L’inquilino ha diritto alla comunicazione dei verbali assembleari?
L’amministratore deve trasmettere la deliberazione al conduttore che vive in condominio e che era assente all’assemblea nonostante avesse potuto partecipare?
L’inquilino che vive in condominio deve contribuire al pagamento delle spese inerenti alla gestione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, così come stabilito dalla legge. L’amministratore deve in ogni caso rivolgersi al proprietario il quale, a propria volta, può ottenere il rimborso dal conduttore. Ciò premesso, con il presente articolo ci occuperemo del seguente quesito: l’inquilino ha diritto alla comunicazione dei verbali assembleari?
In pratica, si tratta di comprendere se il conduttore vanta un diritto alla ricezione delle deliberazioni quando non partecipa all’assemblea e, nel caso positivo, se tale dovere di trasmissione incombe sull’amministratore oppure sul proprietario. Insomma:
Indice
L’inquilino ha diritto a partecipare all’assemblea?
L’inquilino può partecipare all’assemblea solo in determinate circostanze.
Per la precisione, la legge (art. 10, l. 27 luglio 1978, n. 392) afferma che il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
In questi casi, l’inquilino ha anche il diritto di proporre impugnazione contro le deliberazioni difformi alla legge o al regolamento.
Il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Al di fuori di queste ipotesi, la partecipazione in assemblea è un’esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare.
L’inquilino ha diritto a ricevere l’avviso di convocazione dell’assemblea?
Secondo l’orientamento prevalente, anche nelle ipotesi in cui ha diritto a partecipare all’assemblea con diritto di voto, l’inquilino non deve ricevere l’avviso di convocazione da parte dell’amministratore, il quale è tenuto a comunicarlo solo al proprietario; dovrà essere quest’ultimo, ad avvertire a propria volta il conduttore (Cass., 22 aprile 1992, n. 4802).
Qualora il locatore non informasse l’inquilino dell’avviso di convocazione ricevuto, impedendogli quindi di partecipare all’adunanza in cui avrebbe potuto votare, questi potrebbe rifiutarsi di rimborsare i maggiori oneri conseguenti a delibere adottate in sua assenza per mancata informazione; il mancato avviso non può invece essere addotto quale motivo di risoluzione del contratto di locazione, né per sospendere l’adempimento delle proprie obbligazioni (Cass., 3 ottobre 2005, n. 19308).
L’inquilino ha diritto alla comunicazione dei verbali dell’assemblea?
L’inquilino assente all’assemblea a cui avrebbe potuto partecipare con diritto di voto non ha diritto alla comunicazione del verbale
Dunque, l’amministratore deve comunicare il verbale assembleare al locatore il quale, a propria volta, deve avere cura di trasmetterlo tempestivamente al conduttore nell’ipotesi in cui questi voglia esercitare il diritto di impugnazione.
Nel caso in cui il proprietario non provveda a tanto, l’inquilino può rifiutarsi di pagare i maggiori oneri derivanti dalla deliberazione che non ha potuto contestare, così come specificato nel precedente paragrafo a proposito della mancata trasmissione dell’avviso di convocazione.
È questo, peraltro, l’unico caso in cui il proprietario è tenuto a mandare all’inquilino i verbali dell’assemblea: in ogni altra circostanza, e cioè quando non ha diritto di voto, il conduttore non ha diritto a ricevere i verbali delle adunanze.
È anche vero, però, che l’inquilino può consultare i registri condominiali, trattandosi di facoltà che spetta a tutti gli interessati (art. 1129, comma secondo, cod. civ.).
Inoltre, il conduttore, prima di pagare gli oneri accessori, ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (art. 9, l. 27 luglio 1978, n. 392).
Quali spese condominiali paga l’inquilino?
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario contenuto nel contratto di locazione, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Approfondimenti
Per ulteriori approfondimenti sull’argomento si legga l’articolo dal titolo Condomino in affitto ha diritto di partecipare all’assemblea?