Casa co-intestata: esenzione IMU solo per chi ci vive? 

Due fratelli ereditano casa, ma ci vive solo uno. L’altro paga l’IMU sulla sua quota? La Cassazione chiarisce: l’esenzione spetta solo al residente. Ecco come funziona.

Capita spesso, magari dopo un’eredità o un acquisto fatto insieme “per investimento”, di ritrovarsi comproprietari di una casa con un fratello, una sorella, o altri parenti. A volte uno dei comproprietari decide di andarci a vivere, rendendola la sua “abitazione principale”, mentre l’altro (o gli altri) continua a risiedere altrove. Tutto normale, finché non arriva il momento di fare i conti con le tasse sulla casa, in particolare con l’IMU (Imposta Municipale Unica). Qui sorge il dubbio amletico, specialmente quando si pensa all’esenzione prevista per la prima casa: per la

casa co-intestata: l’esenzione IMU vale solo per chi ci vive? In altre parole, se un comproprietario usa la casa come abitazione principale, l’esenzione IMU copre l’intero immobile, anche la quota di proprietà di chi non ci abita? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (la numero 9430 del 2025) ha messo i puntini sulle “i”, e la risposta potrebbe non piacere a tutti i comproprietari non residenti. Vediamo insieme come stanno le cose, in modo semplice.

Per capire come funziona l’esenzione, dobbiamo prima ricordare chi è tenuto a pagare l’IMU in generale. La legge (attualmente la Legge 160/2019) è chiara: il “soggetto passivo” dell’IMU, cioè chi deve pagarla, è il

proprietario dell’immobile. Non solo il proprietario al 100%, ma anche chi possiede altri diritti “reali” importanti come l’usufrutto, il diritto d’uso, il diritto di abitazione, ecc. Il semplice fatto di “possedere” (avere la disponibilità) un immobile fa scattare l’obbligo di pagare l’IMU, a meno che non si tratti di un inquilino in affitto o di un comodatario.

Come funziona esattamente l’esenzione IMU per l’abitazione principale?

Una delle esenzioni più importanti è quella per l’abitazione principale. La regola generale dice che se il proprietario (o titolare di uno di quei diritti reali visti sopra) che, in una casa, ci dimori abitualmente e abbia anche la residenza anagrafica, allora su quella casa (che non deve essere di lusso, cioè categorie catastali A/1, A/8 o A/9) non paga l’IMU.

Il punto chiave qui è la combinazione di due requisiti sulla stessa persona:

1. residenza (situazione oggettivamente accertabile tramite i registri dell’anagrafe)
2. dimora abituale: bisogna vivere nell’immobile per gran parte dell’anno (situazione non risultante da alcun registro ma accertabile tramite la lettura delle bollette).

Quindi, se la casa è co-intestata ma ci vive solo un fratello, l’altro paga l’IMU sulla sua quota?

Eccoci alla domanda centrale, quella risolta dalla recente ordinanza della Cassazione (9430/2025). La risposta è i

s, il fratello comproprietario che non vive in quella casa deve pagare l’IMU sulla sua quota di proprietà (ad esempio, sul suo 50%).

Perché? Il ragionamento dei giudici è questo: l’esenzione per l’abitazione principale è strettamente personale. Spetta solo alla persona che soddisfa entrambi i requisiti: essere titolare del diritto (la proprietà, in questo caso pro-quota) e avere lì la propria residenza e dimora abituale.

• Il fratello residente ha la sua quota di proprietà (50%) e ci vive: quindi, sulla sua quota (50%) beneficia dell’esenzione IMU;
• Il fratello non residente ha la sua quota di proprietà (50%) ma vive altrove: quindi, manca il requisito della residenza/dimora. Per lui, quella quota di casa è considerata come una “seconda casa” o “altro immobile”, e come tale è soggetta al pagamento dell’IMU.

Ma se mio fratello usa di fatto tutta la casa, non è come se fosse tutta “prima casa”?

Nel caso deciso dalla Cassazione, il fratello non residente si difendeva sostenendo: «Visto che mio fratello usa l’intera casa come sua abitazione principale (come gli permette il Codice Civile per l’uso della cosa comune, art. 1102), l’esenzione dovrebbe coprire tutto l’immobile». La Cassazione ha respinto questa tesi. Ha ribadito che, ai fini IMU, quello che conta è chi è il

soggetto passivo dell’imposta (il proprietario/titolare del diritto) e se quel soggetto ha i requisiti per l’esenzione sulla sua quota. L’uso di fatto da parte di un’altra persona, anche se comproprietario, non trasferisce l’esenzione sulla quota di proprietà di chi non risiede lì.

Ci sono altre sentenze che confermano questa regola?

La Cassazione non è nuova a questa interpretazione. Già in passato (ad esempio con le sentenze 24462/2022 e 4530/2024) aveva stabilito principi simili: l’esenzione spetta solo per la quota del proprietario che effettivamente utilizza l’immobile come abitazione principale. Inoltre, le norme sull’esenzione, essendo delle deroghe alla regola generale del pagamento delle tasse, vanno interpretate in modo restrittivo, senza estenderle oltre i casi previsti.

Esistono almeno degli sconti se la casa è usata gratuitamente da parenti stretti?

La Cassazione ha usato un argomento interessante per rafforzare la sua conclusione, basandosi su un’altra norma IMU (il comma 747 della Legge 160/2019). Questa norma prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU per le case concesse in comodato d’uso gratuito (cioè in prestito gratuito) dal proprietario a parenti stretti (genitori o figli) che le usano come abitazione principale, a patto che il contratto di comodato sia registrato e che il proprietario risieda nello stesso Comune e non possieda altre case in Italia (oltre alla sua abitazione principale).

Il ragionamento dei giudici è stato: se la legge prevede uno sconto specifico (e non l’esenzione totale) per il caso del comodato a parenti stretti, significa, a contrario, che non si può applicare l’esenzione totale alla quota del comproprietario non residente solo perché l’altro comproprietario ci vive. Se il legislatore avesse voluto esentare anche questi casi, non avrebbe previsto solo la riduzione per il comodato.

In conclusione

La regola che emerge chiara dalla Cassazione è questa: se una casa è co-intestata tra più persone, l’esenzione IMU per l’abitazione principale spetta solo ed esclusivamente sulla quota (%) di proprietà di chi in quella casa ha stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale. Le quote di proprietà degli altri comproprietari, che risiedono altrove, sono considerate a tutti gli effetti come “seconde case” (o “altri immobili”) e quindi soggette al pagamento dell’IMU secondo le aliquote deliberate dal Comune. È importante quindi verificare bene la propria situazione e pagare correttamente l’imposta dovuta sulla propria quota per evitare accertamenti comunali.