Prima casa: dopo quanto tempo ci si può trasferire?  

Compri prima casa con bonus? Per sicurezza, mantieni residenza e non affittare per 18 mesi; spostarsi prima è rischioso (possibile decadenza benefici).

Chi compra la “prima casa” può ottenere significative agevolazioni fiscali (l’IVA al 4% se compra da una ditta oppure l’imposta di registro al 2% se compra da privato). Ma una volta firmato il rogito e ottenuto lo sconto fiscale, i piani di vita possono cambiare: un nuovo lavoro, esigenze familiari diverse, l’opportunità di mettere a reddito l’immobile. Sorge quindi spontaneo chiedersi: quali vincoli impone aver usufruito dei benefici? Riguardo alla prima casa, dopo quanto tempo ci si può trasferire? Come comportarsi per non perdere le agevolazioni?

La legge prevede un periodo di “osservazione” di cinque anni, ma esso vale solo per la rivendita dell’immobile. Al contrario, la residenza può essere cambiata molto prima. Cerchiamo di fare chiarezza tra norme, interpretazioni giurisprudenziali e prassi amministrativa.

Quali sono i “benefici prima casa” che si ottengono al momento dell’acquisto?

Ricordiamo brevemente i vantaggi fiscali principali (per immobili non di lusso):

• se si acquista da privato o impresa non costruttrice (senza IVA):
  • imposta di registro al 2% anziché al 9% (calcolata sul valore catastale);
  • imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna;
• se si acquista da impresa costruttrice (con IVA):
  • IVA al 4% anziché al 10% (o 22% per immobili di lusso);
  • imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Quali sono le condizioni per ottenere il bonus prima casa?

Per accedere ai benefici, al momento dell’acquisto (ossia alla stipula del rogito) bisogna dichiarare e possedere specifici requisiti, tra cui:

• non essere proprietari di altre abitazioni idonee situate nello stesso Comune;
• non essere proprietari (neanche per quote) di altri immobili acquistati con le agevolazioni “prima casa” su tutto il territorio nazionale (o impegnarsi a venderli entro 2 anni dal nuovo acquisto);
• avere la residenza nel Comune dove si trova l’immobile o impegnarsi a trasferirla entro 18 mesi dal rogito.

C’è obbligo di porre la residenza nell’immobile acquistato?

Sulla questione della residenza va fatta una precisazione. La legge non impone di avere la residenza proprio all’interno dell’immobile acquistato: l’importante è che essa venga collocata in un

Tanto per fare un esempio, se Tizio acquista una “prima casa” a Milano, in via Bianchi, può ben essere residente in via Rossi, che si trova al di là della stessa città. Allo stesso modo, Caio può comprare la sua abitazione principale a Roma, in zona Tiburtina, godendo delle agevolazioni fiscali, anche se entro 18 mesi dall’acquisto pone la sua residenza in un altro quartiere, purché sempre nel Comune di Roma.

Ciò fa sì che il contribuente possa usufruire del bonus prima casa anche se l’immobile viene poi messo a reddito, dato in affitto o non abitato. Non è necessario, quindi, vivere all’interno della prima casa per ottenere l’agevolazione fiscale.

Dopo quanto tempo si può vendere la prima casa?

La normativa fiscale (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 – Testo Unico Registro) stabilisce un periodo di cinque anni dalla data dell’acquisto durante il quale il comportamento del contribuente è “sotto osservazione”. Se in questo quinquennio si verificano determinate condizioni, si può incorrere nella “decadenza” dalle agevolazioni, con conseguenze economiche spiacevoli. In particolare, la norma (Nota II-bis, comma 4) prevede espressamente che si perdono le agevolazioni se l’immobile acquistato viene venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dalla data dell’acquisto.

C’è un’importante eccezione: la decadenza

Per quanto tempo bisogna mantenere la residenza anagrafica?

Come visto, per ottenere i benefici, basta avere (o trasferire) entro 18 mesi la residenza nel Comune dove si trova l’immobile e non necessariamente allo stesso indirizzo (in quella specifica casa). Il dubbio sorge in merito al termine oltre il quale è possibile spostare la residenza

Poniamo il caso di un contribuente che acquisti la prima casa a Milano: dopo quanto tempo potrà spostarsi a Roma e porre lì la propria residenza? La legge non lo dice. Basandosi su questo silenzio normativo, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 14510 del 15 luglio 2016), ha affermato che, una volta soddisfatto il requisito iniziale del trasferimento della residenza nel Comune entro 18 mesi, un successivo spostamento della residenza (anche prima dei 5 anni) sarebbe irrilevante ai fini della decadenza, perché non rientra tra le cause di revoca esplicitamente previste dalla legge (che si concentrano sulla rivendita).

Come anticipato, puoi affittare la prima casa, nonostante le agevolazioni fiscali concesse, se hai la residenza nello stesso Comune ove si trova l’immobile in questione. Per non perdere le agevolazioni è necessario non venderla o non donarla. È invece possibile siglare contratti di locazione (affitto) o comodato.

Ciò vale, a maggior ragione, nel caso di affitto di una stanza.

Cosa succede se l’Agenzia delle Entrate accerta la decadenza dai benefici prima casa?

Se l’Agenzia verifica che non hai rispettato i requisiti ed i vincoli (es. hai venduto senza riacquistare, hai trasferito residenza e dimora fuori dal Comune, ecc.), ti notificherà un avviso di liquidazione con il quale ti richiederà il pagamento di:

• la differenza tra le imposte ordinarie (che avresti dovuto pagare senza agevolazioni) e quelle agevolate effettivamente versate al momento del rogito (ad esempio, nel caso dell’imposta di registro, la differenza tra il 9% ordinario e il 2% versato, quindi dovrai pagare il 7% che avevi “risparmiato” al momento dell’acquisto);
• gli interessi legali calcolati su tale differenza, a partire dalla data del rogito;
• una sanzione amministrativa pari al 30% della differenza d’imposta stessa. L’importo complessivo da versare può essere molto elevato.