È possibile donare la casa del genitore al figlio?

Guida alla donazione di un immobile da genitore a figlio. Modalità (diretta, indiretta), cautele e come gli altri figli (legittimari) possono tutelarsi (riduzione, simulazione).

Per procedere alla donazione di immobile da un genitore a un figlio bisogna rispettare forme ben definite dalla legge, poste a pena di nullità dell’atto. È anche necessario considerare con cura i diritti degli altri eventuali eredi legittimari, come altri figli o il coniuge del donante. La domanda, quindi, non è solo se sia possibile donare la casa del genitore al figlio. È altrettanto importante capire come deve avvenire la donazione e quali cautele è opportuno adottare. E, aspetto cruciale e spesso fonte di tensioni familiari, cosa possono fare gli altri figli per evitare discriminazioni o per far valere i propri diritti se ritengono che la donazione sia simulata o lesiva della loro quota di eredità.

Questa guida si propone di esplorare le diverse modalità attraverso cui un genitore può donare un immobile a un figlio. Analizza le precauzioni da prendere per assicurare la validità dell’atto e per minimizzare i rischi di future contestazioni. Illustra gli strumenti legali a disposizione degli altri legittimari per tutelare la loro quota di eredità, qualora questa venga ingiustamente intaccata.

Un genitore può intestare la casa a un solo figlio con donazione?

Un genitore può certamente donare un immobile, come la propria casa, a un figlio. La donazione è definita dall’articolo 769 del Codice Civile come il

contratto con il quale, per spirito di liberalità (cioè, con l’intenzione di arricchire l’altro senza ricevere nulla in cambio), una parte (il donante, in questo caso il genitore) arricchisce l’altra (il donatario, il figlio), disponendo a favore di questa di un suo diritto (come la proprietà di un immobile) o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

La donazione di un immobile da genitore a figlio può avvenire principalmente attraverso due modalità.

Donazione diretta

La donazione diretta è la forma più classica e trasparente. Il genitore, che è già proprietario dell’immobile, ne trasferisce direttamente la proprietà al figlio attraverso un atto specifico di donazione.

Per la sua validità, la donazione diretta di un immobile richiede, a pena di nullità, l’atto pubblico notarile. Questo significa che deve essere redatta da un notaio. Alla stipula devono essere presenti anche due testimoni che non siano parenti o interessati all’atto (articolo 782 del Codice Civile).

È altresì indispensabile l’accettazione della donazione da parte del figlio donatario che può avvenire nello stesso atto pubblico di donazione. Oppure, può essere fatta con un atto pubblico posteriore; in questo secondo caso, la donazione si perfeziona solo quando l’atto di accettazione viene notificato al donante.

Donazione indiretta

La donazione indiretta si verifica quando l’arricchimento del figlio (e il correlativo impoverimento del genitore) avviene attraverso un negozio giuridico diverso dalla donazione tipica e formale. Questo negozio diverso, però, realizza ugualmente lo scopo di liberalità del genitore.

L’esempio più frequente di donazione indiretta di un immobile si ha quando un genitore fornisce al figlio il denaro necessario per l’acquisto di un determinato immobile. Il figlio, quindi, acquista l’immobile da un terzo venditore, ma il prezzo viene pagato, in tutto o in parte significativa, con i soldi del genitore. Un’altra modalità è quella con cui il genitore, partecipando all’atto notarile di compravendita, versa personalmente e direttamente il prezzo al venditore che poi, a sua volta, intesta il bene al figlio.

In questi casi, la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione (ad esempio, Sez. 2, Sentenza n. 29924 del 30 dicembre 2020; Tribunale di Arezzo, Sentenza n. 504 del 24 maggio 2024) ritiene che oggetto della donazione indiretta sia l’

immobile stesso, e non la somma di denaro. Questo perché l’immobile è il bene che entra effettivamente nel patrimonio del figlio beneficiario come risultato finale dell’operazione voluta dal genitore. È cruciale che vi sia un chiaro collegamento funzionale tra l’elargizione del denaro da parte del genitore e il successivo acquisto dell’immobile da parte del figlio.

Per la validità della donazione indiretta non è richiesta la forma solenne dell’atto pubblico con due testimoni, tipica della donazione diretta. È sufficiente che venga osservata la forma prescritta per il negozio giuridico tipico che viene utilizzato per realizzare lo scopo di liberalità (ad esempio, la forma scritta per la compravendita immobiliare, e il tracciamento del pagamento del prezzo dal genitore al venditore o al figlio) (Tribunale di Arezzo, n. 504/2024). L’articolo 809 del Codice Civile, che estende alcune norme sostanziali sulle donazioni (come quelle sulla revocazione o sull’azione di riduzione) anche agli altri atti di liberalità (come le donazioni indirette), non richiama l’articolo 782 c.c. sulla forma solenne.

La signora Bianchi vuole aiutare sua figlia Laura ad acquistare la sua prima casa. Invece di comprare prima la casa a nome proprio e poi donarla a Laura con un successivo atto notarile (donazione diretta), la signora Bianchi decide di versare direttamente al venditore (o a Laura, con una chiara destinazione all’acquisto) la somma necessaria per pagare il prezzo dell’appartamento che Laura ha scelto e che verrà intestato direttamente a Laura. Questa è una donazione indiretta dell’immobile.

A cosa deve fare attenzione un genitore che dona casa a un figlio?

Quando un genitore decide di donare un immobile a un figlio, è opportuno che adotti alcune cautele e consideri attentamente alcune implicazioni, sia per sé stesso sia per il figlio donatario, anche e soprattutto in relazione ai diritti degli altri potenziali eredi legittimari (altri figli, il coniuge).

Innanzitutto la donazione deve essere sorretta da un effettivo e genuino spirito di liberalità; cioè, dalla volontà del genitore di arricchire il figlio senza pretendere o ricevere nulla in cambio come controprestazione. Non è possibile neanche prevedere l’obbligo del figlio di prestare cura e assistenza al genitore fino alla morte. Se, ad esempio, un trasferimento immobiliare a un figlio avviene per adempiere a un obbligo preesistente (come quelli derivanti da accordi presi in sede di separazione personale o divorzio), potrebbe non configurarsi una donazione in senso stretto, ma l’adempimento di un’obbligazione, con conseguenze giuridiche diverse (Cass. Civ., Sez. 2, N. 34865 del 25 novembre 2022);

Ai sensi dell’articolo 737 del Codice Civile, i figli, i loro discendenti e il coniuge del defunto che concorrono alla sua successione devono, di regola, “conferire” ai coeredi (cioè, imputare idealmente alla propria quota ereditaria per poi dividerla con gli altri) tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione, sia direttamente che indirettamente. Questo istituto, chiamato collazione, mira a ristabilire la parità di trattamento tra questi coeredi stretti, presumendo che le donazioni fossero una sorta di anticipo sull’eredità. Tuttavia, il genitore donante può, con una dichiarazione espressa contenuta nello stesso atto di donazione o in un testamento successivo,

dispensare il figlio donatario dall’obbligo di collazione. È importante sapere che la donazione, anche se dispensata dalla collazione, resta comunque soggetta all’azione di riduzione da parte degli altri legittimari se essa ha leso la loro quota di legittima (cioè, la quota di eredità che la legge riserva loro inderogabilmente).

Il genitore donante può anche disporre che la donazione effettuata a un figlio legittimario gravi sulla quota disponibile del proprio patrimonio (cioè, su quella parte del suo patrimonio di cui può disporre liberamente per testamento, al netto delle quote riservate ai legittimari). Contestualmente, può dispensare il figlio donatario dall’imputazione ex se

di tale donazione alla sua quota di legittima (articolo 564, comma 2, del Codice Civile). Questa dispensa ha un effetto molto significativo: consente al legittimario donatario di trattenere integralmente la donazione ricevuta e, in più, di conseguire per intero la sua quota di legittima sull’eredità residua, senza dovervi “scontare” il valore della donazione già ricevuta (Cass. Civ., Sez. 2, N. 3352 del 6 febbraio 2024). Una tale disposizione, anche se contenuta nell’atto di donazione, ha natura di atto mortis causa, cioè produce i suoi effetti principali solo al momento della morte del donante.

Revocazione della donazione per sopravvenienza di un figlio

Le donazioni fatte da una persona che, al momento dell’atto, non aveva figli o ignorava di averne, possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza successiva di un figlio o di un discendente del donante (articolo 803 del Codice Civile) (Tribunale di Mantova, Sentenza n. 198 del 21 febbraio 2024). Tuttavia, la Corte di Cassazione ha chiarito che se il donante

aveva già almeno un figlio al momento in cui ha effettuato la donazione (ad esempio, a un altro figlio o a un terzo), la successiva nascita di altri figli non consente la revocazione della donazione precedentemente fatta. Si presume, infatti, che il donante, essendo già genitore, abbia compiuto l’atto di liberalità con piena consapevolezza degli oneri e delle responsabilità derivanti dalla sua condizione genitoriale (Tribunale di Pesaro, Sentenza n. 481 del 26 maggio 2024).

Donazione a un figlio minorenne

Se il figlio che riceve la donazione è minorenne, i genitori (o il genitore superstite) esercitano la legale rappresentanza e amministrano i beni del figlio. Tuttavia, l’articolo 356 del Codice Civile prevede che il donante (o il testatore) possa nominare un

curatore speciale per l’amministrazione dei beni donati (o lasciati in eredità) al minore, scegliendo una persona di sua fiducia.

Se un genitore dona a un figlio, gli altri possono contestare?

Gli altri figli (e il coniuge del donante, se superstite) sono considerati dalla legge eredi legittimari. Questo significa che la legge riserva loro inderogabilmente una quota del patrimonio del defunto (la cosiddetta “quota di legittima” o “riserva”). Se una donazione effettuata in vita dal genitore a favore di un figlio (o di chiunque altro) ha leso tale quota di legittima spettante agli altri, questi ultimi dispongono di specifici strumenti legali per tutelare i propri diritti, principalmente dopo l’apertura della successione (cioè, dopo la morte del genitore-donante).

I principali strumenti di tutela sono due.

Azione di riduzione (Articoli 553 e seguenti del Codice Civile)

L’azione di riduzione è l’azione principale a tutela dei legittimari. Se le donazioni (siano esse dirette o indirette) effettuate in vita dal genitore (o le disposizioni testamentarie) hanno ecceduto la quota di cui il defunto poteva liberamente disporre (la “quota disponibile”), andando a intaccare la quota riservata ai legittimari, questi ultimi possono, dopo la morte del donante, esperire l’azione di riduzione.

Lo scopo dell’azione di riduzione è quello di reintegrare la quota di legittima lesa. Per fare ciò, si rendono inefficaci (cioè, si “riducono”) le disposizioni testamentarie e/o le donazioni effettuate dal defunto, partendo dalle disposizioni testamentarie, poi dalle donazioni più recenti e risalendo via via a quelle anteriori, fino a quando la quota di legittima non sia stata integralmente ricostituita (articolo 559 del Codice Civile) (Cass. Civ., Sez. 2, N. 29924 del 30 dicembre 2020).

È importante notare che il diritto di agire in riduzione spetta al legittimario indipendentemente dal fatto che la donazione lesiva sia stata fatta prima o dopo che egli acquisisse la qualità di legittimario (ad esempio, un figlio nato dopo che il padre aveva già fatto una donazione a un altro figlio, o un coniuge sposato dopo che il marito/moglie aveva fatto una donazione a un figlio di primo letto, possono comunque agire in riduzione se la loro legittima è lesa) (Cass. Civ., Sez. 2, N. 965 del 16 gennaio 2019).

Azione di simulazione

Talvolta, una donazione può essere mascherata sotto le spoglie di un altro negozio giuridico, tipicamente una compravendita. Ad esempio, il genitore “vende” formalmente un immobile al figlio, ma in realtà il figlio non paga alcun prezzo, oppure paga un prezzo irrisorio e puramente simbolico, o il denaro del prezzo viene poi restituito informalmente dal genitore al figlio. In questi casi, si parla di

vendita simulata che cela una donazione (simulazione relativa).

Gli altri figli (o altri legittimari) che ritengono che tale vendita simulata abbia in realtà costituito una donazione lesiva dei loro diritti di legittima, possono agire in giudizio per far dichiarare la simulazione dell’atto di vendita. L’obiettivo è far emergere la vera natura dell’operazione (una donazione) per poi, eventualmente, poterla attaccare con l’azione di riduzione se essa risulta lesiva della loro quota di legittima.

Legittimazione ad agire in simulazione

Dopo la morte del donante (presunto venditore), i legittimari che agiscono per la tutela della loro quota di legittima lesa dalla donazione dissimulata sono considerati “terzi” rispetto all’atto simulato (la finta vendita). Pertanto, possono agire per far valere la simulazione che pregiudica i loro diritti ereditari.

Prima della morte del donante, la giurisprudenza negava al “futuro” legittimario (cioè, a colui che sarebbe legittimario solo alla morte del genitore) la possibilità di agire in simulazione contro gli atti compiuti dal genitore quando quest’ultimo era ancora in vita. Questo perché, finché il genitore è vivo, il futuro legittimario non ha ancora un diritto attuale e concreto sul suo patrimonio, ma solo una mera aspettativa di succedergli (Cass. Civ., Sez. 2, N. 4523 del 11 febbraio 2022).

Tuttavia, una modifica legislativa importante (introdotta dalla Legge n. 80/2005 all’articolo 563 del Codice Civile) ha previsto la possibilità per il coniuge e i parenti in linea retta del donante di notificare e trascrivere un

atto stragiudiziale di opposizione alla donazione. Questa opposizione ha lo scopo di sospendere, nei loro confronti, il decorso del termine di venti anni dalla trascrizione della donazione, oltre il quale l’acquisto del donatario diventa generalmente “sicuro” nei confronti delle azioni di restituzione promosse dai legittimari contro i terzi acquirenti del bene donato.

La giurisprudenza più recente (ad esempio, Corte Di Appello Di Palermo, Sentenza n. 1380 del 9 agosto 2024; Tribunale Ordinario Civitavecchia, sez. 1, sentenza n. 627/2019) ha riconosciuto che, proprio per poter validamente ed efficacemente esercitare questo diritto di opposizione rispetto a un atto che si sospetta simuli una donazione (come una finta vendita), il futuro legittimario ha un

interesse concreto e attuale ad agire in simulazione anche prima della morte del donante. Lo scopo di questa azione di simulazione “anticipata” è quello di accertare la reale natura donativa dell’atto, al fine di poter poi, se del caso, esercitare tempestivamente l’opposizione prevista dall’articolo 563 c.c. e preservare così l’efficacia di una futura azione di riduzione.

Prova della simulazione

I legittimari che agiscono per far dichiarare la simulazione di un atto compiuto dal defunto a danno dei loro diritti di legittima, essendo considerati “terzi” rispetto a tale atto (e non eredi che semplicemente continuano la posizione giuridica del defunto), possono provare la simulazione

con ogni mezzo di prova, incluse le presunzioni semplici, senza essere vincolati dai limiti probatori che valgono invece tra le parti del contratto simulato (articolo 1417 del Codice Civile). Indizi presuntivi che una vendita tra genitore e figlio possa celare una donazione possono essere, ad esempio:

• lo stretto legame di parentela tra il “venditore” e l'”acquirente”;
• il mancato pagamento effettivo del prezzo dichiarato nell’atto, o il pagamento di un prezzo palesemente irrisorio e sproporzionato rispetto al valore reale del bene;
• la circostanza che il “venditore” (genitore) abbia conservato il possesso dell’immobile o si sia riservato l’usufrutto vitalizio sullo stesso;
• l’età avanzata o le precarie condizioni di salute del “venditore” al momento dell’atto, che potrebbero far dubitare della sua reale volontà di vendere;
• la presenza di testimoni all’atto di vendita, che non sarebbero necessari per una normale compravendita ma che sono invece obbligatori per la validità di una donazione diretta (Tribunale di Latina, Sentenza n. 1022 del 10 maggio 2024; Corte Di Appello Di Brescia, Sentenza n. 1094 del 27 novembre 2024). È importante notare che la dichiarazione di avvenuto pagamento del prezzo (la cosiddetta “quietanza”) contenuta nell’atto notarile di compravendita ha valore di confessione stragiudiziale solo tra le parti (venditore e acquirente); essa è invece liberamente valutabile dal giudice e non è vincolante nei confronti dei terzi legittimari che agiscono per far dichiarare la simulazione (Tribunale di Verbania, Sentenza n. 153 del 14 marzo 2024).

Collazione

Come già accennato, al momento dell’apertura della successione del genitore, i figli (e il coniuge superstite) che hanno ricevuto donazioni in vita dal defunto (sia dirette che indirette) devono, di regola, “conferire” tali beni (o il loro valore) nell’asse ereditario che dovrà poi essere diviso con gli altri coeredi legittimari. Questo istituto, chiamato

collazione, ha lo scopo di ristabilire la parità di trattamento tra questi coeredi stretti, in quanto si presume che le donazioni fatte in vita dal defunto ai figli o al coniuge fossero una sorta di anticipo sulla futura eredità.

Se oggetto della donazione indiretta era un immobile (ad esempio, un appartamento acquistato dal figlio con denaro fornito interamente dal genitore), è l’immobile stesso che deve essere idealmente conferito nella massa ereditaria (o il suo valore al momento dell’apertura della successione, a seconda del tipo di collazione scelta dal donatario) (Tribunale di Arezzo, Sentenza n. 504 del 24 maggio 2024).

Il genitore donante può, tuttavia, dispensare espressamente

il figlio donatario dall’obbligo di collazione, con una dichiarazione contenuta nello stesso atto di donazione o in un testamento. La dispensa dalla collazione, però, produce effetto solo nei limiti della quota disponibile; non può pregiudicare la quota di legittima spettante agli altri legittimari.

Opposizione alla donazione

Come già brevemente accennato, il coniuge e i parenti in linea retta del donante (quindi, tipicamente, gli altri figli che non hanno ricevuto la donazione o che temono una lesione della loro futura legittima) possono notificare al donatario e ai suoi eventuali aventi causa (ad esempio, a chi ha acquistato l’immobile dal figlio donatario), e trascrivere nei registri immobiliari, un atto stragiudiziale di opposizione

alla donazione.

Questa opposizione ha un effetto molto importante: sospende, nei confronti degli opponenti, il decorso del termine di venti anni dalla data di trascrizione dell’atto di donazione. Se questo termine di venti anni trascorre senza che sia stata notificata e trascritta un’opposizione, i beni donati sono generalmente al riparo dall’azione di restituzione che i legittimari lesi potrebbero intentare nei confronti di eventuali terzi che abbiano acquistato i beni dal donatario (Cass. Civ., Sez. 2, N. 965 del 16 gennaio 2019). L’opposizione, quindi, è uno strumento che rafforza significativamente la tutela dei legittimari, specialmente in vista di una futura (e probabile, se c’è stata lesione) azione di riduzione.

Cosa succede se il genitore vende casa al figlio a un prezzo irrisorio?

Una situazione particolare, che può presentare profili di simulazione o comunque di liberalità indiretta, è quella della cosiddetta donazione mista (o, in latino, negotium mixtum cum donatione). Questa si verifica quando un bene (ad esempio, un immobile) viene formalmente venduto, ma a un prezzo notevolmente inferiore al suo effettivo valore di mercato. Potrebbe trattarsi di una vendita a un prezzo “nummo uno” (cioè, per una cifra puramente simbolica, come un euro) o comunque a un prezzo talmente basso e sproporzionato rispetto al valore reale del bene da rendere evidente l’intento del venditore (in questo caso, il genitore) di beneficiare l’acquirente (il figlio) per la differenza tra il valore di mercato e il prezzo effettivamente pagato.

Anche in questo caso, la parte di valore del bene che non è stata coperta dal prezzo versato dall’acquirente può essere considerata a tutti gli effetti una donazione indiretta. Come tale, essa è soggetta sia all’azione di riduzione (se ha leso la quota di legittima degli altri legittimari) sia all’obbligo di collazione (salvo espressa dispensa da parte del genitore-donante) (Tribunale Ordinario Prato, sez. 1, sentenza n. 349/2023).

Un appartamento ha un valore di mercato di 300.000 euro. Il genitore lo “vende” formalmente al figlio preferito con un atto notarile di compravendita, ma il prezzo indicato e pagato è di soli 80.000 euro. È evidente che il genitore ha voluto beneficiare il figlio per la differenza di valore di 220.000 euro. Questa operazione, pur apparendo come una vendita, è in realtà una donazione mista. Quei 220.000 euro di valore “regalato” saranno considerati una donazione indiretta ai fini della tutela dei diritti degli altri eventuali figli o del coniuge del genitore, al momento dell’apertura della sua successione.