qualsiasi altra, salvo diverso accordo tra le parti.
Proprio a tal fine viene nominato un perito che verifica la frazionabilità del bene in porzioni pari alle quote delle parti.
Una soluzione di questo tipo è possibile, di regola, per i terreni, specie se hanno tutti la stessa destinazione. Lo stesso dicasi per gli immobili divisi in unità abitative autonome, come una villa bifamiliare. Eventuali differenze di valore possono essere liquidate in denaro.
Non sempre però il bene è divisibile materialmente. Ed è proprio qui che si complica la procedura. Difatti, il giudice verificherà innanzitutto se uno dei comproprietari è disposto ad acquistare la quota dell’altro. Se nessuno dovesse farsi avanti, il bene verrà messo in vendita attraverso la procedura delle aste giudiziarie. Il ricavato derivante dall’assegnazione sarà diviso tra le parti.
Viceversa, se l’assegnazione integrale del bene viene avanzata da due o più comproprietari, il giudice predilige chi già utilizza l’immobile (chi, cioè, vi abita), anche se ha una quota minore degli altri. In caso contrario, verrà data priorità a chi ha la quota di comproprietà più alta
Procedimento
Il comproprietario che intende ottenere la divisione deve presentare, con l’assistenza del proprio avvocato, un atto di citazione al tribunale competente, chiedendo lo scioglimento della comunione e la divisione dell’immobile.
Il giudice può nominare un CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) per valutare la divisibilità dell’immobile e predisporre un progetto di divisione.
Se l’immobile è comodamente divisibile, il CTU predisporrà un progetto di divisione in natura, assegnando a ciascun comproprietario una porzione dell’immobile.
Se l’immobile non è comodamente divisibile, si applica l’art. 720 del codice civile, che prevede l’assegnazione dell’intero immobile a uno dei comproprietari, con conguaglio in denaro agli altri, oppure la vendita all’asta.
Se uno dei comproprietari ha diritto alla quota maggiore o se vi è accordo tra le parti, l’immobile può essere assegnato a uno dei comproprietari con addebito dell’eccedenza agli altri.
In mancanza di accordo sull’assegnazione, il giudice può disporre la vendita all’asta dell’immobile e la divisione del ricavato tra i comproprietari.
Al termine del procedimento, il giudice emette una sentenza che dispone lo scioglimento della comunione e stabilisce le modalità di divisione dell’immobile.
Spese del procedimento
Le spese necessarie per lo svolgimento del giudizio di divisione sono poste a carico di tutte le parti coinvolte, con incidenza proporzionale sui singoli condividenti in proporzione alle rispettive quote.
Intervento dei creditori
I creditori iscritti o opponenti devono essere chiamati a intervenire nel giudizio di divisione, ai sensi dell’art. 1113 c.c.
Conclusioni
In conclusione, se un fratello non vuole firmare l’atto divisorio, l’altro può avviare un procedimento di divisione giudiziale per ottenere lo scioglimento della comunione e la divisione dell’immobile secondo le modalità previste dalla legge.