Posso recedere da proposta di acquisto condizionata al mutuo?

Hai accettato una proposta di acquisto di una casa condizionata al mutuo, avanzata tramite agenzia immobiliare: puoi tirarti indietro? Cosa rischi nei confronti del mediatore e del proponente?

Spesso la possibilità di poter acquistare una casa è legata all’ottenimento di un finanziamento da parte della banca. Per questo motivo, è prassi comune inserire nelle proposte di acquisto una clausola che subordini l’operatività del vincolo giuridico alla concessione del mutuo. Ma cosa succede se, dopo aver presentato una proposta condizionata e magari aver ricevuto l’accettazione del venditore, si desidera fare un passo indietro? Si può recedere da una proposta di acquisto condizionata al mutuo?

Questa guida si propone di fare chiarezza sugli impegni che si assumono, sulle conseguenze di un eventuale recesso e sui rischi che si corrono nei confronti del venditore e dell’agenzia immobiliare, analizzando la natura di questi accordi e le tutele previste dalla legge.

Proposta d’acquisto accettata: è già un contratto vincolante?

Una proposta di acquisto, una volta che viene formalmente accettata dal venditore, non assume la valenza di un

compromesso (il cosiddetto “contratto preliminare di compravendita immobiliare”). Ciò avviene solo se la proposta contiene già tutti gli elementi essenziali della futura vendita, come l’esatta individuazione dell’immobile, il prezzo concordato, i termini di pagamento e la data prevista per la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile). L’accettazione da parte del venditore, conforme in tutto alla proposta, determina l’incontro delle volontà e perfeziona questo accordo preliminare.

Se invece la proposta è generica, l’offerente non crea alcun vincolo né con l’agenzia, né con il venditore. Tant’è che, in caso di recesso, non è tenuto a corrispondere la provvigione né può essere citato dal proprietario di casa per ottenere una sentenza con esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre.

È importante sottolineare che anche il compromesso ha effetti meramente obbligatori: non trasferisce immediatamente la proprietà dell’immobile, ma impegna legalmente entrambe le parti – acquirente e venditore – a concludere il contratto definitivo di compravendita davanti al notaio entro i termini stabiliti. Solo il

rogito notarile determina il trasferimento della proprietà del bene.

Anche accordi che potrebbero configurarsi come un “preliminare di preliminare” possono essere ritenuti validi se manifestano un interesse meritevole di tutela delle parti a una formazione progressiva del contratto.

Cosa significa “condizione sospensiva dell’ottenimento del mutuo”?

Quando una proposta di acquisto (e quindi il contratto preliminare che ne scaturisce con l’accettazione) include una clausola che subordina la sua efficacia all’ottenimento di un mutuo da parte dell’acquirente, si parla di condizione sospensiva. Questo significa che gli effetti giuridici del contratto preliminare (cioè l’obbligo di comprare e vendere) sono “sospesi” e si produrranno soltanto se e quando l’evento futuro e incerto – la concessione del mutuo da parte della banca – si verificherà. La giurisprudenza qualifica comunemente questa condizione come “potestativa mista“. È “mista” perché il suo avveramento dipende da due fattori:

• in parte dalla volontà e dall’attività dell’acquirente (l’elemento potestativo), che deve impegnarsi attivamente per richiedere il mutuo, presentare la documentazione e collaborare con la banca;
• in parte da un fatto del terzo, cioè la decisione discrezionale dell’istituto di credito di concedere o meno il finanziamento (l’elemento casuale). Affinché questa clausola sia valida e tuteli l’acquirente, deve essere formulata in modo chiaro ed essere espressamente accettata da entrambe le parti, evidenziando che l’intero accordo è subordinato all’esito della richiesta di mutuo.

Affinché tale clausola sia efficace e vincolante, è fondamentale che essa sia stata

espressamente prevista e accettata da entrambe le parti contraenti (venditore e acquirente), in modo che emerga inequivocabilmente la loro volontà di subordinare l’efficacia del preliminare alla concessione del mutuo.

L’interpretazione della clausola è essenziale per capire se le parti abbiano voluto subordinare l’efficacia del contratto all’ottenimento del mutuo o se abbiano fatto riferimento al mutuo solo come modalità di pagamento del prezzo. Se la clausola si limita a indicare il mutuo come mezzo di pagamento, non si configura una condizione sospensiva

Quali obblighi ho se la proposta è condizionata al mutuo?

Anche se l’efficacia del contratto è sospesa, le parti non sono libere da obblighi. Durante il periodo di pendenza della condizione (cioè, il tempo che intercorre tra la conclusione del preliminare condizionato e l’esito della richiesta di mutuo), l’articolo 1358 del Codice Civile impone a entrambe le parti di comportarsi secondo buona fede.

Per il proponente acquirente, l’obbligo di buona fede si concretizza nel dovere di attivarsi con diligenza e serietà per

tentare di ottenere il mutuo. Questo significa presentare la richiesta alla banca in tempi ragionevoli, fornire tutta la documentazione corretta e completa richiesta dall’istituto, e compiere tutti gli atti necessari per l’istruttoria della pratica.

L’acquirente non garantisce l’ottenimento del mutuo (che dipende dalla banca), ma deve dimostrare di aver fatto quanto ragionevolmente nelle sue possibilità per conseguirlo. Un comportamento passivo, negligente o palesemente volto a far fallire la richiesta di mutuo potrebbe essere considerato contrario a buona fede.

Anche il venditore ha obblighi di buona fede, come quello di collaborare fornendo la documentazione relativa all’immobile necessaria alla banca per la perizia e la delibera del finanziamento.

Cosa succede se la banca non concede il mutuo: posso ritirarmi?

Se, nonostante l’acquirente si sia comportato con diligenza e secondo buona fede, la banca dovesse negare la concessione del mutuo (ad esempio, per una valutazione negativa del merito creditizio dell’acquirente, per problematiche relative all’immobile o per altre politiche interne dell’istituto), la condizione sospensiva non si avvera.

Il mancato avveramento della condizione comporta che il contratto preliminare non produce alcun effetto giuridico; è come se non fosse mai stato concluso, e questa inefficacia opera retroattivamente (salvo diverso accordo tra le parti).

In questo scenario:

• l’acquirente può legittimamente “tirarsi indietro” dall’affare senza essere considerato inadempiente;
• l’acquirente ha diritto alla restituzione integrale di tutte le somme versate al venditore a titolo di caparra confirmatoria o acconto;
• il venditore non ha diritto a trattenere la caparra o a chiedere risarcimenti, poiché non vi è stato un inadempimento colposo da parte dell’acquirente.

E se ottengo il mutuo ma poi cambio idea sull’acquisto?

La situazione cambia radicalmente se la banca concede il mutuo all’acquirente entro il termine stabilito. In questo caso, la condizione sospensiva si avvera e il contratto preliminare diventa pienamente efficace e vincolante per entrambe le parti.

A questo punto, l’acquirente è legalmente obbligato a procedere con la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile) e a pagare il prezzo concordato, utilizzando il mutuo ottenuto.

Se, dopo aver ricevuto la delibera positiva del mutuo, l’acquirente decidesse di “tirarsi indietro” e di non acquistare più l’immobile per motivi personali o per un semplice ripensamento, tale comportamento costituirebbe un inadempimento contrattuale rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare.

Le conseguenze di tale inadempimento per l’acquirente possono essere significative:

• se era stata versata una caparra confirmatoria, il venditore ha il diritto di recedere dal contratto e trattenere la caparra a titolo di risarcimento forfettario del danno;
• in alternativa, il venditore potrebbe scegliere di non accettare la caparra e chiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto (se possibile e se vi è ancora interesse) oppure la risoluzione del contratto con la condanna dell’acquirente al risarcimento del danno effettivo subito, che potrebbe essere superiore all’importo della caparra.

Quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione?

Il ruolo dell’agenzia immobiliare è quello di mediatore, e il suo diritto alla provvigione matura, ai sensi dell’art. 1755 c.c., quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Generalmente, la conclusione dell’affare coincide con il momento in cui le parti sottoscrivono un vincolo giuridico che le obbliga a stipulare il contratto definitivo, quindi con la conclusione del

contratto preliminare oppure con la proposta di acquisto all’agenzia se questa è completa di ogni elemento del futuro compromesso.

Tuttavia, se il contratto preliminare è sottoposto a una condizione sospensiva, come quella dell’ottenimento del mutuo, la giurisprudenza è costante nell’affermare che il diritto del mediatore alla provvigione sorge soltanto nel momento in cui la condizione si verifica. L’agenzia ha l’onere di dimostrare l’avveramento della condizione per poter legittimamente richiedere il pagamento.

Di conseguenza:

• se la condizione dell’ottenimento del mutuo non si avvera (e l’acquirente si è comportato con buona fede), il contratto preliminare non produce effetti. In questo caso, l’agenzia immobiliare non matura il diritto alla provvigione né dall’acquirente né dal venditore. Eventuali acconti sulla provvigione versati all’agenzia devono essere restituiti.
• se la condizione dell’ottenimento del mutuo si avvera, il contratto preliminare diventa efficace. A questo punto, l’agenzia immobiliare matura il diritto alla provvigione da entrambe le parti (salvo accordi diversi), indipendentemente dal fatto che le parti procedano o meno alla stipula del rogito definitivo. Se, dopo l’avveramento della condizione, una delle parti si rende inadempiente (ad esempio, l’acquirente si ritira), l’agenzia ha comunque diritto al suo compenso, poiché l’affare si è validamente concluso per effetto del suo intervento.

Quali sono i miei rischi verso il venditore se mi ritiro?

Riassumiamo i rischi che l’

acquirente corre nei confronti del venditore:

• nessun rischio significativo (se non la perdita di tempo e forse di qualche spesa viva non rimborsabile) se il ritiro avviene perché il mutuo non è stato concesso nonostante un comportamento diligente e in buona fede. In tal caso, si ha diritto alla restituzione della caparra;
• rischio di perdere la caparra confirmatoria versata se il ritiro avviene dopo che il mutuo è stato concesso (condizione avverata) e l’acquirente si rifiuta ingiustificatamente di stipulare il rogito.
• rischio di dover risarcire un danno maggiore rispetto alla caparra, se il venditore sceglie di non trattenere la caparra ma di agire in giudizio per ottenere il risarcimento del danno effettivo derivante dall’inadempimento dell’acquirente.

Quali rischi corro con l’agenzia immobiliare se non compro più?

I rischi nei confronti dell’agenzia immobiliare per l’acquirente sono:

• nessun obbligo di pagare la provvigione (e diritto alla restituzione di eventuali acconti) se l’affare non si conclude perché il mutuo non è stato concesso (condizione non avverata), sempre che l’acquirente abbia agito in buona fede;
• obbligo di pagare la provvigione (per la propria quota) se il mutuo è stato concesso (condizione avverata), anche se successivamente l’acquirente decide di non procedere con il rogito e si rende inadempiente verso il venditore. Il diritto dell’agenzia sorge infatti con l’avveramento della condizione che rende efficace il preliminare.