Che differenza c'è tra diritto di passaggio e servitù?

Qual è la differenza tra “diritto di passaggio” e “servitù di passaggio”? Guida alla servitù prediale (art. 1027 c.c.), ai diritti personali e alle facoltà legali.

Nel linguaggio comune, i termini “diritto di passaggio” e “servitù di passaggio” vengono spesso utilizzati come se fossero perfettamente intercambiabili, dei veri e propri sinonimi. Tuttavia, dal punto di vista strettamente giuridico, presentano differenze sostanziali e implicano conseguenze legali ben distinte che è fondamentale conoscere, specialmente quando si tratta di definire con precisione i diritti e gli obblighi che intercorrono tra proprietari di fondi vicini. Sebbene sia vero che ogni servitù di passaggio conferisce effettivamente un diritto di passare su un terreno altrui, non ogni situazione che permette il transito su una proprietà diversa dalla propria costituisce una “servitù prediale” ai sensi rigorosi del Codice Civile. La domanda che sorge spontanea, quindi, è:

che differenza c’è tra diritto di passaggio e servitù? Questa guida si propone di fare chiarezza su questi concetti, illustrando in dettaglio le caratteristiche specifiche della servitù prediale di passaggio – un vero e proprio diritto reale legato ai fondi – e distinguendola da altre figure giuridiche che, pur consentendo un passaggio, hanno una natura, una disciplina e una tutela differenti, come i diritti personali di godimento o le facoltà di accesso concesse dalla legge in casi particolari.

Cos’è una servitù di passaggio (la servitù prediale)?

Quando in termini giuridici si parla di “servitù di passaggio” nel suo significato più tecnico e proprio, ci si riferisce a una specifica tipologia di

servitù prediale. La servitù prediale è definita dall’articolo 1027 del Codice Civile come “il peso imposto sopra un fondo (detto fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (detto fondo dominante) appartenente a diverso proprietario” (Tribunale di Campobasso, Sentenza n. 608 del 24 giugno 2024; Tribunale di Perugia, Sentenza n. 409 del 10 marzo 2024).

La servitù di passaggio è una delle forme più antiche e comuni di servitù prediale e consiste, appunto, nel diritto del proprietario del fondo dominante di passare attraverso il fondo servente per accedere al proprio o per altre necessità legate all’uso del fondo dominante.

Perché si possa parlare di servitù prediale, devono sussistere alcuni

caratteri essenziali e indefettibili:

• predialità (o realità dal lato attivo): l’utilità o il vantaggio derivante dalla servitù devono essere oggettivamente riferiti al fondo dominante e non semplicemente alla persona fisica che ne è attualmente proprietaria. La servitù è stabilita per migliorare l’utilizzo, la comodità o anche solo l’amenità del fondo dominante (ad esempio, un accesso più breve o agevole alla via pubblica) (Tribunale Di Genova, Sentenza n. 3053 del 22 novembre 2024);
• peso sul fondo servente: la servitù comporta una limitazione del diritto di godimento del proprietario del fondo servente, il quale deve tollerare l’attività del proprietario del fondo dominante (ad esempio, il suo passaggio);
• appartenenza dei fondi a proprietari diversi: un principio fondamentale è nemini res sua servit, ovvero “nessuno può avere una servitù sulla cosa propria”. La servitù sorge solo quando fondo dominante e fondo servente appartengono a titolari distinti;

La servitù è un

diritto reale di godimento su cosa altrui. Questo significa che ha delle caratteristiche tipiche dei diritti reali:

• immediatezza: il titolare del fondo dominante esercita il suo potere di passaggio direttamente sul fondo servente, senza che sia necessaria la cooperazione del proprietario di quest’ultimo (salvo il dovere di non ostacolare);
• assolutezza (o efficacia erga omnes): il diritto di servitù può essere fatto valere nei confronti di chiunque (non solo del proprietario del fondo servente, ma di qualsiasi terzo che ne contesti o ne impedisca l’esercizio);
• inerenza (o diritto di sequela): la servitù è intrinsecamente legata ai fondi (sia quello dominante che quello servente). Questo significa che si trasferisce automaticamente insieme alla proprietà dei fondi, anche se non viene espressamente menzionata negli atti di trasferimento (vendite, donazioni, eredità). Diventa una qualitas fundi, una qualità inseparabile dei fondi stessi.

La servitù di passaggio è, per sua natura, una servitù

discontinua, poiché il suo esercizio avviene attraverso singoli e intermittenti atti di transito (Corte Di Appello Di Venezia, Sentenza n. 298 del 19 febbraio 2025).

Immaginiamo che il terreno agricolo del signor Verdi (fondo dominante) sia intercluso e possa accedere alla strada comunale solo attraversando una striscia del campo del signor Bianchi (fondo servente). Se viene formalmente costituita una servitù di passaggio, questo diritto è legato al terreno del signor Verdi: chiunque acquisterà in futuro il terreno del signor Verdi avrà il diritto di passare sul campo del signor Bianchi, e chiunque acquisterà il campo del signor Bianchi dovrà continuare a consentire tale passaggio. Non si tratta di un favore personale fatto solo al signor Verdi.

Annuncio pubblicitario

Come si costituisce e si regola una servitù di passaggio?

Una servitù prediale di passaggio può essere costituita in diversi modi (Tribunale Di Rimini, Sentenza n. 46 del 20 gennaio 2025):

• volontariamente:
  • per contratto stipulato tra i proprietari dei fondi dominante e servente (richiede la forma scritta e la trascrizione nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi);
  • per testamento, quando il testatore lascia un fondo a un erede e impone un peso (la servitù) su un altro fondo lasciato a un altro erede o legatario.
• coattivamente (o per imposizione di legge): nei casi specificamente previsti dalla legge (ad esempio, passaggio coattivo per fondo intercluso, acquedotto coattivo), la servitù può essere costituita mediante una sentenza del giudice o, in alcune circostanze, con un atto amministrativo, anche contro la volontà del proprietario del fondo servente, il quale avrà però diritto a un’indennità;
• per usucapione: ossia attraverso il possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico del passaggio per un periodo di venti anni. Tuttavia, l’usucapione è ammessa solo per le servitù apparenti, cioè quelle al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti (ad esempio, una strada costruita, un sentiero ben tracciato e mantenuto, un ponte) che manifestino in modo inequivocabile l’esistenza del peso imposto sul fondo servente (Cass. Civ., Sez. 2, N. 8320 del 23 marzo 2023).
• per destinazione del padre di famiglia: si verifica quando due fondi, attualmente divisi, sono stati in passato posseduti dallo stesso proprietario, il quale aveva posto o lasciato le cose in uno stato dal quale risultava oggettivamente l’asservimento di un fondo all’altro (anche qui, è necessario che la servitù sia apparente).

L’

estensione (ad esempio, la larghezza del passaggio) e le modalità di esercizio di una servitù volontaria sono determinate primariamente dal titolo costitutivo (il contratto o il testamento) (Cass. Civ., Sez. 2, N. 19380 del 15 luglio 2024). Solo in caso di lacune o imprecisioni del titolo che non siano superabili attraverso l’interpretazione della volontà delle parti, si ricorre ai criteri sussidiari stabiliti dagli articoli 1064 (“Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne”) e 1065 (“Nel dubbio circa l’estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve essere esercitata in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente”) del Codice Civile (Corte di Appello di Napoli, Sentenza n. 5463 del 22 dicembre 2023).

È importante notare che la servitù di passaggio pedonale e quella di passaggio carrabile (con veicoli) sono considerate servitù distinte e autonome: un titolo che prevede solo il passaggio a piedi non include automaticamente il diritto di passare con veicoli, a meno che ciò non sia espressamente previsto o desumibile in modo inequivoco (Cass. Civ., Sez. 2, N. 19754 del 20 giugno 2022).

Le servitù volontarie si estinguono principalmente per confusione (quando il proprietario del fondo dominante e quello del fondo servente diventano la stessa persona), per prescrizione (a seguito del non uso continuato per venti anni) o per nuove pattuizioni tra le parti. Le servitù coattive, invece, si estinguono quando vengono meno i presupposti di necessità per cui erano state imposte (Tribunale di Campobasso, n. 608/2024).

Ogni “diritto di passare” su un terreno altrui è una servitù?

Come anticipato, il termine “diritto di passaggio” è più generico e può riferirsi anche a situazioni giuridiche che, pur consentendo il transito su un fondo altrui, non configurano una servitù prediale e quindi non godono delle stesse caratteristiche (in particolare, della realità e dell’opponibilità ai terzi). Vediamo le principali:

Cos’è un diritto di passaggio “personale” (la “servitù irregolare”)

Si parla di diritto personale di godimento o di obbligazione personale (talvolta impropriamente definita “servitù irregolare” o “servitù personale”) quando il diritto di passare su un fondo altrui è concesso specificamente a una

determinata persona fisica o giuridica, per un suo vantaggio o una sua comodità personale, e non per l’utilità oggettiva di un altro fondo di cui quella persona sia proprietaria (Cass. Civ., Sez. 2, N. 17298 del 24 giugno 2024; Tribunale di Perugia, n. 409/2024).

In questo caso:

• non si tratta di un diritto reale, ma di un diritto di credito o di un’obbligazione di natura personale che vincola solo le parti che hanno stipulato l’accordo (e, eventualmente, i loro eredi a titolo universale, ma non i successivi acquirenti del fondo a titolo particolare, salvo specifiche pattuizioni);

• non ha i caratteri della realità: non è inerente al fondo, non si trasferisce automaticamente con la proprietà di un eventuale fondo del beneficiario, e soprattutto

  Annuncio pubblicitario
  non è opponibile erga omnes. Questo significa che se il proprietario del fondo che ha concesso il passaggio personale vende il suo terreno, il nuovo acquirente non è, di norma, tenuto a rispettare tale accordo meramente personale, a meno che non si sia specificamente impegnato a farlo nell’atto di acquisto;

• la sua durata è tipicamente legata alla persona a cui è stato concesso il diritto o ai termini specifici dell’accordo.

Il signor Rossi, proprietario di un vasto parco, concede verbalmente o con una semplice scrittura privata non trascritta al suo amico e vicino, il signor Verdi (che ha una casa confinante ma con un suo accesso autonomo alla via pubblica), il permesso di attraversare una parte del suo parco per fare delle passeggiate o per raggiungere più rapidamente un sentiero nel bosco. Questo è un diritto personale concesso al signor Verdi. Se il signor Rossi vende il parco al signor Neri, quest’ultimo non sarà legalmente obbligato a continuare a far passare il signor Verdi, a meno che l’accordo originario non sia stato formalizzato in modo da vincolare anche i successivi acquirenti (cosa che lo avvicinerebbe a una servitù, ma la distinzione dipende dalla volontà delle parti e dalla formulazione dell’atto).

Annuncio pubblicitario

Posso entrare nel terreno del vicino per riparare il mio muro?

L’articolo 843 del Codice Civile prevede una specifica facoltà per il proprietario di accedere al fondo del vicino in determinate circostanze di necessità, senza che ciò costituisca una servitù. I casi principali sono:

• per costruire o riparare un muro o altra opera propria del proprietario o comune tra i due fondi.
• per recuperare una cosa propria che vi si trovi accidentalmente o un animale che vi sia sfuggito e non sia stato immediatamente riconsegnato.

Questa facoltà:

• non è una servitù prediale, ma una limitazione legale della proprietà del vicino, basata su principi di necessità, buon vicinato e collaborazione reciproca (Cass. Civ., Sez. 2, N. 32100 del 05/11/2021);

  Annuncio pubblicitario

• l’accesso e il passaggio sono strettamente strumentali all’esecuzione dei lavori o al recupero della cosa/animale e devono essere esercitati con le modalità che causino il minor danno e disagio possibile al proprietario del fondo vicino (“principio del minimo mezzo”). La durata dell’accesso deve essere limitata al tempo strettamente indispensabile;

• è prevista la corresponsione di un’indennità al proprietario del fondo che subisce l’accesso, qualora da tale accesso derivi un danno effettivo;

Devi riparare il tetto della tua casa e, per montare in sicurezza un ponteggio, è indispensabile occupare per alcuni giorni una piccola porzione del giardino del tuo vicino. In base all’articolo 843 c.c., il tuo vicino è tenuto a consentirti l’accesso (se non esistono alternative valide e meno gravose per te), ma tu dovrai eseguire i lavori nel più breve tempo possibile, causando il minor disturbo, e sarai tenuto a risarcirlo per eventuali danni causati al suo giardino durante i lavori (ad esempio, per piante rovinate o prato danneggiato).

Annuncio pubblicitario

Cosa succede se il mio terreno non ha accesso alla strada?

In determinate situazioni espressamente previste dalla legge, il proprietario di un fondo ha il diritto potestativo di ottenere la costituzione di una servitù di passaggio sul fondo o sui fondi vicini, anche contro la volontà dei proprietari di questi ultimi. Si parla, a riguardo, di servitù coattiva. Questo è il caso tipico del fondo intercluso, cioè un terreno che non ha alcun accesso diretto alla via pubblica (interclusione assoluta) oppure ha un accesso esistente che è inadatto o insufficiente per le esigenze di coltivazione o di uso del fondo e non può essere ampliato senza eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa) (Tribunale di Pescara, Sentenza n. 819 del 16 giugno 2024; Tribunale di Ancona, Sentenza n. 1315 del 16 ottobre 2023).

In questi casi:

• il diritto del proprietario del fondo intercluso non è la servitù in sé, ma il diritto a chiederne e ottenerne la costituzione;
• tale diritto si esercita solitamente attraverso un’azione legale volta a ottenere una sentenza costitutiva della servitù. In alcuni casi, può essere costituita anche con un atto amministrativo;
• la sentenza (o l’atto) stabilirà il percorso esatto del passaggio (scegliendo, tra le varie alternative possibili, quello che arreca la maggiore utilità al fondo dominante e, al contempo, il minor danno possibile al fondo servente, spesso privilegiando il tragitto più breve verso la via pubblica) e determinerà l’indennità che il proprietario del fondo dominante dovrà corrispondere al proprietario del fondo servente come compensazione per il peso imposto;
• una volta costituita giudizialmente o amministrativamente, questa diventa a tutti gli effetti una servitù prediale, con tutte le caratteristiche di realità e inerenza ai fondi. Un caso particolare di passaggio coattivo è quello previsto dall’articolo 1054 c.c., che si verifica quando l’interclusione di un fondo deriva da un’alienazione a titolo oneroso (vendita) o da una divisione. In tale ipotesi, il proprietario del fondo rimasto intercluso ha diritto di ottenere gratuitamente il passaggio sulla porzione residua del fondo originario che è stata alienata o assegnata ad altri. Tuttavia, la giurisprudenza ha talvolta interpretato questo diritto come avente natura personale, che non si trasmetterebbe automaticamente ai successivi acquirenti del fondo intercluso, a meno che non sia stato espressamente previsto e formalizzato come servitù prediale (Cass. Civ., Sez. 2, N. 19555 del 18/09/2020).

In sintesi, qual è la vera differenza tra servitù e altri diritti di passaggio?

La differenza fondamentale risiede nella

natura giuridica del diritto e nelle sue conseguenze:

• la servitù di passaggio (prediale) è un diritto reale (ossia su un immobile) di proprietà altrui:
  • è legata indissolubilmente ai fondi (fondo dominante e fondo servente) e non alle persone dei loro proprietari;
  • si trasmette automaticamente con il trasferimento della proprietà dei fondi;
  • può essere fatta valere nei confronti di chiunque (erga omnes), inclusi i futuri acquirenti del fondo servente;
  • l’utilità che fornisce è a beneficio oggettivo del fondo dominante.
• Il “diritto di passaggio” inteso come diritto personale (o “servitù irregolare”):
  • è un diritto di credito o un’obbligazione che sorge da un accordo specifico;
  • è legato alla persona del beneficiario e non a un fondo di sua proprietà;
  • di norma, non si trasmette con la proprietà di un eventuale fondo del beneficiario;
  • non è opponibile ai terzi successivi acquirenti del fondo su cui si esercita il passaggio, a meno che questi non si siano specificamente impegnati a rispettarlo;
  • l’utilità è a beneficio diretto della persona.

Il diritto ad ottenere la costituzione di una servitù coattiva:

• è un diritto potestativo previsto dalla legge in determinate circostanze di necessità (come l’interclusione di un fondo);
• non è la servitù già esistente, ma il diritto a chiederne e ottenerne la creazione forzosa (tramite sentenza o atto amministrativo), che una volta costituita, sarà una vera e propria servitù prediale.

La facoltà di accesso ex art. 843 c.c. è invece una limitazione legale temporanea della proprietà altrui per specifiche esigenze di costruzione, riparazione o recupero, e non un diritto reale permanente.

Pertanto, mentre ogni servitù di passaggio concreta un “diritto di passaggio”, non ogni situazione che consente di passare sul terreno altrui costituisce una servitù prediale.

La corretta qualificazione giuridica del diritto è essenziale e dipende da un’attenta analisi del titolo costitutivo (se la servitù è volontaria o il diritto è personale) o dei presupposti specifici previsti dalla legge (se la servitù è coattiva o si tratta di una facoltà legale come quella dell’art. 843 c.c.). In caso di dubbio o conflitto, è sempre consigliabile rivolgersi a un legale esperto.