Qual è il termine per denunciare vizi occulti di un immobile dopo la compravendita?

Casa comprata con vizi occulti: posso riavere i soldi? Come funziona il diritto al rimborso (risoluzione) o alla riduzione del prezzo (art 1490 cod. civ.).

L’acquisto di una casa è uno dei passi più importanti e impegnativi nella vita di una persona, spesso il coronamento di anni di risparmi e sacrifici. L’entusiasmo per il nuovo acquisto può però trasformarsi rapidamente in frustrazione e preoccupazione se, dopo essere entrati in possesso dell’immobile, iniziano a manifestarsi problemi seri che non erano evidenti al momento delle visite e della stipula del contratto: infiltrazioni nascoste, problemi strutturali celati da intonaci freschi, impianti non funzionanti, umidità persistente. Cosa fare in questi casi? Se ci si ritrova con una casa comprata con difetti sconosciuti, si possono riavere i soldi indietro o ottenere una qualche forma di tutela? Ma soprattutto

Il Codice civile protegge l’acquirente attraverso la garanzia per i vizi della cosa venduta, ma è fondamentale agire tempestivamente, perché la legge impone termini molto brevi per far valere i propri diritti. Vediamo come funziona questa tutela e quali sono i passi da compiere.

Cosa prevede la legge se scopro problemi gravi nell’appartamento dopo averlo comprato?

La legge tutela l’acquirente attraverso la garanzia per vizi della cosa venduta, disciplinata dall’articolo 1490 del Codice Civile. Questa norma stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che l’immobile venduto sia immune da vizi che:

• lo rendano inidoneo all’uso a cui è destinato (es. inabitabile per gravi problemi strutturali o igienico-sanitari);
• oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (es. un impianto di riscaldamento malfunzionante ma riparabile, gravi problemi di isolamento acustico).

Questa garanzia opera principalmente per i cosiddetti “vizi occulti”.

Cosa significa esattamente “vizio occulto”?

Un vizio si definisce “occulto” (nascosto) quando possiede due caratteristiche fondamentali:

• non era conosciuto dall’acquirente al momento della stipula del contratto di compravendita;
• non era facilmente riconoscibile utilizzando la normale diligenza durante le visite e i controlli effettuati prima dell’acquisto. Non si tratta quindi di difetti palesi ed evidenti (es. una finestra rotta, una crepa visibile sul muro, piastrelle rovinate) che l’acquirente avrebbe potuto notare con un minimo di attenzione e che, se non contestati prima del rogito, si presumono accettati.

Sono vizi occulti, ad esempio:

• problemi strutturali nascosti (es. lesioni nelle fondamenta mascherate);
• impianti idraulici o elettrici gravemente difettosi all’interno delle murature;
• infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto o da tubature non visibili che si manifestano solo in determinate condizioni climatiche;
• seria mancanza di isolamento termico o acustico non rilevabile da una semplice visita;
• presenza di umidità di risalita o muffe estese nascoste da tinteggiature recenti.

Se l’appartamento presenta vizi occulti, quali rimedi posso chiedere al venditore?

L’articolo 1492 del Codice Civile offre all’acquirente due possibilità alternative (la scelta spetta all’acquirente):

• azione redibitoria (risoluzione del contratto): si chiede al giudice di sciogliere il contratto di vendita. Se la richiesta viene accolta, l’acquirente deve restituire l’immobile al venditore (nello stato in cui si trova, a meno che non sia perito proprio a causa dei vizi), e il venditore deve restituire integralmente il prezzo pagato, oltre a rimborsare le spese sostenute per la vendita (es. spese notarili, imposte pagate per l’acquisto).
• azione estimatoria (o “quanti minoris” ossia riduzione del prezzo): si chiede al giudice una riduzione del prezzo originariamente pagato, proporzionale alla diminuzione di valore che l’immobile ha subito a causa dei vizi riscontrati. In questo caso, l’acquirente tiene l’immobile ma ottiene un rimborso parziale.

In entrambi i casi (sia che si chieda la risoluzione, sia che si chieda la riduzione del prezzo), l’articolo 1494 del Codice Civile prevede che il venditore sia tenuto anche al risarcimento dei danni subiti dall’acquirente a causa dei vizi (es. costi per affitti temporanei, danni ai mobili causati da infiltrazioni, spese per perizie tecniche), a meno che il venditore non riesca a provare di aver ignorato l’esistenza dei vizi senza sua colpa al momento della vendita.

Qual è la scadenza per denunciare i vizi e per agire legalmente?

Esiste un termine molto breve (e severo) per denunciare i vizi e far valere la responsabilità del venditore. L’articolo 1495 del Codice Civile stabilisce due termini perentori:

• termine di decadenza per la denuncia: l’acquirente decade dal diritto alla garanzia se non denuncia (comunica formalmente) i vizi al venditore entro 8 (otto) giorni dalla loro scoperta.
• termine di prescrizione per l’azione legale: la causa civile (sia per la risoluzione che per la riduzione del prezzo) si prescrive (cioè il diritto si estingue) in 1 (uno) anno dalla consegna dell’immobile.

Rispettare entrambi questi termini è fondamentale per non perdere il diritto alla garanzia. Il termine di prescrizione di un solo anno dalla consegna è particolarmente problematico per vizi che, per loro natura, possono manifestarsi anche molto tempo dopo l’acquisto.

Come si calcola il termine di 8 giorni per la denuncia?

Il termine di 8 giorni per la denuncia del vizio non decorre dal momento dell’acquisto o della consegna, ma dal momento della “scoperta” effettiva del vizio. Secondo la giurisprudenza (incluse le Sezioni Unite della Cassazione, sent. 11748/2019), la “scoperta” rilevante ai fini della decorrenza del termine si ha quando l’acquirente acquisisce la piena consapevolezza non solo della manifestazione esteriore del vizio, ma anche della sua causa e della sua gravità, in modo da poterlo contestare utilmente al venditore. Spesso questa piena consapevolezza si raggiunge solo a seguito di una verifica tecnica o di una perizia da parte di un esperto. Quindi, gli 8 giorni decorrono, di norma, dal momento in cui si riceve l’esito di tali accertamenti tecnici.

Eccezioni all’obbligo di denuncia entro 8 giorni: La denuncia tempestiva non è necessaria (e quindi non si decade dalla garanzia anche se si comunica il vizio più tardi) in due casi specifici previsti sempre dall’art. 1495 c.c.:

• se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio (ad esempio, ammettendolo esplicitamente dopo una segnalazione informale);
• se il venditore ha occultato il vizio (cioè lo ha nascosto intenzionalmente e fraudolentemente all’acquirente).

Consiglio pratico: anche se si pensa di rientrare in una delle eccezioni, è sempre altamente consigliabile inviare comunque una comunicazione formale (PEC o Raccomandata A/R) al venditore non appena si ha il sospetto fondato o la certezza tecnica del vizio, per evitare contestazioni sulla tardività della denuncia.

Cosa fare se scopro il vizio dopo più di un anno dalla consegna dell’immobile?

Il problema più serio per l’acquirente è scoprire i vizi dopo diversi mesi dal rogito. Il termine di prescrizione di un anno dalla consegna per esercitare le azioni specifiche della garanzia per vizi (azione redibitoria per la risoluzione e azione estimatoria per la riduzione del prezzo) è molto breve e tendenzialmente inderogabile. Superato l’anno dalla consegna, queste azioni specifiche sono, di norma, prescritte.

Tuttavia, esistono altre possibili azioni legali che potrebbero avere termini di prescrizione più lunghi, anche se la loro applicabilità dipende dalla gravità e dalla natura dei vizi e richiede un’attenta valutazione legale:

• azione generale di risarcimento danni (art. 1494 c.c. / art. 1218 c.c.): come accennato, il venditore risponde anche dei danni, salvo prova di assenza di colpa. Alcuni interpreti sostengono che, mentre le azioni specifiche di garanzia (risoluzione/riduzione) si prescrivono in 1 anno, l’azione per il risarcimento dei danni derivanti dai vizi (considerata come un’azione di responsabilità contrattuale generale per inadempimento) segua il termine di prescrizione ordinario di 10 anni. È una tesi giuridica non universalmente accolta ma che vale la pena esplorare con un legale;
• azione per consegna di “aliud pro alio“: se i vizi sono talmente gravi e radicali da rendere l’immobile completamente diverso da quello pattuito nel contratto (es. un immobile venduto come abitabile che risulta strutturalmente inagibile e insanabile; un immobile con caratteristiche urbanistiche totalmente difformi da quelle promesse), la giurisprudenza non parla più di “vizio”, ma di consegna di “aliud pro alio” (una cosa per un’altra). In questo caso, si applicano le regole generali sull’inadempimento contrattuale, e l’azione di risoluzione del contratto e/o risarcimento del danno si prescrive nel termine ordinario di 10 anni. Richiede però difetti di gravità estrema;
• dolo del venditore: se si riesce a provare che il venditore ha agito con dolo, cioè ha volontariamente e fraudolentemente nascosto i vizi, questo potrebbe incidere sui termini di prescrizione o consentire azioni specifiche basate sul dolo.

Attenzione

Che tipo di vizi devono essere presenti per poter chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione dei soldi?

Per ottenere la risoluzione del contratto (e quindi la restituzione del prezzo pagato), i vizi riscontrati devono essere significativi. Come stabilito dall’art. 1490 c.c. e confermato dalla giurisprudenza (cfr. Cass. 14109/2023, Cass. 20152/2024):

• devono rendere l’immobile inidoneo all’uso a cui è destinato (es. problemi strutturali che ne compromettono la stabilità, infiltrazioni diffuse che lo rendono insalubre, impianto di riscaldamento totalmente non funzionante e non riparabile se non con costi enormi);
• oppure devono diminuirne in modo apprezzabile il valore. Non basta un piccolo difetto facilmente riparabile. La diminuzione di valore deve essere considerevole rispetto al prezzo pagato.

La valutazione sulla gravità del vizio e sulla sua idoneità a giustificare la risoluzione piuttosto che la semplice riduzione del prezzo viene fatta dal giudice, spesso sulla base di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU).

Cosa fare non appena scopro dei vizi nell’appartamento acquistato?

La tempestività è fondamentale. Innanzitutto è bene scattare fotografie dettagliate, fare video, raccogliere testimonianze (es. vicini che notano lo stesso problema), conservare eventuali preventivi o fatture per tentativi di riparazione. Annotare la data precisa in cui il vizio si è manifestato o è stato percepito.

Bisognerà poi contattare subito un tecnico qualificato (geometra, architetto, ingegnere, a seconda del tipo di vizio) per un sopralluogo e una perizia tecnica (possibilmente giurata). La perizia dovrà accertare la natura del vizio, la sua causa, la sua “occulta” natura (non visibile prima), i costi di riparazione, l’eventuale diminuzione di valore e, fondamentale, la data in cui il vizio è diventato riconoscibile/scoperto nella sua effettiva entità.

Appena ricevuta conferma tecnica del vizio (o comunque entro 8 giorni dalla scoperta certa), inviare immediatamente una lettera formale di denuncia al venditore tramite PEC o Raccomandata A/R. Descrivere dettagliatamente i vizi, allegare (o menzionare) la perizia tecnica, contestare formalmente l’esistenza dei vizi occulti e riservarsi ogni azione legale (risoluzione, riduzione prezzo, risarcimento danni).