Condominio: chi è invalido può chiedere l'esonero dalle spese?
I condòmini che soffrono di patologie che li rendono invalidi civili o disabili per la legge 104 possono ottenere uno sconto sulle spese condominiali?
I criteri di ripartizione delle spese condominiali sono previsti direttamente dalla legge; il regolamento può derogarvi solo con il consenso unanime di ogni proprietario. Ci sono eccezioni per le persone disabili? Chi è invalido può chiedere l’esonero dalle spese condominiali?
In pratica, si tratta di capire se i condòmini affette da gravi patologie possono ottenere l’esenzione – totale o parziale – dal pagamento degli oneri condominiali oppure se la regola della ripartizione tra tutti i proprietari vale sempre e comunque, senza eccezioni di sorta. Approfondiamo l’argomento.
Indice
Come si dividono le spese condominiali?
Le spese condominiali si dividono tra tutti i proprietari, ciascuno in proporzione ai millesimi che gli sono attribuiti nelle tabelle allegate al regolamento (art. 1123 cod. civ.).
Se però le cose comuni sono destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
È il caso delle scale e degli ascensori, le cui spese sono divise per metà in base ai millesimi e per la restante parte in ragione dell’altezza del piano dal suolo.
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Infine, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità
Si tratta dell’ipotesi del cosiddetto condominio parziale, caratterizzato dal fatto che, per la conformazione strutturale del fabbricato, di alcune parti comuni possono servirsi solo una cerchia ristretta di proprietari, sui quali grava pertanto il pagamento esclusivo delle spese.
La scala A del condominio non paga la manutenzione dell’ascensore che si trova nella scala B.
Il condomino proprietario di un solo box auto interrato raggiungibile esclusivamente tramite scale esterne non paga l’ascensore che non arriva sino al piano sotterraneo.
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Gli invalidi civili possono chiedere l’esonero dalle spese condominiali?
La legge non prevede che gli invalidi civili possano essere esonerati – in tutto o in parte – dal pagamento delle spese condominiali.
L’obbligo di contribuire ai costi della gestione delle parti comuni dell’edificio grava infatti su ogni proprietario, a prescindere dal fatto che egli sia residente nell’edificio oppure che decida di non avvalersi delle parti comuni.
L’obbligo di pagare le spese condominiali viene meno solo se tra la proprietà esclusiva e le parti comuni c’è un ostacolo strutturale oggettivo che impedisce al condomino di servirsi dei beni; ciò che conta, quindi, non è l’uso effettivo ma quello potenziale.
In applicazione di tali principi, anche l’invalido che usa sempre l’ascensore deve pagare le scale, pur non percorrendole; specularmente, anche chi abita al pianterreno deve contribuire alle spese di riparazione dell’ascensore.
Ai fini dell’obbligo di pagamento delle spese condominiali, dunque, rilevano solo due circostanze:
- la qualità di condomino, cioè di proprietario almeno di un’unità immobiliare;
- l’uso potenziale che della parte comune si può fare.
L’uso potenziale viene meno solo per impedimenti strutturali e non soggettivi o fisici, cosicché l’invalido che non può raggiungere il lastrico solare per via della presenza di una barriera architettonica (una rampa di scale, ecc.) è ugualmente obbligato a sostenere le relative spese di manutenzione.
I disabili con la 104 possono chiedere l’esonero dalle spese condominiali?
Quanto detto sinora vale anche a proposito dei disabili ai sensi della legge 104; anche costoro non possono chiedere l’esonero dal pagamento degli oneri condominiali, a meno che i beni comuni siano inservibili perché non collegati con l’unità immobiliare.
Anche in questa circostanza, dunque, rileva il criterio dell’uso potenziale e non effettivo, che viene meno solo in presenza di ostacoli strutturali.
Secondo la Corte di Cassazione (n. 13161/1991), ai fini della ripartizione delle spese occorre verificare l’oggettiva struttura dell’immobile, ossia la relazione tra l’unità di proprietà esclusiva e il bene o servizio comune cui si riferisce la contribuzione; a nulla vale, pertanto, l’uso soggettivo più o meno intenso fatto dal singolo condomino.
L’obbligo di contribuire alle spese deriva infatti dalla comproprietà che si vanta sui beni comuni, ai quali non si può rinunciare se non nelle ipotesi previste dalla legge, come accade ad esempio nel caso di distacco dalla caldaia centralizzata; anche in questa specifica circostanza, peraltro, permane l’obbligo di concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118 cod. civ.).
Il disabile che usa il servoscala per raggiungere il suo appartamento deve ugualmente contribuire al pagamento dell’ascensore.
Invalidi e disabili: su quali spese condominiali possono risparmiare?
Invalidi e disabili possono risparmiare sulle
La facoltà di chiedere l’esonero da tali oneri, però, compete a ciascun condomino, essendo quindi irrilevante lo status di invalido o di disabile ai sensi della legge 104.
È poi possibile risparmiare sulle spese legate all’utilizzo del bene, cioè al suo consumo, sempreché il condominio abbia stabilito un modo per misurare l’impiego della cosa.
Si pensi alla colonnina elettrica per la ricarica dell’auto: le spese di installazione e manutenzione gravano su tutti, anche su coloro che non hanno un veicolo di questo tipo, mentre i consumi sono addebitati solo a chi effettua la ricarica tramite contatore a defalco.
Il regolamento contrattuale approvato all’unanimità potrebbe stabilire particolari previsioni volte a favorire invalidi e disabili.
Va infine ricordato che i disabili ai sensi della legge 104 godono di particolari detrazioni e agevolazioni fiscali anche nell’esecuzione di lavori all’interno del condominio; ciò, tuttavia, non li esonera dal pagamento.
Approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti si leggano i seguenti articoli:
- Chi ha la legge 104 deve pagare tutte le spese condominiali?;
- Gli invalidi civili devono pagare ogni spesa condominiale?