Poteri e limiti dell'amministratore condominio: quando serve l'assemblea
L’amministratore di condominio: cosa può fare da solo e quando serve l’autorizzazione dell’assemblea? Guida completa ai suoi poteri e limiti.
Hai un problema con il capo condomino che amministra il tuo palazzo? Ritieni che sia andato oltre le sue facoltà o che abbia agito senza la dovuta autorizzazione dei condomini? Vorrai probabilmente sapere quali sono i poteri e i limiti dell’amministratore di condominio e quando serve l’assemblea.
La legge (art. 1130 e 1131 del Codice Civile) affida all’amministratore ampi poteri di rappresentanza del condominio, ma questi poteri non sono illimitati. In alcuni casi, l’amministratore può agire da solo, in altri deve obbligatoriamente chiedere l’autorizzazione all’assemblea (o, almeno, la sua successiva ratifica).
Questa guida ti spiegherà, in modo chiaro e con esempi pratici, cosa può fare (e cosa non può fare) l’amministratore di condominio senza l’autorizzazione dell’assemblea, quando serve la delibera assembleare, e cosa succede se l’amministratore agisce senza averne il potere.
Indice
Qual è il ruolo dell’amministratore di condominio?
L’amministratore è il rappresentante legale del condominio. Agisce come un mandatario dei condòmini:
- esegue le decisioni dell’assemblea;
- gestisce le parti comuni dell’edificio;
- riscuote i contributi condominiali;
- paga le spese condominiali;
- rappresenta il condominio nei rapporti con i terzi (es. fornitori, Comune, ecc.) e in giudizio.
Quali sono i poteri “autonomi” dell’amministratore (art. 1130 c.c.)?
L’amministratore può agire senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea per:
- eseguire le delibere assembleari: se l’assemblea ha deciso di rifare il tetto, l’amministratore può (anzi, deve) dare incarico a una ditta per eseguire i lavori;
- disciplinare l’uso delle cose comuni: può stabilire orari di utilizzo del cortile, del locale stenditoio, ecc., per garantire il pari uso a tutti i condòmini;
- riscuotere i contributi condominiali: può inviare i bollettini, sollecitare i pagamenti e anche agire in giudizio contro i condòmini morosi nominando un avvocato di propria fiducia (affinché richieda un decreto ingiuntivo). Per la riscossione delle quote condominiali quindi l’amministratore non deve farsi prima autorizzare dall’assemblea, ma quest’ultima può tuttavia esonerarlo da tale obbligo;
- compiere gli atti conservativi: può intervenire d’urgenza per riparare un danno alle parti comuni (es. rottura di un tubo, infiltrazioni dal tetto), anche senza l’autorizzazione dell’assemblea (ma dovrà poi riferirne alla prima assemblea utile);
- far rispettare il regolamento condominiale: può richiamare i condòmini che violano il regolamento (es. rumori molesti, parcheggio selvaggio) e applicare sanzioni pecuniarie (se previsto dal regolamento);
- rappresentare il condominio in giudizio: può costituirsi in giudizio (cioè, “difendere” il condominio) se il condominio viene citato in causa per questioni relative alle parti comuni; agire in giudizio per conto del condominio, per questioni che rientrino nelle sue attribuzioni ordinarie o che siano state oggetto di delibera; proporre istanza di riesame ex art. 322 del codice di procedura civile per il sequestro preventivo di beni comuni, se è ancora in carica e non sia stato nominato un custode.
Quando l’amministratore ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea?
L’amministratore non può agire autonomamente (ma ha bisogno dell’autorizzazione preventiva o della ratifica successiva dell’assemblea) per:
- liti attive: in generale, per iniziare una causa (es. contro un fornitore inadempiente, contro un condomino che ha danneggiato le parti comuni), l’amministratore ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea;
- spese straordinarie: per le spese di manutenzione straordinaria (es. rifacimento della facciata, sostituzione dell’ascensore), l’amministratore ha bisogno dell’approvazione dell’assemblea (salvo i casi di urgenza, in cui può agire autonomamente, ma deve poi riferirne);
- controversie per recupero crediti di somme dovute da precedente amministratore;
- controversie che esulano dalle sue attribuzioni ad esempio:
- azioni che riguardano i diritti esclusivi dei singoli condòmini (es. controversie sui confini tra proprietà private);
- azioni che riguardano la validità del regolamento condominiale (se non è una semplice questione di applicazione);
- azioni per usucapire una servitù (perché non rientra nella tutela dei beni comuni).
Cosa succede se l’amministratore agisce senza autorizzazione (quando necessaria)?
L’atto compiuto dall’amministratore senza la necessaria autorizzazione (o ratifica) dell’assemblea è inefficace nei confronti del condominio.
L’amministratore, senza autorizzazione, incarica una ditta di rifare completamente l’impianto elettrico del condominio (spesa straordinaria). Il condominio non è tenuto a pagare la fattura.
L’amministratore può resistere in giudizio senza autorizzazione?
Se il condominio viene citato in giudizio per questioni relative alle parti comuni, l’amministratore può (anzi, deve) costituirsi in giudizio per difendere il condominio, senza bisogno di autorizzazione o ratifica. Può anche impugnare la sentenza sfavorevole.
Se l’amministratore riceve una citazione (o un altro atto giudiziario) per una questione che esula dalle sue attribuzioni (es. una causa tra due condòmini per questioni di confine), deve immediatamente informare l’assemblea. Sarà l’assemblea a decidere se e come intervenire.