Per fare causa al condominio serve la mediazione?
Quali sono le controversie condominiali per le quali è prevista la mediazione obbligatoria come condizione di procedibilità della successiva azione giudiziaria?
Le controversie condominiali rappresentano una parte rilevante di tutto il contenzioso giudiziario pendente nelle aule di giustizia italiane, nonostante la legge abbia stabilito che, prima di intraprendere una causa di questo tipo, occorre tentare la conciliazione presso un organismo terzo e imparziale. In tale contesto si pone il seguente quesito: per fare causa al condominio serve la mediazione?
In buona sostanza, si tratta di capire se lo strumento di risoluzione alternativa della controversia che prende il nome di
Indice
Condominio: la mediazione è sempre obbligatoria?
Secondo la legge (art. 5, d. lgs. 4 marzo 2010, n. 28), le controversie in materia di condominio prevedono la mediazione obbligatoria a pena di improcedibilità della successiva azione giudiziaria.
In pratica, ciò significa che, prima di fare causa al condominio, occorre necessariamente tentare la conciliazione rivolgendosi a un mediatore, assistiti da un avvocato. Solo se la mediazione fallisce si è poi liberi di fare ricorso al giudice.
Mediazione obbligatoria: quali sono le controversie condominiali?
Il fatto che in ambito condominiale la mediazione sia obbligatoria non significa che ogni tipo di controversia intrapresa contro il condominio debba necessariamente esserne preceduta.
Secondo la legge (art. 71-quater, disp. att. cod. civ.), sono sottoposte a mediazione obbligatoria solo le liti riguardanti direttamente la disciplina condominiale così come individuata dal codice civile.
Ad esempio, rientrano tra le ipotesi di mediazione obbligatoria: le impugnazioni delle delibere; le questioni relative alla ricomprensione di un bene, di un servizio o di un impianto all’interno delle parti comuni; le problematiche scaturenti dall’approvazione delle innovazioni, dall’esecuzione di opere da parte del singolo condomino sulle cose comuni e su quelle di proprietà esclusiva; ciò che riguarda l’incarico dell’amministratore; l’approvazione, l’interpretazione e l’applicazione del regolamento; la ripartizione delle spese di conservazione e di gestione; la formazione e la revisione delle tabelle millesimali.
Causa al condominio: serve la mediazione?
In sintesi, le
Per quali cause al condominio non serve la mediazione?
Le cause condominiali non soggette a mediazione sono tutte quelle che hanno ad oggetto una richiesta di risarcimento: in questa ipotesi, se il danno lamentato non supera i cinquantamila euro e non è possibile procedere con decreto ingiuntivo, la legge prevede un’altra forma di conciliazione obbligatoria che prende il nome di negoziazione assistita (art. 3, d.l. 12 settembre 2014, n. 132).
Dunque, l’azione risarcitoria promossa nei confronti di un condominio da chi lamenti di essere stato danneggiato in conseguenza di un incidente occorsogli in una
Stessa cosa dicasi in materia di danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico condominiale, soggetta a negoziazione assistita anziché a mediazione (Trib. Santa Maria Capua Vetere, 13 febbraio 2024, n. 569; Trib. Latina, 9 marzo 2023, n. 572).
Ugualmente, l’azione con la quale un creditore del condominio agisce per ottenere la condanna dell’amministratore a consegnare i nominativi e i dati dei condòmini morosi non rientra tra le controversie in materia di condominio e, dunque, la relativa domanda non è improcedibile se non preceduta dal tentativo di mediazione (Trib. Catania, 6 ottobre 2023).
Ancora, non è soggetta al procedimento di mediazione obbligatoria, in quanto non riconducibile alla materia condominiale, la controversia avente ad oggetto l’azione promossa dall’appaltatore nei confronti di un condominio per ottenere il pagamento del corrispettivo dovuto in forza della stipulazione di contratto di appalto di lavori (Trib. Napoli, 16 marzo 2023, n. 2834).