Divisorio tra balconi privati: a chi appartiene?

Il divisorio tra balconi privati non è di norma parte comune. Ostruirlo lede diritti reali (vista/luce), non è uso di bene comune.

I balconi, specialmente in città, sono spesso uno sfogo prezioso, un’estensione all’aperto del nostro spazio vitale privato. Ci permettono di godere di un po’ d’aria, di luce, magari di una vista panoramica. Ma cosa succede quando il nostro balcone confina direttamente con quello del vicino, separato solo da una struttura divisoria, magari leggera, in vetro, legno o metallo? Questo confine sottile, questa “zona di frontiera” tra due proprietà private all’interno dello stesso edificio condominiale, può diventare terreno fertile per dispute. Immaginate che il vicino appoggi un armadio, una fioriera ingombrante o un pannello oscurante contro quel divisorio: può farlo? Sta forse utilizzando una parte comune in modo più intenso, come la legge permette per i beni condominiali, o sta ledendo i diritti del proprietario del balcone accanto? La domanda fondamentale per dirimere queste questioni è:

a chi appartiene il divisorio tra balconi privati? È parte comune?

Capire la natura giuridica di questo elemento è il primo passo per stabilire le regole del gioco e risolvere eventuali conflitti. Una sentenza della Corte d’Appello de L’Aquila ha messo in luce come persino in sede giudiziaria possa sorgere confusione su questo punto, applicando erroneamente norme relative ai beni comuni. Usiamo questo caso come spunto per fare chiarezza.

Cos’è il “divisorio” tra due balconi privati in condominio?

Il “divisorio” è la struttura fisica – che può essere un muretto basso, una ringhiera metallica, un pannello in vetro, una grata in legno, una fioriera integrata, o una combinazione di questi elementi – che serve a separare materialmente due

balconi adiacenti, ciascuno di pertinenza esclusiva di un diverso appartamento all’interno dello stesso edificio condominiale. La sua funzione primaria è quella di delimitare le rispettive proprietà private e garantire un certo grado di privacy e sicurezza tra le due unità.

Il divisorio tra balconi è una “parte comune” dell’edificio?

Il divisorio tra due balconi privati non rientra, di norma, nell’elenco delle parti comuni indicate dall’articolo 1117 del Codice Civile. Difatti, le parti elencate in quell’articolo (come muri maestri, tetti, scale, facciate, impianti comuni) sono caratterizzate dal fatto di essere necessarie all’uso comune o di servire all’utilità e al godimento di tutti i condomini o comunque di più unità immobiliari. Il divisorio tra due balconi privati, invece, svolge una funzione che interessa primariamente (e spesso esclusivamente) i proprietari delle due unità immobiliari direttamente confinanti. Serve a separare le loro proprietà private, non l’intero edificio o una sua parte comune. La sua utilità non è collettiva, ma specifica per quelle due unità.

È importante distinguerlo, ad esempio, dal parapetto esterno del balcone (quello che affaccia verso la strada o il cortile): quest’ultimo, essendo parte integrante della facciata e contribuendo al decoro architettonico dell’intero edificio, è molto più probabile che venga considerato parte comune. Il divisorio interno tra due balconi, invece, di solito non ha questa valenza collettiva.

Il mio vicino può appoggiare al divisorio mobili o farne un “uso più intenso”?

L’articolo 1102 del Codice Civile disciplina specificamente l’uso della cosa comune. Esso stabilisce che ciascun partecipante (condomino) può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Consente anche un “uso più intenso” da parte di un condomino, se questo non lede i diritti degli altri.

Questa norma, però, è totalmente inappropriata e inapplicabile alla questione del divisorio tra balconi privati, proprio perché, come abbiamo visto, tale divisorio

non è una cosa comune. Appoggiare un armadio contro il divisorio, come nel caso esaminato dalla Corte d’Appello de L’Aquila, non è un “uso più intenso della cosa comune”, ma un’azione compiuta da un privato che potenzialmente interferisce con la proprietà o i diritti del vicino.

È fondamentale notare che nel caso deciso dalla Corte d’Appello de L’Aquila (sentenza n. 41 del 28 marzo 2025), il Tribunale di Pescara in primo grado era caduto proprio in questo equivoco giuridico: aveva giudicato la controversia applicando l’articolo 1102 c.c., come se il divisorio fosse un bene comune. La Corte d’Appello ha dichiarato nulla la sentenza di primo grado proprio perché basata su un presupposto giuridico (l’applicabilità dell’art. 1102) errato e non pertinente alla natura della causa intentata (che riguardava la lesione di diritti reali/servitù).

Se il divisorio non è una parte comune, le controversie relative al suo utilizzo (come l’appoggio di oggetti, l’installazione di pannelli oscuranti, ecc.) devono essere inquadrate nell’ambito dei

rapporti di vicinato e della potenziale lesione di diritti reali spettanti al proprietario del balcone limitrofo. Le azioni legali corrette da intraprendere non sono quelle relative all’uso della cosa comune, ma quelle a tutela della proprietà o di specifici diritti reali di godimento.

Perché è illegittimo appoggiare oggetti al divisorio del balcone comune?

Vediamo quali diritti potrebbero essere lesi dall’ostruzione del divisorio:

• diritto alla luce e all’aria: se il divisorio è parzialmente aperto o trasparente (come nel caso de L’Aquila, con doghe di legno distanziate e vetro), appoggiarvi contro un mobile opaco può diminuire illegittimamente la quantità di luce naturale e il ricambio d’aria che raggiungono il balcone del vicino;
• servitù di veduta (o di panorama): potrebbe esistere un diritto di servitù (costituito per contratto, per usucapione, o per “destinazione del padre di famiglia”) che garantisce al proprietario di un balcone il diritto di guardare liberamente attraverso il divisorio o sopra di esso, magari per godere di un panorama. Ostruire questa veduta con un mobile o un pannello violerebbe la servitù. Nel caso de L’Aquila, l’attrice aveva infatti intentato proprio un’azione basata sulla presunta lesione di una servitù di veduta/panorama;
• diritti derivanti dalla natura del divisorio: se la struttura divisoria è stata concepita fin dall’origine (dal costruttore) con caratteristiche specifiche (es. trasparenza, permeabilità alla luce/aria), si può sostenere che entrambi i proprietari confinanti abbiano acquisito il diritto a che tali caratteristiche vengano mantenute, e che un’ostruzione unilaterale sia illegittima;
• molestie al godimento della proprietà: anche in assenza di una specifica servitù, un’ostruzione significativa e ingiustificata potrebbe configurarsi come una molestia al pacifico godimento della proprietà del vicino.

Come eccepito dal convenuto nel caso de L’Aquila, il divisorio in sé potrebbe non rientrare tecnicamente nella definizione di “luce” o “veduta” ai sensi degli articoli 900-905 del Codice Civile (che disciplinano le aperture nei muri al confine). Tuttavia, ciò non esclude che possano esistere altri diritti (come servitù specifiche o il diritto generale a non subire immissioni di ombra o molestie) che vengono lesi dall’ostruzione del divisorio stesso.

In definitiva: posso o non posso appoggiare mobili o altri oggetti contro il divisorio del mio balcone?

La risposta prudente è: meglio evitare, specialmente se il divisorio ha parti aperte o trasparenti e se l’oggetto appoggiato è ingombrante e opaco. È un’azione altamente rischiosa e molto probabilmente illegittima se impedisce o riduce significativamente il passaggio di luce, aria o la visuale al tuo vicino. Prima di agire in tal modo considera i seguenti aspetti:

• com’è fatto il divisorio? È cieco o permette il passaggio di luce/aria/vista?
• qual è l’impatto dell’oggetto? Blocca completamente la luce o la vista, o solo in minima parte? È un oggetto temporaneo o permanente?
• esistono diritti specifici del vicino? C’è una servitù di veduta costituita? L’assetto dei luoghi suggerisce un diritto acquisito alla luce o al panorama?
• cosa dice il Regolamento Condominiale? Anche se non è parte comune, un regolamento contrattuale potrebbe (in casi rari) contenere norme specifiche sull’uso dei divisori tra balconi. Verificalo.

La via maestra è sempre quella del buon senso e del dialogo con il vicino. Prima di appoggiare oggetti ingombranti o installare schermature, parlane con il proprietario del balcone accanto. Se l’azione può arrecargli disturbo, è probabile che sia illegittima e che tu possa essere costretto a rimuovere l’oggetto e, potenzialmente, a risarcire il danno. Non fare affidamento sull’articolo 1102 c.c.: per il divisorio tra balconi privati, non è la norma pertinente.