Condomino moroso nullatenente: pagano i familiari conviventi?

Cosa rischiano i familiari conviventi se il proprietario dell’appartamento non paga i debiti condominiali? L’obbligo è solo personale oppure il condominio può rivalersi su di loro?

Il regolare pagamento delle quote condominiali da parte di tutti i proprietari è fondamentale per garantire il funzionamento dei servizi comuni e la manutenzione dell’edificio. Purtroppo, può capitare che uno o più condòmini si trovino in difficoltà economiche e diventino morosi, accumulando debiti significativi verso il condominio. La situazione si complica ulteriormente quando il debitore risulta essere “nullatenente”, cioè privo di beni o redditi facilmente pignorabili per soddisfare il credito del condominio. Di fronte a questa

impasse, l’amministratore e gli altri condòmini potrebbero chiedersi se sia possibile rivolgersi ai familiari che vivono insieme al moroso nell’appartamento. La domanda è delicata ma concreta: se il condomino moroso è nullatenente, pagano i familiari conviventi? Possono essere obbligati a coprire i debiti del loro parente? La risposta fornita dalla legge è molto chiara e tutela la posizione dei familiari conviventi non proprietari. Vediamo come e perché.

Cosa sono le spese condominiali e chi è obbligato a pagarle?

Le spese condominiali rappresentano i costi sostenuti per la gestione, la manutenzione (ordinaria e straordinaria) e la conservazione delle parti comuni dell’edificio (es. tetto, facciate, scale, ascensore, giardino, impianto di riscaldamento centralizzato) e per la fruizione dei servizi comuni (es. pulizia, illuminazione parti comuni, compenso dell’amministratore, assicurazione del fabbricato).

La legge stabilisce chiaramente che l’obbligo di contribuire a queste spese ricade esclusivamente sui proprietari delle singole unità immobiliari che compongono il condominio. La ripartizione delle spese avviene solitamente in base alle tabelle millesimali, che esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità rispetto all’intero edificio. Se un appartamento è in comproprietà tra più persone (es. due coniugi), tutti i comproprietari sono obbligati in solido verso il condominio per l’intera quota relativa a quell’unità.

Perché si dice che le obbligazioni condominiali sono “personali”?

Nel linguaggio giuridico, si afferma che le obbligazioni relative al pagamento delle quote condominiali sono, in linea di principio,

obbligazioni personali. Questo significa che il debito sorge e grava direttamente sulla persona (fisica o giuridica) che riveste la qualifica di proprietario dell’unità immobiliare nel momento in cui la spesa viene deliberata dall’assemblea o matura (ad esempio, le quote mensili ordinarie).

Non si tratta di un’obbligazione legata semplicemente all’uso o al godimento delle parti comuni. Il fatto di abitare nell’appartamento, o di utilizzare l’ascensore e le scale, non rende automaticamente debitori delle spese condominiali i soggetti che non sono proprietari. Il rapporto giuridico obbligatorio per il pagamento delle quote intercorre tra il condominio e il condòmino (cioè il proprietario)

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Cosa prevede la legge sulla responsabilità per i debiti?

Il principio cardine della responsabilità patrimoniale nel nostro ordinamento è scolpito nell’articolo 2740 del Codice Civile: «Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri».

Questa norma fondamentale implica che:

• la responsabilità è personale: ciascuno risponde per i propri debiti, non per quelli altrui (salvo casi specifici come la fideiussione o la responsabilità dei genitori per i figli minori, che qui non rilevano);
• la responsabilità è patrimoniale: si risponde con il proprio patrimonio (denaro, conti correnti, stipendi/pensioni pignorabili, immobili, automobili, ecc.), non con quello di altre persone, nemmeno se familiari o conviventi.

Non esiste una norma generale che estenda automaticamente la responsabilità per i debiti di un individuo ai suoi familiari solo in virtù del legame di parentela o della convivenza.

Quindi, se mio padre/madre/figlio/partner è proprietario moroso e nullatenente, il condominio può chiedere i soldi a me che vivo con lui/lei?

Sulla base dei principi appena visti, se tu convivi con un familiare (genitore, figlio maggiorenne, partner, fratello/sorella, ecc.) che è l’unico proprietario dell’appartamento e che ha accumulato debiti con il condominio, il condominio non può rivolgersi a te per ottenere il pagamento di quelle somme.

Anche se vivi lì e utilizzi le parti comuni, non sei tu il “condomino” legalmente obbligato al pagamento delle quote relative alla proprietà. Il tuo legame di parentela o di convivenza con il proprietario moroso è irrilevante ai fini dell’obbligazione condominiale. L’amministratore non può inviarti richieste di pagamento né tantomeno avviare azioni legali contro di te per recuperare il debito del tuo familiare.

Esiste qualche legge o sentenza che obbliga i familiari conviventi a pagare?

Come abbiamo anticipato, non esiste alcuna disposizione normativa né alcun orientamento giurisprudenziale che estenda ai familiari conviventi (non proprietari) l’obbligo di pagare le quote condominiali dovute dal condomino proprietario. Qualsiasi pretesa del genere da parte del condominio o dell’amministratore sarebbe priva di fondamento giuridico.

È importante non confondere la situazione generale (pagamento delle quote condominiali del proprietario) con casi diversi e specifici in cui un familiare convivente potrebbe essere chiamato a rispondere, ma per ragioni differenti.

Se il familiare convivente è

anche lui proprietario dell’appartamento (ad esempio, i coniugi sono comproprietari al 50%), allora è anch’egli un “condomino” e risponde in solido con l’altro comproprietario per l’intero debito condominiale. In questo caso, il condominio può chiedere il pagamento indifferentemente all’uno o all’altro.

Se il familiare convivente (anche se non proprietario) causa personalmente un danno a una parte comune (es. rompe il vetro del portone, danneggia l’ascensore per incuria), il condominio può chiedergli il risarcimento del danno. Ma si tratta di una responsabilità per fatto illecito (art. 2043 c.c.), non dell’obbligo di pagare le quote ordinarie.

Se il familiare convivente è in realtà un

inquilino con regolare contratto, avrà degli obblighi verso il proprietario (pagamento affitto e, se previsto, di alcune spese accessorie), ma l’obbligo principale verso il condominio per le quote proprietarie resta del locatore.

In casi estremamente rari e insoliti, un familiare potrebbe aver firmato una fideiussione (una garanzia personale) a favore del condominio per i debiti del condomino proprietario. Solo in questa ipotesi sarebbe obbligato a pagare in base a quel contratto di garanzia.

Ribadiamo: nessuna di queste eccezioni riguarda l’obbligo per il semplice familiare convivente non proprietario di pagare le quote condominiali ordinarie o straordinarie del parente moroso.

Se i familiari non pagano, come può recuperare i soldi il condominio dal condomino nullatenente?

Questa è la nota dolente. Se il condomino moroso è effettivamente nullatenente, recuperare il credito diventa estremamente difficile per il condominio. L’amministratore ha il dovere di agire legalmente contro il moroso:

1. ottenere un decreto ingiuntivo (un ordine di pagamento del giudice);
2. tentare il pignoramento dei beni del debitore.

Tuttavia, se il debitore:

• non ha conti correnti o depositi pignorabili.
• non ha stipendi, pensioni o altri redditi pignorabili (o solo nei limiti minimi impignorabili per legge);
• possiede solo l’appartamento in condominio, ma questo è gravato da un’ipoteca per un mutuo bancario (la banca ha la precedenza nel recupero) o la vendita all’asta risulta troppo costosa e incerta:

allora il recupero del credito può diventare

praticamente impossibile nell’immediato (rimane salva la possibilità, meramente eventuale, che l’obbligato, in futuro, acquisisca disponibilità patrimoniali sufficienti per saldare il suo debito, al pagamento del quale è tenuto ai sensi dell’art. 2740 c.c. che abbiamo esaminato).

E se il recupero dal condomino moroso fallisce? Chi paga alla fine?

Quando le azioni legali contro il condomino moroso risultano inefficaci perché questi è nullatenente, purtroppo il debito non scompare. Le spese per i servizi e la manutenzione devono comunque essere coperte. In questi casi, interviene un meccanismo di responsabilità solidale sussidiaria previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.

Se il condominio ha debiti verso fornitori esterni (es. impresa di pulizie, venditore del gasolio per il riscaldamento) e non può pagarli a causa della morosità di alcuni, il creditore, dopo aver tentato senza successo di recuperare il credito dai condòmini morosi, può agire legalmente contro gli altri condòmini “in regola” (i cosiddetti condòmini virtuosi), chiedendo a ciascuno il pagamento della sua quota del debito residuo, in proporzione ai propri millesimi.

Anche per coprire le spese correnti o creare fondi per lavori necessari, se mancano le quote del moroso, l’assemblea potrebbe essere costretta a deliberare un fondo cassa straordinario o un aumento temporaneo delle quote a carico di tutti gli altri condòmini per far fronte alle necessità del condominio.

In pratica, il peso economico della morosità del singolo condomino nullatenente finisce per ricadere, almeno temporaneamente, sugli altri proprietari, i quali conservano un diritto di regresso verso il moroso (cioè potrebbero chiedergli la restituzione se in futuro dovesse tornare ad avere disponibilità economiche), ma spesso si tratta di un diritto difficile da esercitare concretamente.