Spese condominiali casa ereditata: l'amministratore può chiederle a chi ha già pagato?

Debiti condominiali: i fratelli coeredi di un appartamento sono responsabili in solido verso il condominio per le spese; se uno non paga, l’amministratore può chiedere tutto agli altri.

Ricevere in eredità un appartamento situato in un condominio comporta una serie di diritti e doveri. Se l’eredità è divisa tra più fratelli, essi diventano comproprietari dell’unità immobiliare e, di conseguenza, contitolari degli obblighi verso il condominio, primo fra tutti quello di contribuire alle spese per le parti comuni. Ma cosa succede se l’armonia familiare viene meno anche sul fronte economico? Se uno dei fratelli coeredi non paga la sua quota di spese condominiali, magari l’oneroso conguaglio di fine anno,

l’amministratore può chiedere il pagamento delle spese condominiali a chi ha già pagato? Può cioè “bussare cassa” agli altri fratelli, quelli che magari sono perfettamente in regola con le loro quote?

In questa guida vedremo se, con riferimento alle “bollette condominiali” della casa ereditata, paga anche chi è in regola qualora un fratello risultasse moroso.

Nel momento in cui accettano l’eredità (espressamente o tacitamente), i figli eredi diventano

comproprietari dell’appartamento in “comunione ereditaria”, ciascuno per la propria quota (es. 50% se sono due, 1/3 se sono tre, ecc., salvo diversa disposizione testamentaria).

L’obbligo di pagare le spese condominiali è un’obbligazione “propter rem“, cioè legata inscindibilmente alla proprietà dell’unità immobiliare. Di conseguenza, tutti i fratelli comproprietari sono congiuntamente responsabili per il pagamento dell’intera quota di spese condominiali attribuita a quell’appartamento in base alle tabelle millesimali.

L’amministratore può quindi, indistintamente, rivolgersi:

• a ciascun comproprietario per ottenere il pagamento della sua relativa quota soltanto;
• a un unico comproprietario per ottenere l’intero pagamento, salvo il diritto di quest’ultimo di ottenere poi dagli altri il rimborso delle relative quote.

Questa opzione è chiamata

responsabilità solidale ed è stata prevista per garantire al creditore una tutela maggiore.

Attenzione: la responsabilità solidale vale solo per i debiti col condominio maturati dopo la morte del precedente proprietario. Invece per i debiti caduti in eredità (ossia maturati dal de cuius), vige il principio opposto: ciascun coerede è responsabile solo nei limiti della propria quota e non potrà essere chiamato a pagare per conto degli altri inadempienti.

Fratelli comproprietari: l’amministratore può chiedere a ognuno solo una quota delle spese condominiali?

Come anticipato sopra, per quanto riguarda gli oneri condominiali maturati dopo il decesso del vecchio proprietario:

• nei rapporti interni tra i fratelli coeredi, ciascuno è responsabile della parte di spesa proporzionale alla propria quota sull’appartamento;
• nei rapporti verso il condominio, la responsabilità dei comproprietari dell’immobile per le spese relative a quella unità, è solidale. Sicché ciascuno è tenuto a pagare anche la quota che gli altri non avviano versato (salvo il diritto al rimborso).

Cosa significa esattamente “responsabilità solidale”?

Responsabilità solidale, in questo contesto, significa che tutti i comproprietari (i fratelli eredi, nel vostro caso) sono considerati debitori per l’intero importo della spesa condominiale dovuta per il loro appartamento, nei confronti del condominio. In pratica:

• l’amministratore può richiedere il pagamento dell’intera somma dovuta per quell’unità immobiliare (es. 1.200 euro di spese annuali non pagate) indifferentemente a uno qualsiasi dei fratelli comproprietari, anche se la sua quota interna fosse solo di 1/3 (400 euro);
• il pagamento dell’intera somma effettuato da uno solo dei fratelli libera anche tutti gli altri nei confronti del condominio per quel debito specifico;
• il condominio, quindi, non è tenuto a inseguire ciascun fratello per la sua piccola quota, ma può agire contro chi gli sembra più “solvibile” o più facile da raggiungere per recuperare l’intero credito relativo a quell’unità immobiliare (cfr. Cass. Sez. 2, n. 21907 del 21/10/2011; Trib. Milano 4710/2024; Trib. Cagliari 2457/2024).

Responsabilità di ognuno per la propria parte e non per l’intero debito: come funziona?

Ma non c’era una famosa sentenza delle Sezioni Unite (Cass. 9148/2008) che diceva che la responsabilità dei condomini è “parziaria”, cioè ognuno paga solo la sua parte? Sì, ma quella sentenza riguarda un caso diverso e non contraddice la solidarietà tra comproprietari verso il condominio. La pronuncia delle Sezioni Unite del 2008 ha stabilito la

parziarietà della responsabilità dei condomini (intesi come proprietari delle diverse unità immobiliari dell’edificio) nei confronti dei creditori esterni del condominio (es. l’impresa di pulizie, il fornitore di gasolio, l’impresa che ha fatto i lavori). Significa che il fornitore che non viene pagato dal condominio può agire contro i singoli condomini, ma può chiedere a ciascuno solo la sua quota millesimale del debito totale del condominio (e solo dopo aver tentato di recuperare dai morosi – art. 63 disp. att. c.c.);

Il caso attuale è differente: qui si parla del rapporto interno tra il condominio (come creditore delle quote per la gestione comune) e i comproprietari di una singola unità immobiliare

. Per questo specifico rapporto, la giurisprudenza successiva alle Sezioni Unite ha costantemente affermato che vale la regola della solidarietà, considerandola non in contrasto con il principio di parziarietà verso i terzi.

La logica seguita dai giudici è prevalentemente questa: dal punto di vista del condominio, l’unità immobiliare è un’entità unica che partecipa alle spese comuni. L’obbligazione di contribuire alle spese relative a quell’unità è unica e indivisibile. Il condominio non è tenuto a conoscere né a gestire i rapporti interni di proprietà (o le difficoltà economiche) tra i vari comproprietari di quella singola unità;

La solidarietà facilita e garantisce al condominio il recupero delle spese necessarie per la gestione dei servizi e la manutenzione delle parti comuni, che sono essenziali per tutti. Permette all’amministratore di agire più rapidamente ed efficacemente, rivolgendosi a uno solo dei comproprietari per l’intero.

La suddivisione della spesa in base alle quote di comproprietà è una questione che riguarda solo i rapporti interni tra i fratelli comproprietari, ma non può essere opposta al condominio creditore.

Risposte a domande frequenti sulle richieste dell’amministratore e sul rimborso delle spese

«Quindi, se mio fratello che vive nella casa ereditata non paga la sua parte delle spese di fine anno, l’amministratore può mandare un decreto ingiuntivo a me per l’intera somma dovuta dall’appartamento?» Sì, esattamente. In virtù della responsabilità solidale, l’amministratore, dopo aver richiesto il pagamento senza successo, può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo

(un ordine di pagamento) per l’intero importo della quota condominiale insoluta relativa a quell’unità immobiliare, notificandolo a te o a uno qualsiasi degli altri fratelli comproprietari (o a tutti congiuntamente);

Se la richiesta si basa su uno stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea, il decreto ingiuntivo ottenuto dall’amministratore è, di norma, immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.), il che significa che l’amministratore può avviare subito azioni esecutive (come il pignoramento) se non paghi entro il termine intimato, anche se tu presenti opposizione al decreto.

«Se sono costretto a pagare anche la quota di mio fratello moroso per evitare azioni legali contro di me o contro la casa, posso poi recuperare questi soldi da lui?» Sì, assolutamente; questo è il tuo diritto di regresso (previsto in generale dall’art. 1299 del Codice Civile per le obbligazioni solidali). Il comproprietario che paga al creditore (il condominio) una somma superiore alla sua quota interna di debito ha il diritto di chiedere agli altri coobbligati (tuo fratello, nell’esempio) il rimborso della parte che eccede la sua quota,

Come recuperare i soldi anticipati? Dovrai prima tentare di ottenere il rimborso bonariamente da tuo fratello. Se non paga spontaneamente, dovrai avviare un’azione legale separata contro di lui per recuperare la somma che hai pagato al posto suo.